李嘉誠未囤地？還是在撒謊？

明鵬

近年來,媒體上關于房地產商在內地囤地的報道接連不斷,作為華人巨商李嘉誠近日在記者會上再次表示,未在內地囤地。

然而,李嘉誠的北京十三陵“皇家別墅”項目,在拿地8年多后的今天,仍未開工;包括在全國8個城市13個地產項目,均不同程度的疑似閑置。按國家規定,土地閑置滿一年,按土地出讓或者劃撥價款的20%繳費;滿兩年的,無償收回土地使用權。據不完全統計,李嘉誠的這些土地價格近100億元。

但已上國土部“閑置土地黑名單”的李嘉誠,公然撒謊底氣何來?他曾經說,成功要靠信譽,但是這次公開回應顯然不是如此。

“集團并無在內地囤地,批評的聲音全是錯的。”8月2日,李嘉誠在出席“長和系”2012年中期業績報告會時,針對“囤地”指責再次進行強烈否定。然而,長和系計劃巨資打造的北京十三陵“皇家別墅”項目,在拿地8年多后的今天,仍未開工,而且預計在10年后的2014年,僅能完成該項目的1%。

這只是長和系旗下項目涉嫌閑置的冰山一角;據不完全統計,李嘉誠在全國8個城市的13個項目,均不同程度的疑似閑置,這些項目的土地價格近100億元。

7月1日,國土部頒發的新《閑置土地處置辦法》正式施行。如果以閑置一年以上、收取20%的土地閑置費計算,這些土地將應被追繳近20億元的土地閑置費,如果以閑置兩年以上將被收回,又有多少土地要被收回?

然而現實情況是,長和系旗下的眾多項目或將繼續“閑置”,并信誓旦旦地否認“囤地”。

皇家別墅擱淺8年

巍巍燕山山脈,自西北逶迤而來;環山之內,是洪水沖刷形成的小盆地;綠樹濃蔭之間,一座座紅墻黃瓦的陵園,坐落在三面山麓之上。這便是北京市昌平區、被稱為“世界上保存最完整、埋葬皇帝最多的墓葬群”—— 十三陵世界文化遺產保護區。

在這片環境優美、風水上乘的保護區內,長和系正計劃打造占地25.5萬平方米、建筑總面積逾8萬平方米的“皇家別墅”。

早在2005年5月26日,長和系旗下的長江實業(集團)有限公司(以下簡稱為“長江實業”)與和記黃埔有限公司(以下簡稱為“和記黃埔”),聯手斥資1.84億元從北京嘉海興業房地產開發有限公司(以下簡稱為“嘉海興業” )收購了位于十三陵世界文化遺產保護區內占地25.6萬平方米的該地塊,以及地面上名為“北新嘉園”的現有建筑物。

該地塊坐落于北京昌平區十三陵鎮北新村,毗鄰十三陵水庫和北京國際高爾夫球俱樂部,容積率為0.3,長江實業與和記黃埔官網均稱,將建成為十三陵世界文化遺產保護區內罕有的高檔低密度住宅區。因其坐落于十三陵世界遺產某建設控制區里,被業內人士稱為“皇家別墅”。

但是5年后的2010年8月,和記黃埔巨資打造的“皇家別墅”北新嘉園項目,卻登上了國土部曝光的“閑置土地黑名單”。

對于這一“皇家別墅”閑置近6年的原因,和記黃埔將責任推到政府身上。然而,北京市昌平區國土分局工作人員在8月14日稱,“在項目實施過程中‘國六條政策出臺,市政府相關部門暫停受理容積率小于1的住宅項目的審批。因此,該項目需報批的立項、規劃等相關后期手續停滯。”

但是直到拿地8年多后的今天,這一“皇家別墅”項目仍處于“計劃中”,仍未開工,和記黃埔2011年年報顯示,預計2014年僅能完成該項目的1%。昌平區國土分局工作人員在采訪回復中稱:“據了解,該項目現正辦理調規等相關工作。近年來,我局曾多次以書面形式和口頭形式催促其盡快開工未果。”

7月1日,國土部頒發的新《閑置土地處置辦法》正式施行,其中規定“閑置土地,是指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地”。

