中小房企路在何方

敖忠智

2010年，貴陽商品房年度開發建筑面積達1351.98萬平方米，其中12家大型房企的開發總建筑面積占到1010.8萬平方米，在銷售收入方面，12家大型房企全年銷售總額達242.9億元，其他千家中小房企銷售總額僅為67.78億元，這只是貴陽中小房企艱難生存的一個縮影，貴陽樓市正上演一出強者愈強，弱者愈弱的生存競爭大戲，貴陽中小房企目前面臨生死決擇，最后生存的機會來自于找準位置的戰略轉變。為了解目前貴陽市中小房地產企業的發展狀況，從2011年4月開始。由貴陽市住建局、貴陽市房協、貴州商業高等專科學校共同成立了《當前形勢下貴陽中小房企生存與發展研究》科研課題組，進行了4個多月實際調查，調查方式主要采用問卷和訪談，調查結論：“土地少、規模小、融資難成為中小房企發展的主要障礙”。

一、現狀：螞蟻再多也撼不動大象

截止2011年底，在貴陽市進行注冊的房地產企業共1013家，根據房企大小分類，調查后得出：貴陽符合大型房企定義的有12家，中型房企有16家，剩下的均為小型房企。在12家大型房企中，貴陽本地房企僅有中天城投集團和宏立城集團兩家，在2010年房地產宏觀調控以來，貴陽新增房企近百家，而新增的基本為中小房企。

雖然中小房企在數量上占據了絕對優勢，但這并不代表他們在銷售上和開發規模上占據有利位置，從2011年上半年銷售統計中不難發現，貴陽房地產銷售面積前十強企業占全市銷售總量約72%，較2010年上漲了2%，十強企業優勢日益加大，本地中小房地產企業的市場份額不斷持續縮小，2011年上半年銷售統計數據中，宏立城花果園項目以約27%的市場銷售量占據榜首，與其他中小房企市場總計約27%基本持平，待中天未來方舟下半年開盤后，本地中小房企總計銷售量所占百分比將進一步壓縮。

事實上，自2000年以來，中天城投、宏立城的崛起，保利、新世界、世紀金源等房企大鱷進入貴陽房地產市場，千畝級土地交易、建筑面積百萬平方米級大盤陸續亮相貴陽，他們以雄厚的資金實力、優越的資本平臺、先進的開發管理理念、優質的人力資源配置、科學的營銷組合策略和手段，極大帶動和提高了貴陽房地產整體開發和建設水平、繁榮了貴陽的房地產市場，為貴陽房地產業的發展做出了巨大貢獻；但在市場繁榮背后引發了新的思考，貴陽大多數房開企業長期處于不健康或亞健康生存狀態，而在近期出臺的宏觀調控下，本地房開企業的生存和發展更顯艱難。

貴陽中小房開市場份額已經從2003年70%下降到2011年不足30%，貴陽中小房開企業市場化占有率正越來越小，市場話語權已向大型房開集中，中天、宏立城、保利等大型房開已占有貴陽市場半壁江山。在對貴陽房地產企業銷量研究顯示，2007年，新世界、世紀金源等12家大型房企銷量為建筑面積650萬平方米，占據市場52.1%，到2008年，世紀城銷量突破300萬平方米，占市場銷售總量的33%，2009年、2010年、12家大型企業的市場占有率分別突破68.3%和72.1%，本地中小房企的市場空間越來越窄，貴陽中小房企生存形勢十分嚴峻。

二、透視：土地少、規模小、融資難成為中小房企發展障礙

1 中小房企無土地儲備

調查顯示：目前貴陽中小房地產企業的年開發規模主要集中在10萬平方米以內（占86%），年開發規模在1萬平方米以下的占12%，而目前貴陽大型房企年開發規模都在100萬平方米以上，即單個中小企業的平均開發規模僅占單個大型房企平均開發規模的1—5%，近70%的中小企業無項目或無土地儲備。

近年來，隨著國家對土地市場調控力度的不斷加大，作為一級市場的土地供應量受到嚴格限制，導致土地供應量減少，另一方面由于土地使用權出讓“招、拍、掛”制度的實施及房地產市場價格不斷上漲，導致土地出讓價格不斷攀升，近來的土地市場熱衷于一次性大面積出讓土地，同時在土地“招、拍、掛”出讓中常常競買條件過高，導致中小房企無力參與競投，因此目前中小房企在獲取土地方面正面臨前所未有的挑戰，舉牌中難見中小房企身影。

