警惕“摩天大樓魔咒”

安邦咨詢

在全球經濟低迷、中國經濟轉冷的時候，摩天大樓的大量涌現或許預示著巨大的風險

中國的高樓建筑正在以大躍進的速度不斷涌現。據不完全統計，全球在建的摩天大樓中有87%在中國。摩天大樓又稱為超高層大樓，在中國大陸，建筑規范規定100米以上高度的屬于超高層建筑。一份由全國摩天高樓“粉絲”和建筑業、傳媒業專業人士總結發布的《摩天城市報告》數據顯示，中國在建的摩天大樓總數已經超過200座（僅計算寫字樓與酒店），相當于美國現有摩天大樓的總量。上述報告測算，5年后中國將擁有800座摩天高樓，相當于美國今天的4倍，而其中80%將建在經濟不發達的內陸地區。

動輒500米以上的高樓建筑已然成為司空見慣的現象。南京建設了450米的紫峰大廈，廣州東塔的高度也達到了530米，武漢綠地中心、深圳平安金融中心兩座高樓的高度分別達到了606米、660米。在并非一線城市的蘇州市，已建和在建的200米以上的超高建筑就達6座，最高的高度將達到450米。更有甚者，今年6月5日，遠大可建科技有限公司與長沙市望城區人民政府簽訂戰略協議，計劃用7個月的時間，規劃建設一座220層，高838米的綜合大樓，預計建成后比迪拜塔還高10米，號稱世界第一高樓。

在全球經濟低迷、中國經濟轉冷的時候，摩天大樓的大量涌現預示著巨大的風險。一九九九年，德意志銀行證券駐香港分析師安德魯．勞倫斯(Andrew Lawrence)首度提出“摩天大樓指數”（Skyscraper Index）的概念，因為他發現到經濟衰退或股市蕭條往往都發生在新高樓落成的前后。寬松的政府政策及對經濟樂觀的態度，經常會鼓勵大型工程的興建。然而，當過度投資與投機心理而起的泡沫即將危及經濟時，政策也會轉為緊縮以因應危機，使得摩天大樓的完工成為政策與經濟轉變的先聲。許多經濟歷史現象都符合這一指數描述的規律：大廈建成，經濟衰退。美國紐約勝家大廈和大都會人壽大廈1908年前后落成，接著金融危機席卷全美，數百家中小銀行倒閉；1913年伍爾沃斯大廈落成，美經濟出現收縮；1930年克萊斯勒大廈和1931年帝國大廈完工，紐約股市崩盤，碰上當時美國與全球經濟大蕭條時期；1973年紐約世界貿易中心、1974年芝加哥西爾斯大廈相繼落成后，卻發生石油危機；1997年吉隆坡雙子塔樓成為世界最高建筑之際，同樣也發生了亞洲金融危機。2010年1月耗資41億美元的全球第一高樓迪拜塔落成前后，迪拜的房產價格遭遇重挫。

可見摩天大樓指數是觀察世界經濟周期的重要指標。摩天大樓屬于房地產業資金密度最高的項目，只有在經濟最繁榮，信用擴張最高峰，利率最低的時候，才被考慮到商業計劃當中，它往往喻示著投資過熱的風險。每當各地摩天大樓封頂之日，也是經濟繁榮到頂之日，因此，大樓封頂之時往往也是各國央行開始信用收縮之日，如果任由信用無限制地膨脹下去，整個信用體系將全部崩潰。

既然摩天大樓指數是反映經濟周期和信用轉折的魔咒，為什么中國各地仍樂此不疲呢？它在中國會起作用嗎？安邦高級研究員賀軍認為，中國經濟并不會在摩天大樓指數魔咒前免疫。有人會反問：摩天大樓指數并不是第一次在中國提起，為什么中國至今并未表現出經濟周期轉折后的市場崩盤呢？賀軍認為，一個重要原因在于，中國推動摩天大樓浪潮的除了市場因素，還有極強的政府因素。由于中國各級政府掌握著大量的經濟資源，它們推動的摩天大樓泡沫，往往會比市場狀態下的泡沫破滅周期更加滯后，持續時間也更長。

中國房地產商也承認了中國摩天大樓浪潮后的政府因素。有“摩天樓專業戶”之稱的綠地集團曾坦承：“做地標性建筑不是我們想做的，而是政府想做。”地方政府對摩天大樓項目給出了許多優惠政策，如超高層項目拿地很便宜，還能獲得地方政府的多種優惠，包括土地出讓金等值金額獎勵性補助，建成營業之日起5－8年內所交納的營業稅、所得稅等值金額獎勵性補助等。據了解，目前中國的高樓主要分布在一些城市新區、開發區，在省、市一級開發新區，特別是一些二線城市申請國家新區計劃中，都涉及到地標性建筑的內容，一般由政府牽頭，有一級土地開發資質的公司參與，然后招商。通常是政府規劃好項目，找企業來簽約合作，建成后給企業一定的收益。既然摩天大樓項目有如此多的政府優惠，房地產商何樂而不為？

然而，摩天大樓的建設浪潮在中國還能“安全”地持續多久？在安邦研究團隊看來，這一泡沫的破滅已經為時不遠了！

首先，中國經濟處在大的結構調整之中。過去，中國經濟長期維持高速增長，而城市化和工業化進程之下的投資擴張是主要模式，粗放的規模擴張、負債擴張是其重要特點。現在，中國經濟處于主動降速、調整結構的過程中，經濟增速放緩會伴隨貨幣、財政政策的變化，信用擴張將會收縮，市場流動性也會出現逆轉。

其次，“土地經濟”模式的繁榮期已到了盡頭。中國的“土地經濟”與城市化進程相伴隨，又因為“土地財政”而受到地方政府的強力推動。在經濟轉型之下，中央強力調控房地產，一切在土地上做文章的“土地財政”游戲已經快玩不下去了。摩天大樓就是土地經濟泡沫上最頂端的那一簇泡沫，一旦形勢逆轉，最先破裂的就是摩天大樓。

第三，地方負債規模已不可能大幅擴張。過去，土地經濟的繁榮與地方負債擴張有很大關系。此前央行披露的地方融資平臺負債已超過10萬億人民幣，近幾年中國政府一直在大力整頓地方平臺負債。今年雖然中央政府已同意對地方負債展期，但地方負債擴張的模式今后必須得到調整。

此輪全球經濟的調整不是短期就能結束，中國經濟增速放緩也將是一個長期趨勢。中國政府的資源投入和推動，也許能使得中國的摩天大樓泡沫維持比其他國家更大的規模、更長的時間，但這并不意味著中國經濟對“摩天大樓魔咒”免疫。在我們看來，如果再不剎車，這個泡沫的破滅很可能為時不遠了。