我國房地產(chǎn)市場治理的新思路

龍秦舟 方小龍

【摘要】雖然國家對房地產(chǎn)調(diào)控的多項(xiàng)政策，已有初步成果，但并沒有從根本上解決我國房價(jià)過高的問題，尤其是眾多政策中的限購政策一直以來頗受爭議，此次在兩會期間再次有學(xué)者對此提出反對，的確此類強(qiáng)制性措施職能短時(shí)間的抑制房價(jià)，但并不能形成一個(gè)長效機(jī)制，一旦政策放松房價(jià)又將大幅上升。本文正基于此，試圖通過對我國高房價(jià)的原因分析，并結(jié)合我國國情，提出一種解決我國高房價(jià)問題的途徑，這種措施想要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)是 “商品房完全商品化，土地完全非商品化，實(shí)現(xiàn)商品房與土地間產(chǎn)權(quán)上的徹底分離”。

歷史經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)表明，同屬于長期固定資產(chǎn)的房和車。購買后隨著時(shí)間的推移，一個(gè)的市場價(jià)格在迅速的下降而另一個(gè)卻能夠得到增值獲取額外的利益。到底是什么原因造成了這種現(xiàn)象呢？本文將就此進(jìn)行討論，并依此提出治理我國房地產(chǎn)市場的新思路。

一、導(dǎo)致高房價(jià)的原因

自從我國將房地產(chǎn)市場化，房屋商品化，房屋的價(jià)格就隨著時(shí)間的推移一步步的上漲，尤其從2003年開始，我國房價(jià)開始迅猛地上漲，最終遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)人工資所能承受的水平。那么是什么原因?qū)е铝诉@樣結(jié)果呢？

（一）土地的稀缺性

土地的稀缺性是導(dǎo)致高房價(jià)的根本原因，由于地球仍是目前被發(fā)現(xiàn)唯一適宜人類居住的星球。再剔除一些目前不適宜人類居住的區(qū)域例如：撒哈拉大沙漠、海洋、南極洲等，現(xiàn)有可供人類居住的土地上是相當(dāng)有限的。再加之，我國人口眾多（根據(jù)第六次人口普查），人均土地面積少，同時(shí)為了保障如此龐大人口的食物供給，首先必須保證18億畝耕地的紅線不能動。將這一部分耕地從我國現(xiàn)有的土地中剔除，而可供用于住房建設(shè)的土地當(dāng)然又減少了很大一部分。事實(shí)上，造成車房不同現(xiàn)象最本質(zhì)的原因，正是由于房產(chǎn)背后所隱藏的土地稀缺性所造成的要素壟斷。

（二）傳統(tǒng)市場經(jīng)濟(jì)觀念的束縛

所謂傳統(tǒng)市場經(jīng)濟(jì)觀念指的是土地私有的傳統(tǒng)觀念。無論是從我國歷史上看，還是目前國外的土地所有制度來看，都是土地私有制，這種制度會造成一個(gè)非常壞的結(jié)果，就是人們將有非常大的熱情在土地的購買和所有上，因?yàn)楫?dāng)土地私有的時(shí)候，政府進(jìn)行的公共建設(shè)提升的區(qū)位優(yōu)勢將為土地所有者而獲得，也就是說他極有可能將從公眾的口袋中取得自己的利益。因此，在不考慮通過武力而重新分配所有權(quán)的情況下，堆積土地是一種很好的財(cái)產(chǎn)持有方式。那么，它又是怎么具體影響房價(jià)的呢，傳統(tǒng)的觀念的里面的土地永久所有，造成了目前房屋永久所有的觀念，土地的壟斷性進(jìn)而附帶給了房屋的壟斷性，因此人們很愿意購買房屋，購買這種壟斷性。很愿意將自己的財(cái)富以房屋的形式持有，這樣又會助長房價(jià)的上漲。

當(dāng)然，除以上提及的原因外，造成我國的高房價(jià)原因還有傳統(tǒng)文化、投機(jī)炒作、人口眾多以及土地財(cái)政等。但從以上兩個(gè)原因的分析中可以看出，歸根結(jié)底導(dǎo)致高房價(jià)的原因是土地的壟斷性被附帶給了房產(chǎn)。而無論是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)，還是馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，都明確告訴壟斷性會產(chǎn)生高額利潤，房地產(chǎn)的暴利印證了這一點(diǎn)。因此，要解決我國高房價(jià)問題，可以從如何剔除或減少房產(chǎn)所附帶的土地壟斷性去思考。

