中國房價走勢淺析

侯霄青

中國指數研究院今年3月1日發布的數據顯示，中國100個城市2月份的平均住房價格為人民幣8768元/平方米，比1月份的8793元/平方米下降了0.3%，跌幅比1月份有所擴大。據此可知，中國房價已經進入下降通道，但“降價潮”能持續多久？幅度有多大？

一、影響中國房價的原因

（一）投資推動原因

近幾年，隨著人們的收入增加,投資需求日益旺盛。但目前股市不景氣，投資渠道偏少,加上物價的飛漲，房價的持續走高,很多人將資金投入到房產中，因為房價近幾年是年年看漲，買房只賺不賠,導致住房消費成了人們的投資商品。投資過度就成了投機,而投機性購房越猛,對高房價就越是起到了推波助瀾的作用。“炒房團”的興起，在一定程度上左右了房價。

（二）地價推動原因

“土地財政”導致的地價上漲成為高房價的一大推力。所謂“土地財政”,就是一些地方政府依靠出讓土地使用權取得的收入。由于很多地方政府財政收入中土地出讓費用比重不小，對“土地財政”過分的依賴、對房地產業拉動經濟增長過于倚重,又加上現行土地“招拍掛”(即土地用招標、拍賣、掛牌)制度不完善,價高者得,造成“地王”頻出,地價的增高勢必造成房價的上漲，地價與房價關系密不可分。更有房地產開發商拍得土地后在有限的時間段內轉包給其他房產開發商，以賺取中間差價為目的，使得地價成本提高，而這一切費用，都是增加到樓市房價上，最終由購房者買單。

（三）制度原因

我國房地產市場的發展歷史只有十幾年,體制機制還不太健全。比如,由于住房兼具民生和商品雙重屬性,有大多數國家，住房既有市場供應的商品房,又有政府支持投資的公共住房,而我國在過去的十多年里較為重視通過房地產市場解決住房需求,面向低收入群體的保障性住房供應不足,造成住房供應比較嚴重的結構性失衡。再比如,房地產稅收制度的不健全。中國是目前世界上少有的不征收不動產稅的國家，囤積大量住房、土地的成本過低導致了投資和投機性購買。同時,房地產市場還存在不少信息不對稱、權利不對等、競爭不充分的問題。

（四）供求原因

住房作為一種商品，如果供不應求，那么它的價格必然上漲，如果供大于求，價格必然下降。由于1962-1980年出生的嬰兒潮人口，25歲-45歲的購房適齡人口在2009年已經達到高峰。“80后”的人群已開始進入以結婚住房需求為主導的高消費階段。再加上我國城鎮化的持續快速發展，大量農村人口向城鎮轉移，對住房的剛性需求也是導致房價的重要因素。在市場經濟下，供求因素是樓市走勢，以及判定房價高低的重要因素。

（五）專家和媒體造勢

樓市的高低和房價的上漲、下調，我國的專家和媒體起到了關鍵作用，由于大多數購房人認為專家對樓市的預判是準確的，因此當專家認為目前房價偏低時，很多人會選擇出手購房，當專家認為目前房價偏高時，很多人就會選擇觀望。媒體也是如此。當媒體對樓市普遍看好時，就會引導廣大購房人積極買房，當媒體對樓市普遍看差時，就會引導廣大購房人持幣觀望，專家和媒體的做法在一定程度上影響了人們的購房心理，直接造成了購買需求的起伏，因而影響了房價走勢。

（六）虛假因素

樓市走勢，房價高低，其實還有虛假因素是可以影響的，最直接的就是開發商用某些手段造成樓盤緊俏的假象，現在最流行的方法就是雇人排隊發號買房，捂盤惜售等等，由于購房人同開發商信息的不對等，造成購房人對房地產市場預期產生誤判，極有可能錯誤地買房，這就造成了樓市火熱，房價持續走高，從這點可以看出，虛假因素也是可以影響樓市與房價的。

二、2012年房價走勢分析

隨著一起起因房價下跌、資產縮水、利益受損而來的“老業主維權事件”的發生，那些潛在的購房人變得不知所措：房價究竟下跌多少，才該出手？房價究竟會不會大幅下跌？還是在2012年平穩上漲？

（一）調控的目標是控制高房價，重在“穩”字

興業銀行首席經濟學家魯政委認為，調控房地產的目標，是把高房價調整下來，還是不再讓其繼續猛漲。這個目前還不是特別清楚。但是房價大幅下跌，在中國資產價格下調難度非常大。

