日本房產泡沫破裂后為何能社會穩定

徐梅

近期在上海、杭州等城市，一些購房者聚眾要求開發商退房或彌補差價，甚至出現了過激行為。這一現象為我們敲起了警鐘：在促使房價回歸理性的同時，切莫忽視潛在的社會問題。日本20世紀90年代初房地產泡沫破滅的經歷，或許對我們能有某些借鑒和啟示

是泡沫終會破滅，現在日本的住宅價格還不到泡沫時期的一半

20世紀80年代中期以后，在美國的施壓下，日元被迫大幅度升值，給日本對外出口造成負面影響。為防止經濟下滑，日本政府多次下調官方利率。日元升值和寬松貨幣政策的背景，加上長期以來日本政府對銀行的過度保護、金融監管存在漏洞、信息披露制度不健全、銀行風險意識淡化等因素，大量資金被釋放出來，并流向了股市和房地產市場，推高了股價和地價，房地產泡沫逐漸形成。在短短幾年的時間里，東京的地價市值就上漲到相當于整個美國的地價，足見這一時期日本的地價飆升到近乎荒唐的地步。

然而，是泡沫終究會破滅，只不過當你身處泡沫之中時，常常會被浮躁和奢華所誘惑，從而迷失了方向，正如美國前聯邦儲備委員會主席格林斯潘所言，“只有當泡沫破滅后才會意識到它的存在。”1990年3月27日，大藏省發布了“金融機構不動產融資總量限制”的通知，開始對不動產融資進行限制，這一措施的實施后來被稱為日本房地產泡沫破滅的“引火擎”。隨后，日本各大銀行開始大幅度減少發放有關房地產的貸款規模，提高貸款利率，并開始征收地價稅。這些措施對抑制房價上漲產生了效果，日本房地產泡沫走向破滅。1991年以后，日本幾大都市圈的地價開始明顯下跌，現在日本的住宅價格還不到泡沫時期的一半。

戰后經濟上的巨大成功導致對泡沫缺乏警惕，多數人相信“土地神話”會繼續

在20世紀80年代中期之前，日本沒有經歷過泡沫經濟，缺乏對泡沫經濟的認識和警惕性。戰后經濟上的巨大成功，又大大助長了日本的自信心，對于80年代后期的資產迅速膨脹，很多日本人形成錯覺，認為是“一個嶄新時代的到來”。這也是為何在房地產泡沫時期日本政府和媒體一直沒有人公開表示過對泡沫破滅的擔憂，而民眾更多看到和聽到的是“土地升值”、“銀行不倒”、“三菱并購美國洛克菲勒中心”等令人鼓舞的消息。多數人也相信，日本強大的經濟實力、土地資源的稀缺性等會支撐“土地神話”的延續。

在這種沉醉的氛圍下，加上1990年6月日本房價開始出現拐點時，制造業設備投資、對外出口及國內銷售依然活躍，無論政府還是國民都沒有意識到房地產泡沫開始走向破滅，更沒有想到的是，日本經濟從此會進入“失去的二十年”。很多人認為，地價下跌只是暫時的，至少跌幅不會這么大，銀行也是抱著這種希望而擱置已經出現的不良債權問題。支撐這一想法的理由除了對“土地升值”的信念外，還有一個是：日本是出口導向型經濟，在日元不斷升值的形勢下，為促進出口，政府會增發貨幣來拉低日元匯率。隨著日元對美元匯率逐步回歸，日本經濟就會保持穩定增長，房價也會隨之恢復，并存在上漲的可能。所以，在日本房地產泡沫破滅、地價下跌的初期，沒有多少人急著出售手中的房產，社會總體處于穩定的常態。

民眾對房地產市場從希望逐漸走向絕望的時候，日本整個社會也沒有出現大的波瀾和動蕩

如果說泡沫破滅之初，日本國民在對房地產市場抱有回升的希望之中不斷消化地價下跌的事實，那么，當1991年第2季度后日本實體經濟轉入蕭條、國內失業人數增加、國民持有的股票和房屋價值大大縮水、民眾對房地產市場從希望逐漸走向絕望的時候，日本整個社會也沒有出現大的波瀾和動蕩，這其中有著深層次的原因。

首先，日本是一個法治國家，也是一個誠信社會，國民普遍具有較強的契約意識。孩子從小就受到家庭和學校的教育，要遵紀守法，信守承諾。在日本，進行房地產交易時，賣方會事先把各種風險及其后果講得非常清楚，如果買方愿意承擔這種風險和責任，雙方才有可能成交簽約。這樣，買賣雙方對自身的權利和風險、責任等都有充分的了解，而一旦簽約，遵守契約則是理所當然的事情。如果成交之后出現問題和糾紛，可以訴諸相關法律，對各類違約行為進行相應的處罰。

