壽保莊“工業大院”尋求破局

趙方忠

“不是我們不支持城鄉結合部改造，我們也不愿當釘子戶，來拆遷的說是村里為升級改造‘工業大院需要騰退土地，鎮里只是配合，但出面的其實都是鎮政府的人，誰出面并不重要，關鍵是對地上建筑物的賠償和經營損失的補償不公平不透明，依據的也不是商業拆遷標準，至今像我們一樣堅守不愿騰退的企業還有50家左右，政府已經有3個多月沒和我們談了，我們也不知道下一步該怎么辦。”作為大興西紅門壽寶莊工業園內曾經最大的企業主，身兼北京諾婭倫服飾有限公司、北京諾亞哥服裝有限公司、北京利尚聯合服飾有限公司等三家企業董事長周丕亮這樣抱怨道。

盡管遭遇過斷水斷電，也清楚無論怎么堅持，自己的企業在壽寶莊也已經時日不多，但周丕亮仍然沒去尋找新的生產基地，因為他知道1.5萬/畝的土地租賃價格，別說在壽寶莊所處的五環內，現在就連六環之外也很難再找到，還有一點就是，在今年經濟形勢不是太好的情況下，像他們這樣微利的企業，投資建新廠的風險更是難以預料。

“工業大院”，在國內開發區剛剛興起的初期，這個“院院冒火，戶戶冒煙”的農村經濟發展方式，曾經一度為北京各個郊區縣推崇備至，如今卻在遭遇前所未有的轉型式尷尬：對政府來說，“工業大院”涉及城市規劃、產業發展、人口管理、城市治安、環境治理等問題，升級改造或許是最好的解決途徑；對于曾經被當地政府招商引資來的中小企業來說，政策的轉向更多則意味著滅頂之災，企業發展的好壞已經不再重要，要不要繼續存在才最關鍵；而對于實際擁有土地收益的村集體和廣大農民，以及最初的土地承租人等整條利益鏈條而言，也因為諸多的不確定性而各有盤算。涉及面頗廣的“工業大院”升級改造具有牽一發而動全身的效應。

壽寶莊工業區，也稱壽保莊村級“工業大院”，曾經是“工業大院”輝煌時期的發展典型，現在卻因為問題集中成了全市的重點改造對象，當下正作為全市的試點探索“工業大院”可能解決的方案，盡管按照市政府“統籌規劃、分步實施、重點突破”的原則，在市區相關部門的共同努力下，成為試點的壽寶莊已經開始了騰退升級，但沒有經驗可循的“工業大院”轉型之路注定要布滿荊棘。

前世今生

盡管以周丕亮為代表的一些企業主與眼下的壽寶莊“工業大院”拆遷騰退指揮部在拆遷涉及的利益問題上互不相讓，但2011年“工業大院”升級改造之前卻是另外一種圖景。

2000年之后，受壽保莊村所在的大興區西紅門鎮政府招商引資政策吸引，多年在豐臺木樨園服裝市場經營服裝的一批浙江年輕人，懷揣著創辦自有服裝品牌的夢想來到壽寶莊工業區投資設廠，周丕亮就是其中之一。

彼時，正值北京村級“工業大院”發展的黃金時期。村級“工業大院”是指村集體提供場地和基礎設施，吸引農民成為投資和經營主體，集中發展第二、三產業，并形成一定規模的區域。

之所以當時被稱為黃金時期，是因為有政府明確的支持態度。比如，為推進郊區村級“工業大院”的建設與發展，加快農民向二、三產業轉移，北京市農委就于2000年專門制定了關于“村級工業大院工程”的實施意見，對有確定區域、合理規劃和必要基礎設施，并經所在鄉鎮政府批準，以及農民成為投資和經營主體的“工業大院”，依據年度新進入院企業個數、當年新增到位投資總額等標準，擇優給予不超過30萬元的獎勵。據說，壽保莊“工業大院”就曾經出現在獎勵名單之中。

然而，就在周丕亮們在壽保莊“工業大院”大興土木的2003年，國家對于類似“工業大院”區域的政策已然突變。當年，《國務院關于加大工作力度進一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知》（國發明電[2003]7號）、《國務院關于清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》（國辦發[2003]70號）及國家有關部門關于清理整頓現有各類開發區的具體標準和政策界限等文件相繼出臺。

