我國現(xiàn)行物業(yè)管理的諸多困惑與模式再造

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會副主任張農(nóng)科博士在2012年第5期《城市問題》上發(fā)表題為《關(guān)于我國物業(yè)管理模式的反思與再造》一文，認(rèn)為我國現(xiàn)行物業(yè)管理模式存在著許多問題：一是《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理的界定過于狹隘，直接確認(rèn)了業(yè)主委托物業(yè)企業(yè)管理為唯一的物業(yè)管理方式，忽略了物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主實現(xiàn)其財產(chǎn)權(quán)利的一種方式這一基本事實。二是物業(yè)管理“一體化”模式混淆了物業(yè)服務(wù)與公共服務(wù)的界限，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了很多本不應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)的公共服務(wù)內(nèi)容，扭曲了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)應(yīng)當(dāng)放在物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理上的核心價值。三是在現(xiàn)行物業(yè)管理制度框架下，前期物業(yè)服務(wù)市場是不開放的、不自由的，物業(yè)服務(wù)是被強(qiáng)迫售賣的，業(yè)主大會還遠(yuǎn)沒有實現(xiàn)全覆蓋，這些都導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)市場主體不健全、競爭機(jī)制失靈。四是業(yè)主委員會的權(quán)力濫用問題非常嚴(yán)重，缺乏順暢的運行機(jī)制和有效的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致業(yè)主大會啟動難、籌備難、備案難、決策難、換屆難等“五難”問題。五是管理規(guī)約法律定位不清晰，實施缺乏強(qiáng)制力保障，無法有效約束業(yè)主履行管理責(zé)任，導(dǎo)致業(yè)主欠費治理等問題依然沒有制度性的解決渠道。六是在前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度設(shè)計中，由建設(shè)單位作為招標(biāo)人代業(yè)主招標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，存在招標(biāo)主體錯位問題，這種做法剝奪了業(yè)主共同管理的權(quán)利。七是前期物業(yè)承接查驗主體缺失，導(dǎo)致業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的后期承接查驗無法順利進(jìn)行。八是前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度和承接查驗制度遺留的大量開發(fā)問題對后期物業(yè)管理的負(fù)面影響，使建設(shè)單位撤出之后，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)背負(fù)了大量開發(fā)遺留問題的“黑鍋”。九是物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度缺乏合理性，易帶來大量尋租現(xiàn)象，既破壞市場規(guī)律，又妨礙公平競爭。十是資質(zhì)管理制度的實施缺乏可行性，無法解決無資質(zhì)經(jīng)營、超資質(zhì)經(jīng)營、出租、出借資質(zhì)證書等問題。十一是物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度混亂不堪，“借證”問題尤為嚴(yán)重，無法起到促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的作用。十二是住宅專項維修資金管理制度運行不暢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的“維修”費用和住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的“維修”費用的界限很難劃分，無法保證物業(yè)共有部分保修期滿后的維修、更新和改造。

作者因而認(rèn)為，不盡快探索出符合我國國情、民情和房屋建筑管理規(guī)律的物業(yè)管理模式，不僅無法使我國的物業(yè)管理走上可持續(xù)發(fā)展的道路，還會由于物業(yè)管理體制、機(jī)制、模式和制度的落后，引發(fā)大量的社會問題。為此，再造我國物業(yè)管理新模式的框架十分有必要，可以根據(jù)《物權(quán)法》的基本精神，結(jié)合社會發(fā)展方向，重構(gòu)物業(yè)管理模式，著力構(gòu)建一種在業(yè)主大會主導(dǎo)下，物業(yè)服務(wù)市場主體健全、競爭充分、服務(wù)更加專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理新模式。