其次，房價下跌對普通工薪階層和低收入者的影響有限。日本人對房地產的買賣、持有和轉讓都需要繳納一定的稅，如房地產取得稅、印花稅、固定資產稅、所有權轉移登記稅等。如果將房屋作為財產留給子女的話，還需要繳納贈與稅和繼承稅。購房的稅收成本和負擔，成為日本人在買房時需要權衡的一個重要因素。所以，日本的普通工薪階層和低收入者一般買不起房，有錢人也不會出于投資目的而囤積多套住房。另一方面，在日本，有很多人靠租房生活，年輕人結婚時租房現象也很普遍，而租房者往往是低收入階層，地價、房價下跌也會推動房租下降，使他們可租到更便宜的住房。還有一點需要注意的是，日本在泡沫經濟尚未形成之前，業已建立起相對完善的失業、醫療、養老等社會保障制度，基本上能夠保證所有人的基本生活，這也有助于抵御經濟危機和突發事件，維護社會的和諧穩定。

泡沫破滅的啟示：市場經濟下不存在“土地神話”，房價不可能只漲不跌

當前，圍繞中國房價的討論十分激烈。毋庸置疑，中國房地產市場存在泡沫，其直接的表象就是大量資金脫離了實體經濟，流入房地產市場，引起房價異常上漲，幅度已經明顯超出了經濟的實際增長水平，也大大超出了民眾的支付能力。那么，中國是否會像日本上世紀90年代初那樣出現房地產泡沫破滅？這是近兩年來一直被各界關注和爭議的問題。

一種觀點認為，中國城市化水平還不高，土地資源有限，房價有自然上漲的壓力；購房者以自我資金為主，面向房地產的貸款規模有限；中國的外資較多，美國要求人民幣升值難以得到廣泛支持，所以，中國不會出現像日本那樣的泡沫破滅。也有一種觀點認為，中國的現狀與當年的日本有著很多相似之處，如：出口導向型經濟、人民幣升值、產業結構轉型等，中國可能會像日本那樣出現房地產市場崩盤，甚至會比日本更嚴重。還有一種介于二者之間的觀點。不管何種觀點，從這些觀點的爭論中我們可以看出，泡沫形成和破滅的原因是復雜多樣的。

與二十年前的日本相比，當前我國面臨著更為復雜多變的國內國際環境。一方面，在歐美日經濟放緩的情況下，貿易保護主義升溫，人民幣升值壓力和預期增大，加上中國經濟仍保持較快增長，巨大的投資市場和利差的存在，對熱錢具有一定的吸引力；另一方面，經濟國際化日益加深，資金跨境流動日益頻繁，投機性因素增多，國際市場稍有風吹草動，熱錢很可能會大量涌入新興市場。而且，我國地廣人多，雖然一線城市的住房剛性需求逐漸退潮，但二三線城市的剛性需求依然旺盛，因此，對房地產市場的調控不能掉以輕心，同時也不能忽視可能隱藏的社會問題。

這方面，日本房地產泡沫的形成和破滅或許能給我們一些借鑒和啟示。第一，發現泡沫及時擠出，不要等泡沫越大后再采取措施，那樣只會加重破滅后的痛苦，更不要寄希望于事后補救，防患于未然最重要；第二，積極引導剩余資金轉化為產業資本，使其流向實體經濟，從資金源頭上防止泡沫的形成和膨脹；第三，在對房地產市場進行調控的同時，加強對投資者的風險教育，房地產不是普通的大眾消費品，存在較高的風險，市場經濟下不存在“土地神話”，房價不可能只漲不跌；第四，普及民眾的契約意識，告誡投資者購置任何風險品后，不僅僅是可以享受價格上漲時的利潤，同時也要承擔價格下跌時的風險和損失。任何交易一旦簽約，需要履行契約，而對于那些已經或可能蒙受損失的投資者，有必要加強心理教育和疏導；第五，盡快健全和完善我國有關房地產的法規、稅收制度等，加快社會保障體制建設，構筑和諧穩定的社會。

作為中國的民眾，從日本房地產泡沫的破滅中也有需要學習和借鑒的。那就是，泡沫經濟破滅后，日本國民的生活態度發生了一定變化，不再像泡沫經濟時期那樣追求奢華高檔的消費品，而更加務實，喜歡購買貨真價實的低價商品。這一點對尚為發展中國家卻已躋身于全球奢侈品消費大國的中國來講，或許應該有所感悟和反思，因為浮躁奢華的消費也會助推經濟泡沫，而泡沫終究會徹底破滅。

（作者為中國社會科學院日本研究所研究員）

責編/劉建美編/石玉