難從一級市場獲取開發用地、土地儲備不足是制約中小房企發展的主要困境之一，難以從一級市場獲取開發用地的原因是地價高，導致中小房企難以承受，加之企業資金不足、自身缺乏競爭力、無法與大企業抗衡，土地出讓規模大、競買條件設置過高，致使企業無法參與競投。貴陽市有28%的中小房企目前處于土地儲備不足，僅夠當前開發的狀況；有15%的中小房企目前土地儲備基本充分，能夠滿足未來三年以上的開發；僅有7%的企業土地儲備充分，能夠滿足未來五年以上的開發；另有50%的中小房企無新開發用地，處于倒閉邊緣。

2 中小房企融資難

房地產行業是資金密集型行業，是融資最大的行業，因此企業融資對于房地產企業來說至關重要。從2003年中國人民銀行“121”文件開始，政府開始加大對房地產金融市場的調控力度，中小房地產企業的融資狀況形勢顯得非常嚴峻；此次調查顯示，90%以上的房企有銀行貸款或其他借款，80%的企業開發的流動資本金嚴重不足，中小房地產企業銀行貸款總額占債務總額20%以下的占10%，貸款總額占債務總額20%-40%的占15%，貸款總額占債務總額60%-80%占27%，貸款總額占債務總額在80%以上的占61%，即中小房地產企業貸款總額占債務總額在20%以上的所占比例高達79%，這些數據表明目前中小房地產企業融資渠道單一，其融資渠道主要是通過銀行貸款。

另外，國有商業銀行在2010年正不斷緊縮銀根，收緊信貸，提高貸款門檻的授信，其授信門檻已從原來的三級房企提升到二級房企，很少有中小企業能夠獲取開發類貸款，另外銀行從貸款資金回收的安全考慮，對大項目和回收型較強的項目關注度很高，“嫌貧愛富”現象較普遍，貸款普遍向大型企業傾斜；據了解，在2010年國有銀行對貴陽房地產企業授信時，不僅授信門檻提高到二級房企，而且對抵押物要求非常苛刻，在同批授信的22家企業中，本地房企只有一家，且是貸款額度最小的一家。進入2011年，銀行對房地產信貸及房地產消費信貸的風險控制進一步提升，中小企業融資將更為艱難。

中國房地產企業的成長和興盛，一直靠的是房地產良好的金融杠桿支撐。據分析：在以往的房地產投資資金中，房開對項目投入一般可控制按3：4：3，即30%自有資金+40%銷售回款+30%開發貸款；也就是說：以前一個30億的項目，若分三期開發的話，房開僅需3個億就能撬動項目。在政府控制開發類貸款，同時又調控房地產市場，控制房地產消費類貸款的今天，房企預期40%的銷售回款和30%開發貸款無法準時到位，所以大批房企出現資金瓶頸或資金鏈斷裂。

在本次調查的近100家本地中小房開企業中，有近54%企業因資金短缺無法獲取新的土地儲備；有近30%的企業因現有資本金嚴重不足，現有項目無法正常開工；有近70%的中小企業缺乏資金；有近12%的企業極度缺乏資金，部分中小企業采取民間高息融資方式解決資金瓶頸問題。

3 中小房企銷售規模小，產品品種單一

在銷售規模上，此次調查的近100家中小房企中，每年銷售額在5000萬以下的占21%，年銷售額在5000萬至1億元的占18%，年銷售額在1至3億元的占12%，年銷售額3億元以上的占5%，連續三年基本無銷售額的占44%。

導致其銷售上遭遇瓶頸，根本原因在于：首先，其產品的競爭力不強。課題組在調研了近百家本地中小房企后發現，在產品策劃及研發能力上，由于大多中小企業在市場運營中受到項目資源、研發人力資源及對產品研發成本等要素的控制，本地中小企業在產品策劃和研發能力上偏弱，導致后期產品的競爭力嚴重不足。

其次，在于項目開發統籌、項目優質合作伙伴的選擇和項目材料采購成本控制等方面，本地中小房企與大型房企有著較大差距。據調查，本地中小房企開發建設生產同性質、同規模房產的平均周期是大型房企的1.15倍，生存成本也接近大型企業的1.15倍；本地中小房企也普遍缺乏企業品牌貢獻力，本次調查結果顯示，在品牌貢獻力方面：萬科、中天城投、世紀金源等大型房開，其品牌對營銷成果的貢獻率分別達22%、18%、13%，而本地多數房開企業的品牌貢獻率一般均在5%以內，甚至有部分不注意開發形象和售后服務的企業品牌貢城率為負值。