和記黃埔計劃打造的“皇家別墅”北新嘉園項目,距合同約定的2004年11月7日的開工時間已過去近8年。7月9日,記者欲向和記黃埔媒體聯絡人李惠明詢問目前該項目進展情況,其秘書以其“開會為由”婉拒,另一位媒體聯絡人李翠華的秘書則表示幫忙轉達采訪要求。7月23日,記者再次聯系李惠明和李翠華,其兩位秘書再次以“開會為由”婉拒。8月12日,記者第三次聯系李惠明和李翠華,李惠明的秘書稱“她今天休假了”,李翠華的秘書則表示,“李翠華女士主要負責香港的業務,內地業務由李惠明女士負責。”

《閑置土地處置辦法》規定:“未動工開發滿一年的,按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。未動工開發滿兩年的,無償收回國有建設用地使用權。”

而和記黃埔計劃打造的“皇家別墅”北新嘉園項目,未動工開發遠遠超過兩年,是否會被收回?昌平區國土分局工作人員在回復中巧妙地回答:“下一步將依照新修訂的《閑置土地處理辦法》對相關情況進行界定并依規定處理。”

并無在內地囤地?

北京十三陵的“皇家別墅”北新嘉園項目,只是長和系旗下的長江實業與和記黃埔“土地閑置”的一個縮影,雙方在全國8市共有13個項目涉嫌閑置。

《閑置土地處置辦法》中規定:“已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%,中止開發建設滿一年的國有建設用地,也可以認定為閑置土地。”

2005年5月,和記黃埔與長江實業斥資16億元拿下武漢江漢區花樓街和老浦片兩個舊城改造地塊,占地面積共 約16萬平方米,但截至2011年底,這兩個項目仍處于“計劃中”。和記黃埔2011年年報顯示,預計在拿地10年后的2015年,才能完成老浦片區項目的1%、花樓街項目5%。

雙方在2005年9月26日,還以9600萬元的轉讓成交價,獲得了珠海占地20萬平方米的淇澳島柏濤灣項目。截至2011年底,該項目同樣處于“計劃中”,和記黃埔2011年年報顯示,預計2014年和2015年僅分別能完成1%。

2005年年底,雙方還聯合獲得上海浦東新區世紀大道2~4地段世紀匯項目,該項目占地5萬多平方米,總投資額達47億元,但是直到拿地6年后的2011年3月18日才開工。截至去年底,該項目仍處于“地基工程建設中”,和記黃埔去年年報預計,在拿地10年后的2015年,能完成該項目的17%。

2006年10月,長江實業與和記黃埔聯合以8.32億元的代價,從富都世界發展有限公司的手中,取得上海陸家嘴金融貿易區X3-2地塊的土地使用權,總建筑面積為8萬平方米,投資總額約達17.4億元。但是該項目卻在拿地5年后的2011年2月才開工,和記黃埔年報預計,在拿地7年后的2013年,僅能完成該項目的16%。

兩個月后,雙方又斥資22億元獲得上海真如城市綜合體項目,但是在拿地3年后的2009年4月才開工。和記黃埔2011年年報預計,拿地6年后的今年,僅能完成該項目的30%,整個項目要到2018年才能完成。

2006年12月,雙方還獲得江門占地133萬平方米的銀湖灣項目,總投資額達21億元,打造銀湖灣游艇休閑度假區。但是截至拿地5年后的2011年年底,該項目仍處于“地盤平整中”,和記黃埔預計,拿地7年后的2013年僅能完成1%。

2007年4月,長江實業與和記黃埔還聯手斥資24.5億元,獲得重慶南岸楊家山片區2500畝土地,宣布投資120億元打造集中高檔高層住宅、商業等為一體的新城區。但是截至去年底,該項目仍處于“計劃中”,和記黃埔2011年年報顯示,預計在拿地13年后的2020年才能完成該項目的1%。同樣于2007年拿下的深圳觀瀾湖地塊,雖然目前已開工建設,但是和記黃埔年報預計,在拿地5年后的今年,僅能完成該項目的10%。

2008年1月,雙方以11.6億元的價格,摘得上海嘉定南翔地塊,2011年底剛開工,和記黃埔預計6年后的2014年能完成5%。同年,雙方還獲得上海周浦鎮 “御沁園”項目,該項目占地面積約26.3萬平方米,該地塊在2010年1月榮登上海市規劃和國土資源管理局公布的8幅擬收回和督促開工的閑置土地名單,一年多后的2011年4月22日才姍姍開工,拿地4年后的今年能完成項目的50%。