2004年4月，北京市下發關于公布撤銷各類開發區名單的通知，決定撤銷442個各類開發區，壽保莊“工業大院”上報的開發區名稱大興區西紅門鎮壽保莊工業園區赫然其中。

在國家清理整頓、北京公布撤銷，國地兩級政策間隔出臺的空窗期，周丕亮們的服裝工廠仍然在當地政府的默許和支持之下拔地而起，壽保莊“工業大院”所在區域曾經的大片荒地迅速被成片的“大院”式標準廠房所代替。

雖然頂著“撤銷”的帽子，市政府于2004年也要求各區縣政府要按規定做好各類開發區撤銷后的有關善后工作，但截至到2011年10月份，壽寶莊工業園的發展幾乎并未受到來自政策方面的不利影響，反而在當地政府的鼓勵下，呈現出了超出人們想象的發展態勢：據當地的商戶介紹，“工業大院”最高峰時的注冊企業達到了480戶左右，其中服裝企業就占到了一半以上，壽寶莊服裝工業園也因為建設規范、業態統一等特點成為了“工業大院”的樣板而遠近聞名。

據大興區政府統計資料顯示，壽保莊村村域面積約1200畝，總人口14840人，流動人口14000余人，“工業大院”約702畝，地上物建筑面積約60萬平米。

如今，壽寶莊工業園殘存的建筑和街道，盡管都被標記上了“拆”的字樣，但記者依舊可以看到，未被拆除的房屋整齊開闊，被平行的馬路分割成成排的建筑群，風格統一，氣勢恢弘，最寬的街道道路達18米左右，最窄的也有11米左右，消防、衛生等設施的遺跡也清晰可見。

“不只是壽保莊，2003年左右，西紅門鎮下轄的17個自然村都建起了‘工業大院。”一位像周丕亮一樣仍然堅守的企業主告訴記者。

事實上，村級“工業大院”并非大興獨有，據了解，2004年市政府公布撤銷的442個開發區，大多都是村級“工業大院”。

由于土地租金相對便宜，又具有相距城市不遠的地理位置，小企業還可以依據自身的需求自行建設地上物，當地政府也在辦理房屋產權、工商登記等方面提供便利，“工業大院”利益攸關的政府、村集體、企業曾長期處于一種相對穩定平衡的生存狀態。

試點破局

若不是2011年4月25日，因“工業大院”違章建筑內電源短路引發大興舊宮大火，“工業大院”或許已經為世人所遺忘。

而當一場大火讓城鄉結合部地區多年發展累積的安全隱患完全暴露的同時，也再次為政府敲響了警鐘，“工業大院”整治也隨之進入決策視野。

其實，對于“工業大院”的安全隱患及管理難題，即便是壽寶莊工業園這個被認為相對規范的“工業大院”也同樣存在。

一位壽保莊村村民告訴記者，近兩年就有兩件事在當地頗為轟動：一是有一家大院發生了一次火災，雖然損失不為外界所知，但狀況也極為慘烈；二是一家服裝企業因未按時向員工支付工資，出現了集體上訪維權事件，最終據說是鬧到了市里面才得到解決。

整治升級是“工業大院”發展的大勢所趨，打破“工業大院”既有生態已經箭在弦上，歷經市區政府的多次論證，壽寶莊工業區被確定為了首批改造的試點之一。

為實現探索類似區域解決方案的目的，大興區政府為壽寶莊工業區的改造試點做了精心準備。根據大興區政府上報市政府的資料顯示，確定實施模式和突破核心問題的政策方向是試點推進的第一步。

在充分調研的基礎上，壽寶莊工業區升級改造確定了以政府為引導、農民為主導、各村集體土地入股、設立鎮級統籌的集體聯營公司運作的實施模式，該模式保證入股的集體土地所有權、收益權不變，遇有國家征地，土地補償款歸村集體所有，現有工業大院集體投資的資產及地上物歸集體所有；集體聯營公司負責園區建設、經營管理、收益分配等。突破的核心則在于集體土地登記至鎮級統籌的集體聯營公司名下，委托其進行統一經營，投資者租賃其土地建設地上物，在辦理相應建設手續手，產權可登記至投資人名下，但不得私自轉讓、交易，確需轉讓的，由區政府批準后方可進行。

同時，試點方案規定，聯營公司成立后，對土地、收益等將不再以村莊為單位進行分配，而以全鎮層面統籌統一分配。

這一步確認后，2011年10月8日，按照“打非先行”、“以拆違促拆遷”的思路，當地鎮政府成立了專項整治領導小組，正式啟動了壽保莊村內“工業大院”的專項“打非”拆違工作。