三、救急式轉型開發新產品

縱觀貴陽房地產起步和成長的歷史，貴陽中小房企曾經是貴陽房地產企業開疆拓土的主力軍和先鋒隊，貴陽老城區的改造，新城區建設成就的取得，都離不開本地中小房企的辛勤耕耘，有“貴陽浦東”的金陽新區快速推進，離不開第一個大組團“碧海花園”給市場以足夠信心，它的開發是十多家本地中小房企獨立面對挑戰高風險勝利和成果的印證。貴陽中小房企，為貴陽房地產的繁榮、城市面貌的改善、貴陽人居水平的提升做出了巨大的貢獻。在本地房企面臨越來越嚴峻的生存壓力時，業內專家呼吁：理應對這些群體以關注和重視，中小房企的生存空間在何處？

首先，根據貴陽2010年-2020年遠景規劃，其城市化率將從25%提升至45%，每年將有2%的提升，大量先富起來的農村人口將涌入貴陽，相當于未來10年將再造一個貴陽。

第二，貴陽二環的投入使用，三環的建設，輕軌快鐵的規劃和建設，大貴陽三環十六射線的建成和投入使用，大貴陽骨架逐漸形成，路網周邊土地存量盤活，給貴陽房地產市場提供了廣闊的物質空間。

第三，貴陽老城區城中村、棚戶區的改造不斷推進，這也將大力推進貴陽市房地產市場的進一步激活。

第四，助推貴州經濟發展的“2012國發2號文件”出臺，貴州發展被提升為國家發展戰略的重要環節，貴州工業強省促進城市化，城市化將促進房地產的篷勃發展，從空間布局上看，按照“黔中帶動、黔北提升、兩翼跨越、協調共進”的原則，充分發揮黔中經濟區建設以貴陽——安順為核心，以遵義、畢節、都勻、凱里等城市為支撐的黔中經濟區主體重點發展，并定位為貴州后發趕超的發動機。貴州將推進貴陽——安順經濟一體化發展，加快建設貴陽安新區，重點發展裝備制造、資源深加工、戰略性新興產業和現代服務業；貴陽黔中經濟區發動機定位，貴安新區空間布局將給貴陽房地產業帶來巨大的產業發展空間。依托貴州自然資源和民俗資源優勢，結合“2012國發2號文”導向重點發展文化地產、旅游地產、工業地產等都可能是貴陽中小房企市場發展的新方向。

據了解，目前貴陽房地產市場已出現不同于過去單純將住宅作為主要產品的差異化新嘗試，包括清鎮、白云等區域內部將有大型的工業地產項目面世，落址于白云區的貴陽西部化工市場，作為貴州首個專業的化工市場，將于年底投入運行，該項目相關負責人分析，目前貴州的工業地產項目，雖然起步較晚發展水平不高，但借勢“工業強省”的發展攻略和“[2012]國發2號文件”帶來的工業發展機遇，未來必將大有可為，從50年代后期，白云就是貴陽傳統的工業發展區域，隨著工業不斷發展，其設備和倉房條件更新換代，必然需要更高標準的工業園區，這是我們的機會。

“2012國發2號文件”中金陽現正新建的“西南國際貿易中心”，也是大型商業地產的大手筆。關于促進文化產業、旅游產業發展的若干意見和精神，關于低坡淺丘的利用、關于土地指標單列等行業利好政策，在不少專家看來也是對中小房企的一次機遇。貴陽山多地少，諸多房地產項目都是山地建筑，由于土地的差異化、也帶來了土地利用的差異化，這給大企業房地產工業化批量生產帶來困難，因此中小房企可以聯系市場需求的差異化和土地利用的差異化進行差異化產品靈活開發并可以取得車小易調頭的成功突破。

第五、隨著城市的不斷建設、城市化進程的不斷加快，城市土地的需求量必然會越來越大，土地的供應會越來越緊缺；中小房企必然會面臨越來越難獲取土地，甚至無地開發的情況，最后走向倒閉。因此中小房企應充分認識將來無地開發如何使企業繼續生存和發展的問題，解決方法就是改變目前的以短期經營、以獲取收益、保值、增值的營銷方式。具體方法之一就是目前在產品營銷中，應考慮將位置較好的項目產品由過去的全部銷售轉為部分銷售部份出租或全部出租經營，以使企業保持長期穩定的現金流；方法之二就是適當參與一些商業物業、旅游物業的開發和營銷、同樣采用出租方式進行長期經營。

第六、中小房企在迫于市場擠壓向修文、開陽、息烽、清鎮三縣一市謀求發展和在向貴陽周邊的龍里、惠水的房地產開發尚處于初期階段，地價相對便宜，資金需求量小的市場轉移外，在新的形勢下也可以采取戰略聯盟，集聚各種優勢資源實現1+1大于2；或1+1+1大于3的方式走集團化道路，從而增強中小房企的競爭力，為貴陽中小房企的振興拓展出如花似錦的光明前程。

（作者單位：貴陽智宇房地產經紀有限責任公司）

責任編輯：弭薩