房地產市場的理性回歸

張嗣興

連續幾年來，房地產調控都是“兩會”代表、委員熱議的話題。因為房地產問題數年來并未得到解決，且關乎民生、影響深、涉及廣，“兩會”代表、委員不得不高度長期關注。老百姓其實更期盼這個問題今年能盡快在實際層面得到真正解決，而不再只是年復一年的熱議與關切。

2011年是房地產市場最不平凡的一年。中央政府連續出臺一系列調控政策，加大對房地產市場的調控力度。在調控措施的作用下，投機性需求得到了一定程度的抑制，市場交易量明顯下降，保障房建設速度加快，市場供求關系進一步得到了改善。年末，房地產市場呈現量跌價滯的趨勢，房地產調控初見成效。

其實，房地產調控的任務還遠遠沒有完成，2011年的房價還沒有下降，只是漲幅較緩，漲得慢了，漲得少了。部分城市政府企圖對房地產的調控進行“微調”的意見就出來了，因與中央政策調控要求不符而被“叫停”。目前房價還有反彈壓力，現在稍微有些風吹草動，一個城市的政策松動就會影響更多城市，局部會影響整個房地產調控大局。所以，2012年要繼續鞏固調控成果，推動房地產市場進一步調整，繼續嚴格執行中央政府的調控政策。只有這樣，才能使房地產市場回歸理性，房價回歸理性，房地產市場長期保持穩定和健康發展。

一些城市或地方政府對房地產調控政策執行嚴不起來，堅持不下去，除了有過度偏好土地財政這一條外，恐怕對房地產與經濟發展的關系存在誤判也是重要原因。

房地產體量大、產業鏈長，對其調整，人們一般會從邏輯上分析，認為事關重大。長期以來，又有房地產“綁架”了中國經濟的說辭，于是無論民眾、管理階層，還是資本市場，對此都是心理壓力巨大。但實際的數據分析卻并不支持這種看法。從總量效應看，2008年房地產銷售和投資的下滑，并沒有造成固定資產投資和經濟增長的顯著下滑。2008年底的經濟減速，不是因為房地產市場調整，而是雷曼兄弟破產之類的海外沖擊所致。從結構效應看，一是房地產開發投資對中國基建活動的影響不顯著，相反，它與固定資產投資中的其它費用具有高關聯度。房地產行業的基建活動并不是總投資的最主要部分。例如，2010年，建安工程投資占總投資比重為62%，房地產開發投資占比僅為20%，而且房地產開發投資中的建安工程比重為60%～70%。二是房地產行業只對一些產品和行業的生產有影響，包括水泥、鋼筋和挖掘機，其影響在極端情況下才表現顯著。一些邏輯上有影響的產品和行業，如家電、混凝土機械等，從實際統計分析，數據上幾乎沒有相關性。三是房地產開發對交通運輸、機械等重型制造業投資和建材、化工業投資幾乎沒有影響。之所以房地產對實體經濟的影響在邏輯上很大，在實際數據分析上很小，原因是房地產市值要減去開發商的利潤和炒房者的收益；開發成本要減去土地轉讓金和各項稅費。在實體經濟中，將房地產開發看成是以建筑施工業為主的經濟活動，其經濟規模就大為減小。事實上，房地產對實體經濟直接影響不大。房地產的直接影響主要體現在對鋼筋、水泥、挖掘機等建筑產品上，對GDP和投資的影響遠沒有想象的那么大。房地產產值對其它行業的拉動作用遠遠小于建筑業，房地產對建筑的影響也并不顯著。

房地產對實體經濟影響不大，卻對其它方面的影響很大。房地產改變了中國的資源配置和收入分配。2003年以來，中國房地產市場開始火爆，固定資產投資增速明顯快于資本形成速度，非生產性投資快速增加，到2010年，35%的固定資產投資竟然沒有形成固定成本，非生產性投資規模之大，令人吃驚。2010年，全社會固定資產投資占GDP比重高達70.5%，而固定資產形成占GDP比重僅46.2%，偏差高達9.6萬億元。雖然二者的內涵上有區別，但二者的偏差是從2003年開始迅速擴大的。大概可以這樣認為，由于房地產這個工具，投資領域中占GDP約25%的資金沒有直接進入后續生產領域，而是參與財富的再分配。其后果之一就是中國的儲蓄率在2003年以后大幅上升，這主要歸功于企業的儲蓄快速上升。從1997年到2007年，居民儲蓄率下降了2%，政府儲蓄率上升了3%，企業儲蓄率上升了14%。儲蓄率的快速上升，不僅僅反映了財富在各個部門間的轉移，也導致了貿易順差和投資居高不下，這正是中國經濟失衡的集中表現。從這個意義上講，對房地產的調控就是對結構的調整。毫無疑義，房地產調控有利于中國長期經濟增長。

