對(duì)上海、重慶房產(chǎn)稅征收的深思考

劉開(kāi)瑞　高艷波

摘要：房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)工作已經(jīng)一年多了，改革道路中所遇到的困難較多，所取得的成效也不是很明顯，加之大眾的輿論壓力，房產(chǎn)稅的開(kāi)征似乎在被否定，其實(shí)不然。房產(chǎn)稅對(duì)高房?jī)r(jià)的抑制作用是一個(gè)過(guò)程，并非一蹴而就的事情。政府應(yīng)加大投資力度，并出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)促進(jìn)并保護(hù)改革的順利進(jìn)行；地方政府需在配合中央工作的同時(shí)，引導(dǎo)其走入正確的軌道上來(lái)；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則需履行好商業(yè)道德，誠(chéng)信做事；至于不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者，要維護(hù)房產(chǎn)稅的開(kāi)征工作，丟棄投機(jī)行為，并為房產(chǎn)稅的開(kāi)征提供合理化建議。房產(chǎn)稅的改革工作需要多方共同努力，創(chuàng)造條件，才能為房地產(chǎn)市場(chǎng)走向理性化營(yíng)造良好環(huán)境。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者；房?jī)r(jià)

中圖分類(lèi)號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003—3890（2012）09—0018—03

面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮，政府運(yùn)用了各種經(jīng)濟(jì)、行政等調(diào)控手段，如限購(gòu)、限貸、利率調(diào)高等。其中最受關(guān)注的就是房產(chǎn)稅的試點(diǎn)征收工作。2011年1月28日上海、重慶兩地率先啟動(dòng)對(duì)個(gè)人住房征收的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。總的來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅征收的主旨是遏制房產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)，抑制高房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有效運(yùn)行。

一、上海、重慶房產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作

征收房產(chǎn)稅的目標(biāo)其實(shí)很明確，一是增加地方政府財(cái)政收入，為保障性住房的建設(shè)提供有力支持；二是引導(dǎo)房地產(chǎn)需求合理化，從而促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸；三是不斷縮小城鄉(xiāng)差距，逐步解決低收入人群的住房難問(wèn)題。

上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收只是一個(gè)嘗試性階段，對(duì)于一些問(wèn)題不能涵蓋也是可以理解的，畢竟能夠跨出第一步已經(jīng)是一個(gè)進(jìn)步了。所以房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)也是需要一個(gè)過(guò)程的，不可能政策已出臺(tái)，房?jī)r(jià)立馬就會(huì)落。表1是上海、重慶房產(chǎn)稅征收細(xì)則：

通過(guò)表1，我們可以看出上海、重慶兩地房產(chǎn)稅征收對(duì)象的側(cè)重點(diǎn)是完全不同的，上海是對(duì)增量房征稅，對(duì)存量房暫不納稅；而重慶則是對(duì)存量房的面積征稅。這也就說(shuō)明了房產(chǎn)稅的征收并不是一概而論的，而是各地方政府根據(jù)自身情況來(lái)制定適合本土房地產(chǎn)市場(chǎng)的征收辦法。不但目前的試點(diǎn)是這樣的，在以后推廣的城市中也一樣。

二、面對(duì)房產(chǎn)稅，不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的所作所為

房產(chǎn)稅征收的過(guò)程中主要涉及三方，政府部門(mén)（包括中央政府和地方政府）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者。本文是基于不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的角度來(lái)看房產(chǎn)稅的，而其他三方只是作為輔助力量來(lái)支撐全文的。

（一）購(gòu)買(mǎi)者的心里算盤(pán)——趨于理性購(gòu)買(mǎi)，減少投機(jī)行為

一方面房產(chǎn)稅是在房屋保有環(huán)節(jié)征稅，這將增加房產(chǎn)擁有者的持有成本。另一方面上海、重慶房產(chǎn)稅制度中稅率差別化的設(shè)計(jì)，也會(huì)使住房持有成本增加，這都有力地打擊了購(gòu)買(mǎi)者的投資投機(jī)性需求，此時(shí)的購(gòu)買(mǎi)者就會(huì)權(quán)衡利弊，更加趨于理性，從而選擇購(gòu)買(mǎi)更為適當(dāng)?shù)淖》棵娣e以及房屋套數(shù)來(lái)減少自己的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）購(gòu)買(mǎi)者的書(shū)面公式——該繳納多少房產(chǎn)稅

從兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅政策來(lái)看，自有的一套住房在一般情況下是不用納稅的。上海采用存量房暫不征收房產(chǎn)稅，而是對(duì)新購(gòu)入的住房征稅，標(biāo)準(zhǔn)界限是人均60平方米，是對(duì)超出60平米的部分面積征收房產(chǎn)稅；重慶則采取按戶(hù)計(jì)征的方法，獨(dú)棟可抵扣180平方米，高檔住房可抵扣100平方米，不管是存量房還是新購(gòu)房都需繳納房產(chǎn)稅。此時(shí)作為不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者，在做房產(chǎn)投資規(guī)劃時(shí)就不得不把房產(chǎn)稅考慮在內(nèi)，因?yàn)檫@將是一項(xiàng)經(jīng)常性稅務(wù)支出。

例如：上海戶(hù)籍的李先生小倆口已有一套住房90平方米，現(xiàn)又購(gòu)置一套150平方米，價(jià)值300萬(wàn)元。按房?jī)r(jià)2萬(wàn)元/平方米，每年應(yīng)納多少房產(chǎn)稅？

應(yīng)納稅額=（150—60×2）×20 000×0.6%×70%=2 520（元）

這就是說(shuō)李先生每年需繳納自有住房的房產(chǎn)稅2 520元。

（三）購(gòu)買(mǎi)者的疑慮消除——放心去購(gòu)買(mǎi)

作為普通住房購(gòu)買(mǎi)者，比較擔(dān)心房產(chǎn)稅的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁以及自己的購(gòu)買(mǎi)負(fù)擔(dān)，其實(shí)從上海、重慶的房產(chǎn)稅征收細(xì)則中，我們都可以看出房產(chǎn)稅的征收是針對(duì)炒房客和高端房產(chǎn)業(yè)主的，其對(duì)豪宅等高檔住宅征收較高稅率的房產(chǎn)稅，對(duì)擁有房產(chǎn)較多的富人征稅。而對(duì)于普通購(gòu)買(mǎi)者，還是適當(dāng)?shù)姆潘烧撸_保百姓利益的。

（四）購(gòu)買(mǎi)者的小詭計(jì)——納稅意識(shí)需提高

房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，屬于直接稅的范疇，在征管上不同于所得稅，所得稅可以在所得中被提前扣除，但房產(chǎn)稅缺乏這樣的機(jī)制，只能靠強(qiáng)制收取，這就勢(shì)必會(huì)給納稅環(huán)節(jié)增加難度。由于我國(guó)稅收征管機(jī)制不夠完善以及納稅人意識(shí)比較淡薄。所以此時(shí)住房購(gòu)買(mǎi)者的納稅積極性可能不夠，存在偷稅漏稅現(xiàn)象，這就會(huì)使房產(chǎn)稅的征收出現(xiàn)僵持狀態(tài)。

（五）購(gòu)買(mǎi)者的觀望態(tài)度——等待一個(gè)成熟的購(gòu)房時(shí)機(jī)

在我國(guó)，“買(mǎi)房置地”的傳統(tǒng)觀念深入人心，這種心理習(xí)慣上的需求推動(dòng)了人們對(duì)于住房的需求。房產(chǎn)稅開(kāi)征以來(lái)，一方面房?jī)r(jià)雖然稍有回落或者停止不前，但是還是處于不穩(wěn)定狀態(tài)，房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者，尤其是普通購(gòu)買(mǎi)者一般都不會(huì)輕易下手，而是在等待。另一方面，由于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，房產(chǎn)市場(chǎng)中的主力購(gòu)買(mǎi)者主要是剛性購(gòu)買(mǎi)者，這些人的購(gòu)買(mǎi)目的很明確，剛好與此時(shí)的不穩(wěn)的房?jī)r(jià)相矛盾，在二者的權(quán)衡博弈下，觀望是此時(shí)最好的選擇。

三、房產(chǎn)稅改革的對(duì)策建議

（一）及時(shí)建立全國(guó)住房信息數(shù)據(jù)庫(kù)

房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)已經(jīng)一年多了，但是目前還是很難評(píng)估其結(jié)果，我們還需要時(shí)間把房產(chǎn)稅改革推向更大的范圍。在這期間最急需解決的問(wèn)題就是建立一個(gè)全面、實(shí)時(shí)和動(dòng)態(tài)的全國(guó)住房信息數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)化，只要能夠確保每個(gè)人都能夠及時(shí)公布個(gè)人房產(chǎn)信息，就可以全面了解個(gè)人住房的擁有情況，為房產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施提供良好的數(shù)據(jù)支持。這一動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，不但有利于防止政府官員的腐敗行為，有力打擊投機(jī)行為，還有利于政府科學(xué)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，從而不斷完善各項(xiàng)法律法規(guī)。

