商業(yè)地產(chǎn)泡沫襲來

李好

2012年7月11日下午3點，北京21世紀(jì)地產(chǎn)亦莊店店長小娟邊吃中飯邊告訴記者：“生意好是好，但我們的日子不好過。”受益于二手房交易市場的回暖，3月份以來這家中介的交易量開始回升。不過，與此同時，這間不到100平方米的店面，每平方米/每天的租金上漲了8元，這意味著年租金上漲了將近30萬元。小娟說還有比她更郁悶的：“我們其他開在市中心分店的租金漲得更厲害，我們算是漲得很少的。”

這只是住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)近況的一個縮影。從2010年開始的“史上最猛烈的宏觀調(diào)控”，讓住宅市場降至冰點，商業(yè)地產(chǎn)成為了房地產(chǎn)企業(yè)的救命稻草和資金轉(zhuǎn)移的大通道，猛漲的店面和寫字樓租金讓全國大大小小的房企不約而同地選擇了加大力度開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。一些二線城市如長春，在建和計劃施工的綜合體項目達(dá)到了四十余個。但是，由于競爭激烈，一些耗資巨大的項目出現(xiàn)招商困難，并陸續(xù)推遲開業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)進入泡沫時代了嗎？

繁榮背后的冷清

商業(yè)地產(chǎn)的供過于求不是新鮮事。早在2009年初，幾乎所有地產(chǎn)機構(gòu)的數(shù)據(jù)都認(rèn)為北京、上海等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)超過了需求量。隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)特別是寫字樓的空置率已經(jīng)基本得到解決，今年4月，商業(yè)地產(chǎn)咨詢機構(gòu)世邦魏理仕發(fā)布報告稱，北京的商業(yè)地產(chǎn)空置率將繼續(xù)下降。

風(fēng)險在向二、三線城市轉(zhuǎn)移。那里是商業(yè)地產(chǎn)投資最為火熱的地區(qū)，在昆明，未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業(yè)面積將直追香港、上海。成都在建的商業(yè)地產(chǎn)項目高達(dá)104個，未來兩年內(nèi)還將有1000萬平方米以上的項目投放。地方政府在進行新區(qū)建設(shè)時往往超前規(guī)劃，要求興建與當(dāng)?shù)叵M水平不對等的大型商場、寫字樓與星級酒店，大規(guī)模上馬類似項目直接導(dǎo)致供給過剩風(fēng)險。曾任職于萬科商業(yè)管理公司的鄺盛告訴記者，開發(fā)商經(jīng)常不是選址而是被選址，政府說就這幾塊地你要不要，不要還有別人要。有些開發(fā)商稀里糊涂地就拿了地，不知道消費人群是誰，也不知道能招來多少商家。

萬達(dá)董事長王健林公開表示，對目前中國商業(yè)地產(chǎn)的前景感到擔(dān)憂，因其并非在一個合理的速度下發(fā)展，而是住宅被調(diào)控了以后一擁而上。中坤集團董事長黃怒波也表達(dá)了相同的看法：“輕易進入商業(yè)房地產(chǎn)，是件很危險的事情。住宅市場如果不好，可以打折出售，因為其存在居住價值。商業(yè)地產(chǎn)卻不同，即便蓋的房子和萬達(dá)集團一模一樣，沒有經(jīng)營能力，一切就等于零。”

既是天堂，也是煉獄

商業(yè)地產(chǎn)向來是埋沒英雄的地方。

這是個看上去前景無限的行業(yè)。大背景是中國的城市發(fā)展飛速，200萬人口以上的大城市數(shù)量激增，對商業(yè)地產(chǎn)的需求形成跳躍式增長。此外，與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)被政府認(rèn)為是中國新型經(jīng)濟的載體，經(jīng)濟鏈條中的重要組成部分，沒有任何政策調(diào)控的風(fēng)險，更不存在限購。不過，那些冒失闖到商業(yè)地產(chǎn)里的新玩家或許會發(fā)現(xiàn)，在這里賺錢，比住宅地產(chǎn)更困難。

商業(yè)地產(chǎn)有著比住宅地產(chǎn)更復(fù)雜的操作流程，涉及政府、投資人、運營商、零售商、商家、消費者，從選擇、建筑設(shè)計、招商、運營、后續(xù)服務(wù)支撐，都需要專業(yè)的團隊。與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)投資回報周期更長，對資金更渴求。在信貸方面，商業(yè)地產(chǎn)的待遇遠(yuǎn)不如住宅，貸款額度最高五成，期限最多10年，而住宅分別為七成和30年。這表示商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商必須有更高的資金自由比例，否則可能對公司運營造成致命沖擊。首創(chuàng)集團董事長劉曉光就曾公開告誡商業(yè)地產(chǎn)商，“最重要的是資金”。

此外，商業(yè)地產(chǎn)講究的是長期回報，不僅是拼資本，更要拼持久力，需要開發(fā)商把眼光拉長到10年、20年甚至更長時間。鄺盛向記者解釋，住宅開發(fā)商習(xí)慣于短期投入，賺快錢，迅速回籠資金，“蓋了賣、賣了走”，難以真正花心思運營一個項目。“商業(yè)地產(chǎn)里最著名的案例是上海的恒隆廣場，從開始到結(jié)果花了10年時間，投資回報率百分之四十幾，沒有幾個公司能比得了。但它前7年投資回報率是負(fù)的，現(xiàn)金流付銀行利息都不夠。想賺幾個快錢就撤的公司根本做不了商業(yè)地產(chǎn)。”

商業(yè)地產(chǎn)的特殊性還在于從一開始就要自覺納入城市的整體規(guī)劃中，以確保商業(yè)資源的合理分布。同時，地產(chǎn)商還要學(xué)會避免開發(fā)同質(zhì)化，提前與需求市場對接，而不是邊開發(fā)、邊招商，甚至是先開發(fā)、后招商。

住宅開發(fā)商們，能否順應(yīng)商業(yè)的運行規(guī)律，以長遠(yuǎn)的眼光開發(fā)、運營商業(yè)項目？

以萬科為例，鄺盛透露，關(guān)于是否發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)一度是萬科內(nèi)部王石和郁亮的分歧。2009年前，萬科內(nèi)部多次統(tǒng)一思想，將公司戰(zhàn)略定位為專注于住宅地產(chǎn)。在公眾場合，郁亮也多次強調(diào)，公司沒有進軍商業(yè)地產(chǎn)的計劃。從2010年開始，由于面臨住宅用地供應(yīng)減少，公司的口風(fēng)開始出現(xiàn)了改變。從1997年之后就沒碰過商業(yè)地產(chǎn)的萬科開始從社區(qū)商業(yè)入手布局。當(dāng)年年底，深圳萬科商業(yè)管理公司低調(diào)成立，對商業(yè)項目進行經(jīng)營管理，此外還有營運、推廣、物流等服務(wù)部門支持商業(yè)項目。2011年，萬科公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略，并開始拿一些純商業(yè)地塊。公開資料顯示，萬科在商業(yè)地產(chǎn)的投入已經(jīng)超過200億元。

萬科的成功之處在于將住宅專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化以及把資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率做到極致，這種專一的商業(yè)模式，成就了萬科前面10年的穩(wěn)坐泰山。“純粹的住宅將不再是建筑的主流，取而代之的是城市綜合體。”這句話出自萬科2010年年初發(fā)布的財報。兩年過去了，這家巨頭成為了商業(yè)地產(chǎn)界的“小學(xué)生”，開始重新學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)里的規(guī)則。

不過泡沫開始涌現(xiàn)，萬科沒有多少試錯的機會了。