此外,長江實業與和記黃埔在2005年拿下的廣州增城項目,總建筑面積達214萬平方米,在6年后的2011年6月23日才“奠基”,和記黃埔去年年報預計,2012年能完成38%,2013年總共能完成39%。

和記黃埔與長江實業上述8個城市的13個項目是否屬于閑置?為何開發速度如此之慢?截至發稿時,和記黃埔媒體聯絡人李惠明和李翠華仍然沒有給予記者任何回復。

然而報道稱,和記黃埔與長江實業掌門人的李嘉誠在8月2日出席“長和系”2012年中期業績報告會時聲稱,集團并無在內地囤地,過去于東莞曾發生一件類似事件,但純粹因為手續上需要以地換地,涉及金額數千萬元,但也強調并不是囤地。李嘉誠所指應該是指旗下位于東莞厚街的海逸豪庭項目,因“閑置”長達近8年,于2007年被國土部門征收7915萬元土地閑置費的事件。

“沒有一個項目不是希望能加快開工”。李嘉誠說,目前集團在內地的發展基本都是自有資金,并沒有貸款,一切的工程都會依法進行,并且與政府充分合作。

變相囤地成商業模式

長和系接二連三地否認囤地的說法,難以讓人信服。中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強在接受記者采訪時曾說:“其他開發商開發一個項目要四五年時間,而和記黃埔開發一個項目卻要花8年甚至10年時間,這實際上就是一種變相囤地。如果是某一個特定的項目,背后可以有什么復雜的原因,但是現在它普遍這么做,就是它的一種商業模式。”

實際上,長和系也正在踐行著這一商業模式。雙方于2010年11月26日耗資13億元,拿下的重慶兩江新區照母山地塊,截至去年底仍處于“地盤平整中”,和記黃埔2011年年報預計,在拿地3年后的2013年僅能完成該項目的1%。

2010年11月,雙方還斥資12.7億元摘得大連市“臥龍灣國際商務區”的兩幅地塊,占地總面積約32萬平方米,建筑面積近40萬平方米。截至2011年底,該項目仍處于“計劃中”,和記黃埔年報預計,在拿地5年后的2015年只能完成該項目的1%。

在拿下上述兩地塊后,2010年12月,和記黃埔與長江實業拿地速度依然不減,一個月內在3個城市摘得3塊地,其中不乏“地王”項目:12月7日,雙方借助重慶偉卓房地產公司耗資4.1億元拿下中山一塊10.9萬平方米的商住地塊;12月9日,又以總價16.2億元摘得上海趙巷板塊,并成為上海“地王”;12月24日,和記黃埔還斥資31.8億元拿下南京建鄴區應天大街“地王”項目。

但是在急速拿地之后,和記黃埔與長江實業卻依然像以前一樣,進行著“蝸牛”般的開發。截至2011年年底,上述三項目仍處于“計劃中”。和記黃埔去年年報顯示,預計在拿地3年后的2013年,中山翠麗湖項目和上海青浦區趙巷項目僅分別能完成1%,南京建鄴區應天大街“地王”項目,預計在拿地5年后的2015年才能完成1%。

但是進入2011年,和記黃埔與長江實業仍在加速拿地。2011年6月,雙方斥資4.6億元投得占地16萬平方米的長春國家高新技術產業開發區商住地塊;8月,又耗資19億元成功拿下占地14萬平方米的大連西崗區黑嘴子碼頭商住地塊;11月,又拿出8.9億元摘得占地7.5萬平方米的佛山市禪城區南莊鎮住宅地塊。

按照和記黃埔去年年報預計,在拿地3年后的2014年,能完成長春高新區項目的1%;在拿地4年后的2015年,能完成佛山市禪城區南莊鎮項目的1%;拿地5年后的2016年,能完成大連西崗區黑嘴子項目的1%。

如果長和系旗下的上述8個項目,按照和記黃埔2011年年報預計的開發速度開發,都將涉嫌成為閑置土地。

國土部新聞處處長龍兵在接受記者采訪時表示:“按照《土地法》規定,超過兩年未開發,肯定要收回。但是在實際執行中,有些人總能找到規避的辦法,責任最后也都不是由他承擔。”(編輯/俞曉蘭)