（二）科學(xué)完善征管體制

房產(chǎn)稅作為地方財(cái)政收入來(lái)源的一個(gè)稅種，對(duì)地方政府的收入起到了一定的穩(wěn)定作用，這就需要建立一個(gè)健全暢通的房產(chǎn)稅征收和管理體制。一方面房產(chǎn)稅的征收要堅(jiān)持合理、公開(kāi)和透明化；另一方面房產(chǎn)稅征收整個(gè)過(guò)程中的一系列工作的管理監(jiān)督機(jī)制都需要完善，保證稅收所得入庫(kù)，且用于保障房的建設(shè)，解決低收入群體的住房困難。同時(shí)還需喚醒個(gè)人的納稅意識(shí)，政府加強(qiáng)對(duì)偷稅漏稅現(xiàn)象的有效控制，個(gè)人也要時(shí)刻履行自己的納稅義務(wù)。

（三）合理制定稅率

雖然房產(chǎn)稅改革的目標(biāo)很明確，但是公平性還需繼續(xù)提高。在試點(diǎn)細(xì)則中是很有針對(duì)性，富裕階層納了稅，但是納稅力度還是不夠。較低的稅率對(duì)富人來(lái)說(shuō)只是皮毛，不能有效調(diào)節(jié)貧富差距。而稅率的提高，不僅可以增加地方財(cái)政收入，有力支持保障性住房的建設(shè)，還可以抑制購(gòu)買(mǎi)者的投機(jī)需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需趨于合理化。在今后的房產(chǎn)稅征收中，各地可根據(jù)上海、重慶兩地試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)再結(jié)合自身情況制定，同時(shí)還需不斷調(diào)整，制定出合理適宜本土的稅率。

（四）組建完整的專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍

房產(chǎn)稅在我國(guó)只是試點(diǎn)階段，缺乏相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，包括專(zhuān)業(yè)的評(píng)估人才、評(píng)估部門(mén)以及專(zhuān)業(yè)的評(píng)估技術(shù)。因此，加大相關(guān)人才的培訓(xùn)以及對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)予以重視成為我們面臨的一大問(wèn)題。培養(yǎng)高素質(zhì)的評(píng)估人員，正確且公平的評(píng)估每一個(gè)房產(chǎn)的同時(shí)，還要有合理的評(píng)估方法以及不冗雜的評(píng)估程序與之配套，可以引進(jìn)網(wǎng)絡(luò)評(píng)估軟件等減少評(píng)估費(fèi)用、時(shí)間及精力。

（五）加大房產(chǎn)稅的投資力度

房產(chǎn)稅試點(diǎn)的可行性以及目標(biāo)可否實(shí)現(xiàn)都備受大眾關(guān)注，眾說(shuō)紛紜。其中最重要的一點(diǎn)就是房產(chǎn)稅是否可以抑制高房?jī)r(jià)。有人質(zhì)疑，也有人相信，更有人持反對(duì)意見(jiàn)。但是就目前試點(diǎn)工作一年來(lái)看，房?jī)r(jià)并沒(méi)有繼續(xù)上升，也就是說(shuō)房產(chǎn)稅在短期內(nèi)對(duì)平抑房?jī)r(jià)還是起到了一定的作用。基于此，就需要加大房產(chǎn)稅開(kāi)征的投資力度，在擴(kuò)大稅基、提高稅率的基礎(chǔ)上逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，直至全國(guó)范圍。同時(shí)還必須加大人力、物力及財(cái)力支持，為房產(chǎn)稅的實(shí)施營(yíng)造一個(gè)良好的環(huán)境。

房產(chǎn)稅的改革工作是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，中央政府需加大投資力度，并出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)促進(jìn)并保護(hù)其順利進(jìn)行；地方政府則需在配合中央工作的同時(shí)，深入了解其發(fā)展態(tài)勢(shì)，并引導(dǎo)其走入正確的軌道上來(lái)；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則要履行好商業(yè)道德，誠(chéng)信做事；至于不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者，仍需維護(hù)房產(chǎn)稅的開(kāi)征工作，丟棄投機(jī)行為，并為房產(chǎn)稅的開(kāi)征提出合理建議。總之，房產(chǎn)稅的改革工作需要大家共同努力，積極創(chuàng)造條件為房地產(chǎn)市場(chǎng)走向理性化營(yíng)造良好環(huán)境。

注釋?zhuān)?/p>

①上海市人民政府關(guān)于印發(fā)《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》的通知[EB/OL].http：//www.shfg.gov.cn。

②重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則[EB/OL].http：//www.cqgtfw.gov.cn。

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責(zé)任編輯、校對(duì)：關(guān) 華