商業地產泡沫襲來

李好

2012年7月11日下午3點，北京21世紀地產亦莊店店長小娟邊吃中飯邊告訴記者：“生意好是好，但我們的日子不好過?！笔芤嬗诙址拷灰资袌龅幕嘏?月份以來這家中介的交易量開始回升。不過，與此同時，這間不到100平方米的店面，每平方米/每天的租金上漲了8元，這意味著年租金上漲了將近30萬元。小娟說還有比她更郁悶的：“我們其他開在市中心分店的租金漲得更厲害，我們算是漲得很少的?！?/p>

這只是住宅地產和商業地產近況的一個縮影。從2010年開始的“史上最猛烈的宏觀調控”，讓住宅市場降至冰點，商業地產成為了房地產企業的救命稻草和資金轉移的大通道，猛漲的店面和寫字樓租金讓全國大大小小的房企不約而同地選擇了加大力度開發商業地產。一些二線城市如長春，在建和計劃施工的綜合體項目達到了四十余個。但是，由于競爭激烈，一些耗資巨大的項目出現招商困難，并陸續推遲開業。

商業地產進入泡沫時代了嗎？

繁榮背后的冷清

商業地產的供過于求不是新鮮事。早在2009年初，幾乎所有地產機構的數據都認為北京、上海等一線城市的商業地產超過了需求量。隨著經濟的復蘇，一線城市的商業地產特別是寫字樓的空置率已經基本得到解決，今年4月，商業地產咨詢機構世邦魏理仕發布報告稱，北京的商業地產空置率將繼續下降。

風險在向二、三線城市轉移。那里是商業地產投資最為火熱的地區，在昆明，未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業面積將直追香港、上海。成都在建的商業地產項目高達104個，未來兩年內還將有1000萬平方米以上的項目投放。地方政府在進行新區建設時往往超前規劃，要求興建與當地消費水平不對等的大型商場、寫字樓與星級酒店，大規模上馬類似項目直接導致供給過剩風險。曾任職于萬科商業管理公司的鄺盛告訴記者，開發商經常不是選址而是被選址，政府說就這幾塊地你要不要，不要還有別人要。有些開發商稀里糊涂地就拿了地，不知道消費人群是誰，也不知道能招來多少商家。

萬達董事長王健林公開表示，對目前中國商業地產的前景感到擔憂，因其并非在一個合理的速度下發展，而是住宅被調控了以后一擁而上。中坤集團董事長黃怒波也表達了相同的看法：“輕易進入商業房地產，是件很危險的事情。住宅市場如果不好，可以打折出售，因為其存在居住價值。商業地產卻不同，即便蓋的房子和萬達集團一模一樣，沒有經營能力，一切就等于零。”

既是天堂，也是煉獄

商業地產向來是埋沒英雄的地方。

這是個看上去前景無限的行業。大背景是中國的城市發展飛速，200萬人口以上的大城市數量激增，對商業地產的需求形成跳躍式增長。此外，與住宅不同，商業地產被政府認為是中國新型經濟的載體，經濟鏈條中的重要組成部分，沒有任何政策調控的風險，更不存在限購。不過，那些冒失闖到商業地產里的新玩家或許會發現，在這里賺錢，比住宅地產更困難。

商業地產有著比住宅地產更復雜的操作流程，涉及政府、投資人、運營商、零售商、商家、消費者，從選擇、建筑設計、招商、運營、后續服務支撐，都需要專業的團隊。與住宅相比，商業地產投資回報周期更長，對資金更渴求。在信貸方面，商業地產的待遇遠不如住宅，貸款額度最高五成，期限最多10年，而住宅分別為七成和30年。這表示商業地產的開發商必須有更高的資金自由比例，否則可能對公司運營造成致命沖擊。首創集團董事長劉曉光就曾公開告誡商業地產商，“最重要的是資金”。

此外，商業地產講究的是長期回報，不僅是拼資本，更要拼持久力，需要開發商把眼光拉長到10年、20年甚至更長時間。鄺盛向記者解釋，住宅開發商習慣于短期投入，賺快錢，迅速回籠資金，“蓋了賣、賣了走”，難以真正花心思運營一個項目。“商業地產里最著名的案例是上海的恒隆廣場，從開始到結果花了10年時間，投資回報率百分之四十幾，沒有幾個公司能比得了。但它前7年投資回報率是負的，現金流付銀行利息都不夠。想賺幾個快錢就撤的公司根本做不了商業地產。”

商業地產的特殊性還在于從一開始就要自覺納入城市的整體規劃中，以確保商業資源的合理分布。同時，地產商還要學會避免開發同質化，提前與需求市場對接，而不是邊開發、邊招商，甚至是先開發、后招商。

住宅開發商們，能否順應商業的運行規律，以長遠的眼光開發、運營商業項目？

以萬科為例，鄺盛透露，關于是否發展商業地產一度是萬科內部王石和郁亮的分歧。2009年前，萬科內部多次統一思想，將公司戰略定位為專注于住宅地產。在公眾場合，郁亮也多次強調，公司沒有進軍商業地產的計劃。從2010年開始，由于面臨住宅用地供應減少，公司的口風開始出現了改變。從1997年之后就沒碰過商業地產的萬科開始從社區商業入手布局。當年年底，深圳萬科商業管理公司低調成立，對商業項目進行經營管理，此外還有營運、推廣、物流等服務部門支持商業項目。2011年，萬科公布了商業地產發展策略，并開始拿一些純商業地塊。公開資料顯示，萬科在商業地產的投入已經超過200億元。

萬科的成功之處在于將住宅專業化、標準化以及把資產周轉率做到極致，這種專一的商業模式，成就了萬科前面10年的穩坐泰山?！凹兇獾淖≌瑢⒉辉偈墙ㄖ闹髁?，取而代之的是城市綜合體?！边@句話出自萬科2010年年初發布的財報。兩年過去了，這家巨頭成為了商業地產界的“小學生”，開始重新學習商業地產里的規則。

不過泡沫開始涌現，萬科沒有多少試錯的機會了。