如果中國資產價格出現劇烈波動，將會對中國的銀行業以及中國的宏觀經濟造成極大的沖擊。因為房地產以及房地產的資金“上家”銀行都是高杠桿、高負債的行業。一旦資產價格出現向下的劇烈波動，那么房地產、銀行業，甚至宏觀經濟都要遭遇巨大風險。同時，要精準調控資產價格是非常困難的。

已經買了房子的人希望房價下降的意愿不強，不管一套自住還是多套投資的需求。希望房價下降的群體主要是目前正準備買房和沒有住房的人，這部分人數比較多，呼聲也比較強烈，這聽起來像是合理的。但實際上，房價并非短期內下跌越多越好。

正準備買房和買不起房子的人，一般是基層工作者、低收入群體和無保障群體。一旦房價出現大幅度下降，中國經濟就會受到很大沖擊，這部分人就容易失業，由于基本生活保障低，一旦失業，他們的基本生活就將無法維系，買房便更成為空想。所以并非房價短期內下跌越多對百姓越好。房地產一步下挫是禍，價格同比穩中略降是福。

（二）物價上漲導致房價相比不變，實際下降

各大城市房價雖然已經下降，但是否繼續下降或者大幅下降呢？對于正準備買房的購房者，個人建議，盡管目前不是買房的最好時機，但離最好的買房時機可能也相距不遠了。因為，土地價格在漲，鋼材、水泥等建材價格在漲，人工成本在漲，人們賴以生存的食品在漲……這么多的成本和物價的上漲，注定了房產開發商降價的空間越來越窄。何況，一如李稻葵所言，在未來3-5年房價基本保持穩定的情況下，算上通脹等因素，假設中國名義GDP按照每年10%的速度繼續增長，平均來看中國老百姓的收入將會以每年10%以上的速度上升，那么三五年之后，相當于房價降了30%到50%，買不起房的人較之前也會多一些積蓄來支付房款了。

在物價上漲的背景下，名義房價不漲、實際房價已經在下跌，去年以來名義房價僵持的效果已基本等同于實際房價的小跌；如果名義房價再大跌，那么，實際房價將近乎“崩盤”了。最新統計顯示，中國100個城市的平均房價2月份持續下跌，上海、深圳等十大城市的房價則全線滑坡。溫總理在政府報告中指出，政府的地產調控政策已經發揮了效力，多數城市房價環比下降。中國城市不合理的高房價開始趨向理性發展。

（三）房價如果大幅下挫的假設

對于房價問題我們必須要有清醒認識，在我國消費并未有質的飛躍，我國GDP仍需投資拉動的情況下，如果房地產下挫50%，對于按揭購房者而言，意味著購房者的財產縮水一半，房屋現價不抵房貸時，繼續還貸還是做何選擇？對于那些勒緊褲腰帶投資房地產的投資小戶，他們的投資失敗會有什么后果？對于房地產商和銀行來說，房產大跌意味著與房地產相關的消費如建材、家電等都將大幅下降，銀行的房地產抵押品很快就會成為銀行的負資產，此時的境況將會很可怕。其影響不只是中國的房地產業，甚至擴及到中國實體經濟與金融體系。

所以，房價的大幅下跌，必然讓中國經濟不振，對于保持經濟持續增長不利，房價大幅下降，不利國，不利民，也不實際。

綜上所述，本人預計2012年全國的房價不一定會漲，今年房價的總體趨勢將穩中有跌，但不會大跌。

三、對房價的幾點建議

為了避免重蹈西方發達國家房地產泡沫破滅的悲劇，應該有必要針對中國房地產業的發展現狀以及所面臨的問題進行改革，建立有中國特色的房地產開發新模式。對此建議如下：

（一）轉變地方政府“土地財政”現狀

轉變地方政府對“土地財政”的過度依賴，靠房地產拉動發展經濟的現狀，土地是一種特殊的商品，地方政府應該規范土地的價格，降低財政收入中土地出讓金的比例，地方政府應積極拓展其他收入渠道。

（二）調整金融系統的信貸結構

建議銀行系統逐步降低“土地金融”占信貸資金的份額，拓寬其他擔保途徑，促進各行業信貸資金的均衡分布，將房屋信貸額度逐步控制控制在合理范圍之內。

（三）加快廉租房和經濟適用房建設

面對低收入群體，在收入沒有大的增長的前提下，一部分有一定支付能力的人，政府應加大經濟房建設，讓這部分人住有所居。另一部分收入較低的群體，應轉變人人都有住房，必須是自購住房的觀念，采取“租”住的方式擁有住房，政府應加大廉租房的建設力度，緩解這部分人的居住難問題。