還有一條就是，大家尚未對房價的合理水平如何確定形成共識。

從國際經驗看，在判斷房價的合理水平方面，主要選用三類指標。一是房價收入比，即一套住房的價格是一個家庭年收入的多少倍。聯合國對房價收入比的定義是，住房市場價格的中位數和家庭年收入的中位數據之比。世界銀行對房價收入比的定義是，住房市場價格的平均數和家庭年收入的平均數之比。兩種計算方法得到的結果是有差異的，一般情況下，前者的計算結果是后者的1.2倍。用房價收入比來評價房價合理性的具體辦法，就是計算出房價收入比之后，再與某個數值比較，如果大于它，說明房價過高，反之說明房價不高。在很長一段時間里，中國學者經常采用“4至6倍”作為“國際標準”，但事實上，各國經濟發展水平、人口狀況、資源稟賦條件等差異很大，房價收入比并不存在一個絕對的合理區間。從本質上說，房價收入比反映的是特定地區土地和勞動力兩種資源的價格關系。由于不同國家、城市在資源稟賦、經濟發展水平、制度環境等方面存在諸多差異，簡單地橫向比較不同城市的房價收入比沒有意義，也不會形成有助于橫向比較的客觀標準。但對特定國家或特定城市來說，由于其資源稟賦條件是確定的，用房價收入比的多年均值，可以大體反映土地和勞動力兩種要素的長期價格關系，而一旦房價收入偏離多年的均值，則通常預示著短期內房價出現了異常變化。二是住房可支付指數（HAI）。HAI是美國房地產經紀人協會提出的一種住房支付能力評價方法，后被廣泛采用，成為國際范圍的一種住房支付能力評價指標。具體而言，根據家庭中位數收入以及合理的住房消費比例（家庭住房消費支出占收入的比例）上限，求得該家庭可承受的最高房價P，再將其與該城市住房的實際中位數價格P進行比較，即HAI=P/P×100。HAI等于100，說明中位數收入水平的家庭能夠承受中位數價格的住房，居民具有正常的住房支付能力。HAI大于100，說明居民家庭能夠承受更高價格的住房，具有很強的支付能力。HAI小于100，說明居民家庭只能承受更低價格的住房，支付能力明顯不足。三是房價租金比。房屋租售比這個概念是國際上用來衡量某地區樓市運行是否良好的指標之一。國際標準通常為1：200到1：300。比值越高，說明房價中的投資需求越大。需要指出的是，房價租金比與住房市場發展階段和利率水平等因素有關，房價租金比的經驗值更適合住房市場進入成熟期后的市場情況。

用房價收入比指標來衡量北京市的房價，發現北京的房價收入比顯著高于其歷史均值水平，房地產泡沫非常明顯。2001～2006年，北京市房價收入比均值為11.88倍。從2007年始，北京的房價收入比快速上升，2007～2009年房價收入比均值為17.35倍，顯著高于此前6年的均值水平。2010年，北京新建住宅售價均值上漲了29.7%，北京的房價收入比也高達21倍，為2000年以來的最高水平。2011年，由于中央政府的嚴厲調控和北京市城鎮人均可支配收入的大幅度提升，北京市房價收入比回落到17.4倍，仍顯著高于2001～2006年的均值水平。北京市的房價仍需進一步向合理水平回歸。若以2001～2006年的均值為標準，按2011年北京市城鎮人均可支配收入32903元計算，北京市新建商品住宅銷售均價每平米15518元，應有4000多元的降價空間。只有價格回歸到理性，房地產市場才能真的回歸到理性。

連續幾年來，房地產調控都是“兩會”代表、委員熱議的話題。因為房地產問題數年來并未得到解決，且關乎民生、影響深、涉及廣，“兩會”代表、委員不得不高度長期關注。老百姓其實更期盼這個問題今年能盡快在實際層面得到真正解決，而不再只是年復一年的熱議與關切。

現在，應當說房地產市場的理性回歸之路已經清晰可見了。