截至到材料上報顯示的2011年10月28日，短短20天時間，當地政府就累計出動執法人員7592人次、車輛1014車次，原有266間門臉房，已清空259間；原有企業廠房221家，已搬走60家；原有89個廢品回收大院，已搬走89個；原有38個散租大院，已清空16個，正在搬8個；拆除違法建設45宗，面積約8000平米；累計控減流動人口約7000人。

“先以迅雷的方式讓騰退設想成為定局，再履行民主程序”，2011年10月15日，壽保莊村就“工業大院”改造在全村范圍進行了民主表決，最終結果也以政府希望的全村一致擁護而通過，這一點記者在一位不愿具名的壽保莊村民那里得到了印證。

與此同時，有關工業區改造的區域規劃、道路路網和市政專項規劃的研究編制也已正式啟動。

最為各界關心的房屋拆遷補償辦法也同步出臺，其依據是大興區政府2011年的16號文件，該文件規定，對于被拆遷非住宅房屋重置成新價以具有相應資質的評估機構作出的評估結果確定；對于利用非住宅從事生產經營活動，因拆遷造成經濟損失的，若具備合法的營業執照、生產經營活動一年以上且有相應的納稅憑證、被拆遷時仍用于生產經營等條件，按實際建筑面積的60%予以確認，給予500元/平米的一次性停產停業綜合補助費。同時規定，2009年2月19日區政府控違大會后的建筑且未取得相應規劃審批手續增建的部分不予認定。

在壽保莊“工業大院”搬遷騰退指揮部院內，記者也看到了依據上述標準制定的明確規定：2006年3月17日之前建設的房屋按1000元/平米、2006年3月17日至2009年2月19日期間建設的房屋，按500元/平米給予相應補償，經營損失費則依據是否有工商執照，有證的300元/平米，無證的150元/平米。

表面看來，無論從工作程序還是工作細節上，似乎壽保莊村級“工業大院”的騰退升級方案都無懈可擊，但在現實的操作中卻遭遇了部分企業主們的強力抵制。

“我們企業是園區最大的企業，建筑面積達1.2萬平米，在全國有200多家連鎖店，擁有3個自主品牌，現有員工1000余人，若依據此次拆遷騰退的標準，實際拿到的經濟補償，連廠房的新建費用都不夠。” 周丕亮稱，由于近幾年勞動力成本和各種原材料紛紛上漲，經過估算，新建廠房僅內部裝修的費用一平米都超過了1000元，企業如果依據指揮部公示的這個標準騰退只有死路一條。“國家在鼓勵中小微企業發展，像我們這些已經進入良性發展的小企業，政府不應該為了一時的拆遷目的把我們逼上絕路。”

在要求政府拆遷差別化對待的同時，和周丕亮同樣堅守不走的企業主們紛紛質疑補償標準的公平性和透明度，“現在拆遷的企業，即便是同一年建設的，有的房屋補償一平米才400多元，也有1800元的，補償多少據說主要取決于態度是否強硬和與政府關系的好壞，根本就沒按公示的標準計算。”

盡管自騰退拆遷之初，質疑聲音與抵制事件時有出現，但紛紛在官方堅決的態度面前表現的蒼白無力，在記者獲取的一份由13家服裝企業聯合形成的反映材料中顯示，僅僅在2012年2月11日-14日的幾天時間內，就有6起強行斷電、強行拆除的極端案例。

現在，或許是出地媒體介入后不利于拆遷的考慮，當地政府對媒體有關壽保莊村級“工業大院”改造進展的采訪更是高度警惕。一位指揮部工作人員對于記者的一再追問稱，鎮聯營公司現在還沒有明確的辦公地址，規劃也還未得到市級部門批復，其他則拒絕回答。而當記者致電一位據說是鎮“工業大院”辦公室的杜姓負責人時，該負責人表示，除非鎮領導打電話告訴她可以接受采訪，否則一律不予透露。

很顯然，盡管有關部門思慮周密，但涉及頗廣的“工業大院”升級改造也并非一路坦途，利益各方從博弈到真正達成共識尚需時日。

利益糾葛

隨著政府與企業在拆遷補償方面陷入膠著狀態，壽保莊村級“工業大院”利益鏈條的形成過程也逐步得到還原：

2002年，壽保莊村集體采取部分經濟補償的方式將“工業大院”所屬405畝土地從農民手中收歸集體，對原來簽訂最長為15年租約的農民，給予每畝2000元左右的經濟補償，5年短租的農民則無償收回。此前，該土地為壽保莊村部分村民的承包地，主要的功用為花卉種植和養殖業；

