巨量信貸到期,全國房價或將繼續下行

孫維晨

一度被作為房地產商融資“救命稻草”的房地產信托在2012年迎來了集中償付期。盡管不同的市場機構預測的數據有所差距，但用“巨量”形容這個兌付額度依然不過分。而兌現投資承諾對于房地產企業、信托公司都具有不可抗拒的“剛性”壓力。

面對信托償付壓力，開發商或許將加速降價銷售以求快速回籠資金。這樣的預測得到了兩會代表和委員的認同。2月底，在全國兩會召開之前，接受《中國經濟周刊》記者采訪的幾位全國政協委員均認為，到期的房地產信托可能會導致一些企業和項目降價銷售。他們認為，受政策影響今年房地產市場的價格或許還將出現小幅下行。

集中償付或迫局部降價

在代表和委員們趕赴北京之前，中央就連續傳達了關于“調控政策不動搖”的信號。而在繼蕪湖新政三天內夭折之后，2月29日，上海也暫停了微調不久的新政策。分析人士認為這更加說明了中央計劃鞏固調控成果的決心。

而在此前的官方統計中，全國70個大中城市的房價在同比以及環比項下都出現了“停漲”。來自市場機構的數據則顯示，房地產市場的成交量亦未有明顯起色。而在此時，又傳來了房地產信托產品集中兌付的消息。

來自中國信托業協會的數據顯示，截至2011年底，房地產信托余額達到6882億元，同比增長59%。在這一基礎上，不同機構開始預測今年到期的房地產信托產品。第三方理財機構諾亞財富認為，2012年房地產信托到期總規模為1172.5億元，約為2010年的2.5倍。國泰君安證券的統計數據是房地產信托2012年總到期規模達到1759億元。中金公司則預計到期規模將在2000億到2500億元。

中金公司的報告顯示，2010年和2011年新增信托估計為5000億元，占到存量信托的70%，按照1.5～2年的發行期限，預計2012年和2013年將分別需要還本付息約2500億和3100億元，由于房地產市場的低迷，這些信托將面臨著還款風險，需要以降價促銷、“借新還舊”以及項目轉讓等方式來應對。由于今年第三季度是信托還款高峰期，所以將加劇第二季度行業的調整；但總體而言，信托展期將使得系統性風險延遲到2013年釋放，上市公司、龍頭企業信托參與度較低或占比較低，而參與信托較多的中小開發商將面臨較大風險。

中金公司根據中國信托協會以及其他專業信托機構的數據模擬推算顯示，2012年3月將是償付小高峰，信托公司大約需要償還220億元；從7月開始，每月須償還超過300億元。

于是，調控持續、成交低迷、信托到期等宏觀背景接連擺在房地產開發企業面前。

長期研究房地產問題的全國政協委員、江蘇省政府參事室主任宋林飛在接受《中國經濟周刊》記者采訪時說：“房地產信托到期可能會給開發商帶來更大的壓力。原本一些企業的資金鏈已經很緊張了，現在他們應該快速降價銷售，以回籠資金。這是目前最明智的辦法。”

宋林飛認為，大部分靠信托投融資的企業是中小型企業。這些企業土地儲備不足，在建項目較少，面臨調控則資金鏈更加緊張。房地產信托到期必須還本付息，但如果沒有足夠的資金支持，房地產企業可能面臨一定的風險。

另一位全國政協委員、清華大學政治經濟研究中心主任蔡繼明也對《中國經濟周刊》記者預測，今年房價下降的可能性較大。他告訴記者：“很多地方都在微調，結果都失敗了，這說明中央的調控并未放松。房企應該明白能在順境中獲利也會在逆境中損失的道理。”不過，他并不確定到期支付的信托產品將對房地產市場帶來多大影響。

今年全國房價或繼續小幅下行

實際上來自信托公司內部的感受則要比觀察者來得更直觀。“一些中型企業的資金鏈現在都很緊張。”這是一位來自陜西的一家信托公司高級經理的體會。他說，如果今年全國的房地產銷售依舊這么不景氣，房地產企業不能如期兌付信托的情況有可能爆發。

這位高級經理告訴《中國經濟周刊》記者，很多開發商目前“心里很矛盾”。“開發企業想降價但不敢降，擔心持幣待購者的觀望心理將加重。觀望者都有追漲殺跌的習慣，會越跌越不買。”同時這些開發商亦抱有僥幸心理，他們覺得再“扛一扛”就會過去，即便資金緊張，只要“能喘氣”就愿意再等。“更何況，像鄂爾多斯等極端個案城市，即便降價也沒人買。”他認為，集中到期的信托對助推房價下行影響不大，今年房價繼續下跌的原動力還是政策的持續性。

資深信托學者孫飛評論說：“去年和前年發行的一些信托在3月即將到期。一些企業可能無法兌現。有的則需要延期兌現。”如果償還不上，有些中小企業就可能被大企業并購重組。“小企業手上不乏好地塊好項目，在它們無力償還兌現的時候，就是大企業兼并充足的檔期。”

全國政協委員、山東財經大學房地產研究所名譽所長郭松海對《中國經濟周刊》記者說，今年到期的房地產信托可能會影響一些企業的銷售策略和定價策略，但是不會給整個市場帶來明顯的波動。

郭松海的理由是，盡管房地產信托到期量較大，但兌付依舊是逐步完成的。而且發行信托的企業分布在不同區域和不同項目，因此會對某些區域和項目帶來一定影響。他認為，中小企業必然會被波及，但是龍頭企業則不會受影響。“這還要區分一線二線城市的市場差別。但是今年房價繼續小幅下跌的可能性還是很大。”他也認為，只要中央調控不放松，開發商最終還是要降價銷售，“堅持調控是關鍵。”

在郭松海看來，目前美中不足的是房價不漲，但成交量也沒跟上，這并非中央調控的原本意圖。“從長遠看，中央還是希望房地產市場健康穩定，價跌量升。”他建議，今年政府應該對首套房等合理的剛性需求予以保護。“很多二三線城市租售比遠低于國際警戒線1：300，所以并不適合用行政手段一刀切。對剛性的、自住的住房應該給予政策支持。”他認為在合適的時機可以適當調整首付比例和首套房貸款利息。

全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康對《中國經濟周刊》記者說：“此前兩次調整存款準備金率實際是對銀根的放松。無形中對房地產市場有一定的影響。目前政策對不同購房需求有不同政策。對剛性自住需求相對寬松，對投資需求則持續收緊。”