這份《限期騰地通知書》為什么會撤銷

案情簡介

2009年12月，湖南省人民政府批準征收某集體經濟組織土地3公頃，用于某學校建設。2010年，A市人民政府和A市國土資源局分別發(fā)布了《征收土地公告》和《征地補償安置方案公告》，將征地批準機關、批準文號、批準用途、征地補償標準、生產補償費標準和征購房屋補償安置、聽證申請期限等事項進行了公告。期間，A市征地拆遷事務所進行了補償?shù)怯洠捎贐自然人一直不予配合，導致B所有的房屋沒有進行補償?shù)怯洝?/p>

2011年初，A市規(guī)劃局將原用于建設學校的10公頃土地調整為房地產用地，后經A市人民政府批準，A市國土資源局將該宗土地出讓，用于房地產開發(fā)建設。

由于B所有的房屋一直尚未拆除，導致該宗土地使用權出讓后遲遲不能交地。2011年4月，A市國土資源局對B所有的房屋進行了證據(jù)保全，并于7月向B下達《補償告知書》。由于B拒絕領取補償款項，A市國土資源局根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條和《湖南省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第四十四條的規(guī)定，將補償款項專戶儲存后，作出《限期騰地通知書》，責令B騰出土地。《限期騰地通知書》載明：“某學校用地業(yè)經湖南省人民政府批準，市政府、市國土資源局分別進行了兩公告，市國土資源局進行了公證丈量登記，但你一直不予配合拆遷騰地工作。為確保項目順利進行，保證建設單位正常用地，現(xiàn)限你在收到本通知之日起五日內騰出土地。”

B不服，認為：1.征地拆遷非法。《限期騰地通知書》中說，經湖南省人民政府批準的該3公頃土地為學校用地，市人民政府征地公告和市國土資源局《補償告知書》中的用地單位均為某學校，但該宗地已于2011年初作為房地產用地出讓，征地拆遷明顯違法。2.根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，其要求按房屋用途、位置、同區(qū)域同價、就地安置的要求，合理合法。遂申請行政復議，請求復議機關依法撤銷該《限期騰地通知書》。

案情評析

本案中，A市有關部門存在以下的違法行為：

一、涉嫌擅自改變土地征收用途。湖南省人民政府原批準的用途為學校用地，但A市人民政府經規(guī)劃調整后，將其作為房地產用地進行出讓，改變了省人民政府批準的“一書四方案”，而且并未得到省人民政府的批準，屬擅自改變省人民政府土地征收用途的行為。

二、涉嫌違反“凈地”出讓的規(guī)定。2007年9月12日，國土資源部下發(fā)《關于加大閑置土地處置力度的通知》（國土資電發(fā)[2007]36號），規(guī)定建設用地使用權出讓實行“凈地”出讓，出讓前應處理好土地的產權、補償安置等經濟法律關系。但此次建設用地使用權出讓，在B所有的房屋拆遷補償尚未到位，房屋尚未拆除的情況下即進行出讓，涉嫌違反建設用地使用權“凈地”出讓的規(guī)定。

思考探索

國土資源部門在土地征收過程中應當注意以下問題：

1.改變土地用途要經法定審批機關批準。土地征收審批的一項重要資料就是“一書四方案”，供地方案就屬于“四方案”之一。土地用途的確定系供地方案的一項重要內容。改變了土地用途，導致了供地方案以及整個征地審批內容的重大變化，依法需要經原批準征收土地的機關批準。

這個問題在湖南省國土資源廳《關于進一步規(guī)范建設用地審批管理工作的通知》（湘國土資發(fā)[2011]57號）中已有明確規(guī)定。當然，已經按照批準的供地方案供地后，土地使用權人申請改變土地用途的，供地方可以依法批準改變土地用途。

2.強制騰地需注意的事項。（1）嚴格依照法定程序征地。國土資源部門在征地過程中應當嚴格遵行“兩公告一登記一批準”的法定程序。當下，部分地區(qū)存在著已經發(fā)布了《補償安置方案公告》還沒有進行補償?shù)怯浀那闆r，以及缺少市縣人民政府批準征地補償安置方案的手續(xù)等不按上述程序辦事的現(xiàn)象，是應當極力避免與及時糾正的。

當然，在補償?shù)怯浿锌赡軙龅讲挥枧浜系那闆r，這就要求國土資源部門一定要做好相關的證據(jù)保全工作，合理利用拍照、攝像、留置送達等證據(jù)保全手段，同時要保留國土資源部門已經上戶登記的證據(jù)材料。對于留置送達，必須按照《民事訴訟法》的相關要求執(zhí)行選擇證明人，避免因證明人的選擇不合法而影響留置送達證明力的情況出現(xiàn)。

（2）嚴把證據(jù)審查關。房屋的權屬認定、房屋的合法面積認定、補償金額的確定等事項，一定要有確鑿的證據(jù)予以證明，且前后證據(jù)要環(huán)環(huán)相扣，相互印證，切忌出現(xiàn)證據(jù)相互矛盾的情況。但是現(xiàn)在部分地方存在著《補償告知書》與《限期騰地決定書》下達的當事人不一致，補償金額與房屋面積前后認定不一致等問題，這些都需要有關部門引起足夠重視。

3.城市拆遷與農村拆遷的問題。目前，城拆與農拆分別由不同的法律規(guī)范進行調整。最高人民法院《關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》（法釋[2011]20號）第十二條第二款規(guī)定，征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。這是目前農拆轉城拆的一個重要依據(jù)。

對于如何認定“征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償”這一事實認定的問題，存在不同的理解。但一般認為是在征收過程中，對于房屋權利人未予理睬，也未予補償安置，對房屋權利人的權利限制未依法解除的情況下就實施了供地。因此，國土資源部門在土地征收環(huán)節(jié)和供地環(huán)節(jié)一定要加強溝通，嚴格依照上述法律法規(guī)辦事，保障人民群眾的合法權益。

“法眼”鏈接

《中華人民共和國民事訴訟法》第七十九條規(guī)定：“受送達人或者他的同住成年家屬拒絕接收訴訟文書的，送達人應當邀請有關基層組織或者所在單位的代表到場，說明情況，在送達回證上記明拒收事由和日期，由送達人、見證人簽名或蓋章，把訴訟文書留在受送達人住所，即視為送達。”

國土資源部《關于加大閑置土地處置力度的通知》(國土資電發(fā)〔2007〕36號)第二條規(guī)定：“實行建設用地使用權‘凈地出讓，出讓前，應處理好土地的產權、補償安置等經濟法律關系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)，防止土地閑置浪費。”

最高人民法院《關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》（法釋[2011]20號）第十二條第二款規(guī)定：“征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。”

（湖南省國土資源廳政策法規(guī)處供稿，點評律師：陳海賓）