二、解決我國的高房價(jià)問題的對策

上文已經(jīng)提到，要解決我國高房價(jià)問題，可以從剔除房產(chǎn)的土地壟斷性去考慮。那么如何實(shí)現(xiàn)它呢？本文認(rèn)為首先需要做到如下幾點(diǎn)。

（一）強(qiáng)調(diào)土地公有制

由于長期以來沒有強(qiáng)調(diào)我國土地的國有性質(zhì)，導(dǎo)致了傳統(tǒng)的土地所有制觀念仍留存人心。這種觀念急需改變，因?yàn)檫@不僅是造成我國房價(jià)高漲的原因之一，還有可能進(jìn)一步助長房價(jià)。因此，加大對土地公有制的宣傳，讓人們內(nèi)心和理念接受土地的公有制，是解決我國房地產(chǎn)市場問題的第一步。

（二）明確住宅土地期限的到期處理

現(xiàn)有住宅土地管理規(guī)定住宅土地僅具有70年的使用期限，這為我們提供了解決我國房地產(chǎn)市場問題的基礎(chǔ)。然而由于沒有明確的到期處理規(guī)定，很多購房者具有盲目性或者說僥幸心理，認(rèn)為這房屋將永久為其所有，或者充當(dāng)釘子戶，以得到大量賠償金。這將造成購房者在購房時(shí)，錯(cuò)估房屋的價(jià)格，使房價(jià)高企。要改變這種現(xiàn)狀，首先，應(yīng)要求房地產(chǎn)商在購房合同給予購房者明確的使用期限提示，這也就是例如是保險(xiǎn)合同的免責(zé)條款。政府方面，應(yīng)加大宣傳和明確規(guī)定，房屋購買者所購買的只是房屋和有限期的土地使用權(quán)。從而讓購房者能夠根據(jù)自身考慮，重新評估房屋的價(jià)格而不至于造成房屋價(jià)格的錯(cuò)估。其次，政府還應(yīng)對到期賠付金額做出明確的規(guī)定，這里本文將提供一種到期處理思路。

如果到期時(shí)，房屋的所有者，不愿交納新的土地出讓金，那么政府將給予其賠付金額應(yīng)為：

補(bǔ)償額=初始購買房屋價(jià)格—初始土地出讓金平均額（按住房面積比例計(jì)算）

如果居住者所居住的房屋是唯一的房屋，需依靠我國當(dāng)時(shí)的住房保障體系給予適當(dāng)?shù)陌才拧＿@樣的補(bǔ)償安排，首先，可以體現(xiàn)出居民在居住時(shí)候所付出的成本（即土地的使用權(quán)）。其次，這樣的安排還可以避免被房屋作為一種投資的方式。最后，這樣的安排對弱勢群體進(jìn)行了特別照顧，可以減少由此可能引發(fā)的社會矛盾。

（三）改變土地使用權(quán)始計(jì)時(shí)間

在我國房地產(chǎn)市場還可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象即：買了地等著不建設(shè)，也就是所說捂地。這是由于我國目前的土地使用權(quán)期限始計(jì)時(shí)間，所造成的一種結(jié)果，我國目前的土地使用權(quán)使用始計(jì)時(shí)間是房屋建好的時(shí)候算起。因此，開發(fā)商才會采取捂地的方式。

目前我國采取的方式是土地收回，這不免浪費(fèi)行政資源，本文認(rèn)為要解決這一問題，可以從改變土地使用權(quán)期限來考慮，將土地使用權(quán)期限始計(jì)時(shí)間改變?yōu)閺耐恋刭徺I的那一刻，或者說當(dāng)年年末開始計(jì)算，而不是目前的始計(jì)方式，相信在這樣的始計(jì)方式下，這一問題將得到有效地解決。這樣的安排也可以明確了政府所出讓的是土地的使用權(quán)，而使用權(quán)你可以選擇使用或者不使用，當(dāng)然如果長期的不使用，政府可視情況征用或者購回。

三、結(jié)論

通過以上措施的實(shí)施，本文認(rèn)為可基本實(shí)現(xiàn)“房屋完全商品化，土地完全非商品化”。但值得注意的是，采取以上措施短期內(nèi)可能會使經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑，但長期來看，是有利于我國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的。

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作者簡介：龍秦舟（1991-），四川資陽，就讀于西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，研究方向：證券投資；方小龍（1988-），男，重慶忠縣，就讀于西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，研究方向：國際金融。

（責(zé)任編輯：趙春暉）