2003年3月22日，405畝土地全部收歸集體后以村集體成立的經濟合作社名義轉租給北京市興達順回收站，雙方約定每畝每年土地租金為0.8萬元，每5年遞增10%至年租金達到1.2萬元/畝/年為止，至租期滿均為此數；興達順回收站在租到該土地后，又以1.5-5萬元不等的價格，轉租給不同的企業主自行建設廠房，租期大部分為30年。同時，村集體規定凡2003年12月31日前出生的該村村民在合作設擁有股份，并享受土地收益分紅；

此后，村集體又整理出近300畝類似土地，并以同樣的方式整租給興達順回收站后，再由興達順回收站分租給陸續進駐的不同企業。

采訪中，該村一位村民也向記者證實，自土地出租給興達順回收站以來，村集體確實每年都向村民分紅，從最初在合作社擁有股份的村民每年每人分紅2000多元，到2011年已漲至1.2萬，即便是此前在“工業大院”沒有承包地，但在合作社擁有股份的村民也可分得1萬元。

眼下，村民們雖然在“工業大院”改造的民主表決中投了贊成票，但對于由鎮級統籌的集體聯營公司運營土地后的收益保障卻充滿擔心，“以前與興達順回收站簽有合同，如果回收站不交租金，可以用合同制約它，但現在交給鎮里的公司，雖然承諾繼續兌現此前集體制定的每人每年1.3萬的封頂分紅，但政策中也提到從全鎮層面統籌統一分配，到時要是不給分紅了，村民也沒有辦法。”一位該村村民稱，如果鎮政府真正兌現承諾，“工業大院”拆遷改造確是好事，畢竟鎮政府無論在運營管理、招商引資、安全意識、環境治理，還是在產業培育發展方面，都要強過興達順回收站。

但以周丕亮為代表的企業家們并不這么認為，在他們看來，政府所謂的拆遷改造無非是想讓他們這些勞動密集型，且納稅額不高的企業走人，但在其他方面其實是“換湯不換藥”。

“現在政府動不動就是‘打非拆違，或者說企業不是合法經營，而事實上園區入駐的企業都有合法的租地協議，每年鎮政府都會收取相應的土地租賃稅，政府每年都會組織安全、衛生、消防等部門進行執法檢查，而且大部分企業都辦理了工商執照，要是說企業注冊地是非法建筑，根本就不可能拿到工商執照。”周丕亮稱，升級改造所謂的改變，無非就是把興達順回收站換成鎮級統籌的集體聯營公司，說白了就是換個地主再招一些納稅高的企業進來。

對于這一說法，記者在獲取的壽保莊經濟合作社與興達順回收站簽訂的土地租賃合同中得到了側面的印證，該合同在雙方權利中明確約定，對于出租的土地，合作社協助興達順回收站辦理土地利用手續和規劃、建設等方面的相關手續。

很顯然，“工業大院”原有的農民承包地的土地屬性，已經隨著時間的推移事實上轉變成了集體建設用地，而在這樣的土地上投資建設，只要履行相應的手續便不應該簡單地稱之為違法，遵循這一邏輯，即便后來進駐企業建設的房屋是從興達順回收站轉租而來的土地上興建，其實也同樣具有合法性。

“我們深知‘工業大院存在這樣那樣的問題，也盼望能得到很好的改觀，但事情發展到今天，并不是我們賴著不走，關鍵還在于政府是不是真想解決問題。”周丕亮稱，一種最好的方案是，現在像我們這些已經進入良性發展的小企業，繼續履行原有的土地租賃協議，但必須按照政府的要求，拿出資金配合政府進行產業升級轉型；另一種方案便是對企業的重置補償進行合理公開透明的評估，滿足企業的異地生產需求。

正是緣于“工業大院”利益格局的錯綜復雜，政府在拆遷補償時需要用有限的財力盡可能地兼顧到各方的利益，或許這也是眼下壽寶莊工業區拆遷騰退阻力重重的原因之一。

其實，“工業大院”這個在特定時期政府鼓勵發展起來的產物，卻又與企業投資環境、民生等緊密聯系在一起，出現紛繁的利益糾葛也絕非只是壽保莊個案，相信在未來村級“工業大院”全面升級的過程中還會不斷涌現，而在為全市試點的壽寶莊工業區，政府對于企業的訴求、村民的關切選擇無視顯然也并非最佳選項，能夠切實尊重和保障各方利益，找到一個平衡各方認可的方案才是上策。只有這樣，壽保莊具有創新尺度的試點方案才能得以推行，其它類似區域也可在今后的升級改造中汲取成功經驗。