試論房地產企業財務費用管理與控制

邵 嶸

(四川華西房地產開發公司，四川成都610081)

資金緊張是目前企業的普遍問題，而房地產企業資金緊張問題更為突出。房地產行業屬于典型的資本密集型行業，一個房地產開發項目資金占用費可占到項目開發總成本的5%～8%，金額可達到千萬元至上億元，財務費用管理與控制的風險很大。如何關注開發的各個環節，充分利用開發企業控制財務費用的方法，控制成本，降低財務風險，增強企業競爭能力是房地產企業財務人員必須積極探索并努力解決的問題。

1 房地產開發企業財務費用管理與控制的必要性

負債經營是企業謀求經濟效益最大化的經營方式之一，利用財務杠桿，適度的負債能夠使得企業獲得更多的利潤。但在經濟變動中，如果企業的經營狀況不佳，不但企業資金實力不能保證償債的安全，而且過度的負債將會導致財務狀況越加惡化。

房地產開發企業是資本密集型行業，一般項目資金需求都會上億元，大型項目資金投入會達到10億元甚至幾十億元。項目開發周期長，資金占用時間也長。在實際操作中銀行借款是房地產企業資金的重要來源。同時房地產企業生產周期長，其土地價格、建造成本、銷售政策等受政府宏觀調控及外部環境條件影響大。

根據中國指數研究院等機構的報告:截至2011年年末，滬深上市房地產公司的資產負債率均值為63.43%，較2010年提高0.24個百分點。總體計算，已有15家企業的資產負債率達到80%。非上市房地產企業的負債率超過上市房企負債率均值，有的開發商甚至超過80%。以上數據說明我國房地產企業財務風險已處于高位。

通過以上原因分析，不難看出，對于房地產企業，必須加強財務費用管理與控制，降低資金占用費，提高企業利潤。

2 房地產開發企業財務費用管理與控制的有效方法

2.1 明確企業發展戰略方向，有效提高資金使用效率

清楚發展戰略方向的房地產開發企業才能避免盲目的擴張和投資，將資金用在刀刃上，提高資金使用效率，加強對財務管理與控制。房地產企業應根據自身的負債能力、經營情況與經營環境，制定切實合理的戰略方向，如:國內領先的萬科追求專業化和跨區域的發展，利用高效的控制機制，將資產負債率通常都保持在一個穩定的區間，大約在60%左右。實現企業的持續成長。

2.2 加快前期策劃和報建審批等準備階段的速度

我國房地產開發企業預售商品房必須符合已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上等條件。換而言之，房地產開發企業實現收入前，前期設計費、報建費、土地出讓金及土地稅費等均已繳納，該部分成本約占總成本的35%～45%;且前期策劃報建審批過程花費的時間根據約為6～7個月，占用的資金利息較大。

一般來說，政府發布土地出讓信息到正式拍賣有幾個月的時間，在實際拍得土地前，房地產開發企業對該塊土地信息進行處理，加以調研和策劃，明確開發產品定位，獲批土地后即可加快前期策劃設計及報建速度，節省前期準備階段的時間，降低財務成本。即使未能拍得土地，已發生的費用也是可控的。

2.3 加強市場營銷，實現銷售收入的快速回籠

待開發項目實現預售后，開發資金實現回籠，可以有效減少自有資金投入，降低企業負債，減少財務費用。因此，應采取加強廣告投放，選擇適當營銷機構為客戶提供優質服務等營銷手段力爭早日完成銷售任務。同時采取一次性付款獎勵的措施鼓勵客商支付全款;加強客戶管理督促客戶付款;加強與銀行合作加快銀行放款速度等措施加快銷售款項回籠。降低財務費用，控制財務風險。

2.4 實現滾動開發，減輕資金壓力

可以具體分為:(1)大型項目分期分批開發，形成一個項目多期滾動開發。(2)多項目統籌調度，滾動開發。對于前 一種情況，通過分期開發，可以降低資金投入總量，盡早達到銷售條件，早日收回資金，且通過分期分批開發將前一批次收入款項投入到下一批次開發中，實現滾動開發。例如將一大型項目分成兩期開發，原一批次投入10億元就可變為分兩期每期投入5億元，第一批次實現收入后可滾入第二批次開發所需資金中，大幅降低企業財務費用，控制財務風險。對于后一種情況，可合理調度多個項目資金，組織企業內部閑置資金的橫向融通，使資金在各項目之間進行靈活調度。在保持資金鏈安全前提下，實現多項目滾動開發，減輕企業財務費用壓力。

2.5 以成本管理為主線，加強工程款項支付管理

一般而言，房地產開發企業建造成本占開發項目總成本的45%～55%，資金占用量巨大。必須以成本管理為主線，嚴格按照合同審批支付工程款項，把握好工程款支付時間，既要保證工程進度，又要防止超額或提前支付造成的資金占用。達到控制開發項目造價，降低資金占用成本的目的。

總之，在當前的房地產調控難以放松，商業銀行的房地產開發貸款審批仍嚴格的市場條件下，房地產開發企業只有加強資金管理，在開發過程的各個環節中將財務費用管理控制的方法深入細化，挖掘企業內部潛力，才能緩解資金緊張，降低財務風險，增強企業的獲利能力。

［1］財政部企業司.企業成本管理［M］.經濟科學出版社，2004

［2］朱亞兵.房地產開發與經營管理［M］.上海:立信會計出版社，2007

［3］馬艷秋.成本費用內部控制相關問題研究［J］.商業經濟，2007(5)

［4］羅劍.試論成本費用的核算與控制［J］.中國農業會計，2008(1)