淺談關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的思考

王松鵬

隨著我國(guó)城市建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)稅收收入大幅增長(zhǎng)，已成為地方稅收收入的重要來(lái)源。由于房地產(chǎn)稅制體系復(fù)雜，征管的難度大。稅源管理仍存在較大漏洞，為了提高該行業(yè)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平，進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能。促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行稅制框架體系下落實(shí)好各項(xiàng)管理要求的同時(shí)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系實(shí)證分析，加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管措施，整合現(xiàn)有征管資源，加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)的銜接，進(jìn)一步做到應(yīng)收盡收，有效發(fā)揮稅收杠桿對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)節(jié)作用。

一、房地產(chǎn)業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)龐大的行業(yè)。據(jù)世界銀行調(diào)查分析，房地產(chǎn)業(yè)能帶動(dòng)建筑、建材、建筑設(shè)備、農(nóng)林、輕工、冶金、機(jī)械、家電、家具、金融保險(xiǎn)、裝飾裝潢、中介服務(wù)等30多個(gè)行業(yè)70多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)國(guó)家建設(shè)部測(cè)算，每投資100元的住宅開(kāi)發(fā)，可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)170～220元的需求，投資帶動(dòng)系數(shù)為1.95；每100元的住宅銷(xiāo)售，則又可以帶動(dòng)130～150元其他產(chǎn)品的銷(xiāo)售，即每100元的房地產(chǎn)需求，能夠產(chǎn)生335元左右的內(nèi)部需求，由此可見(jiàn)它是一個(gè)帶動(dòng)性非常強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)。所以發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)一定程度上能帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)，從而促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)由于所具有的工程價(jià)值量大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)決定了生產(chǎn)中需要有較多勞動(dòng)者參與、為其設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)、維修保養(yǎng)、物業(yè)管理和中介等各個(gè)環(huán)節(jié)服務(wù)。因此而產(chǎn)生的人口集聚與擴(kuò)大的效應(yīng)甚至還波及到許多相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展吸引到素質(zhì)不斷提高的人力資源。但是，應(yīng)該看到，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，資金占?jí)捍蟆⒅苻D(zhuǎn)慢，其高速發(fā)展過(guò)程中必然會(huì)占用大量的金融資金。而大范圍的房地產(chǎn)投機(jī)增加了市場(chǎng)的不確定性，市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)不真實(shí)，擾亂了市場(chǎng)秩序，造成市場(chǎng)泡沫并最終使房地產(chǎn)市場(chǎng)首先“崩盤(pán)”而引發(fā)金融危機(jī)，給地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展造成巨大損失。房地產(chǎn)投機(jī)造成房地產(chǎn)資產(chǎn)在人們中間的貧富差距，引發(fā)人們對(duì)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)缺乏信心；較大的購(gòu)房壓力也會(huì)造成人才流失。

二、房地產(chǎn)稅制情況與征收管理存在的問(wèn)題。

隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制構(gòu)成的一個(gè)特點(diǎn)是，在房地產(chǎn)保有階段課稅少、稅負(fù)輕；而在流通領(lǐng)域則多個(gè)稅種同時(shí)課征，因此給征管帶來(lái)一系列問(wèn)題：

（一）稅基狹窄，收入比重低，稅收功能不強(qiáng)

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制規(guī)定，房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，區(qū)別收入來(lái)源，采用不同計(jì)稅方法；另一方面，現(xiàn)行稅制還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對(duì)象。現(xiàn)行土地使用稅僅限于對(duì)城鎮(zhèn)土地征稅，未將農(nóng)村非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地土地納入征稅范圍，設(shè)定了相當(dāng)數(shù)量的減免稅，從量征收。房地產(chǎn)稅范圍過(guò)窄，稅基偏小，計(jì)稅方法客觀存在缺陷，限制了稅收聚財(cái)功能和調(diào)控職能的發(fā)揮，也使得房地產(chǎn)稅收難以成為地方政府的主體稅種。

（二）稅收立法層級(jí)低，稅權(quán)劃分不合理

1994年，我國(guó)開(kāi)始實(shí)施分稅制，主要著眼于收入的劃分，對(duì)稅收管理權(quán)限在各級(jí)政府之間的劃分并未做出全面的規(guī)范，稅法體系還沒(méi)有形成稅收立法、執(zhí)法和司法相互獨(dú)立、互相制約的機(jī)制。現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，其法律依據(jù)是由國(guó)務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施，稅收制度仍然停留在行政法規(guī)的層次上，級(jí)次較低。

（三）租、稅、費(fèi)體系混亂，負(fù)擔(dān)偏重，稅收征管阻力大

租、稅、費(fèi)三個(gè)經(jīng)濟(jì)范疇，在理論上的區(qū)別十分明顯。但在實(shí)踐中，房地產(chǎn)稅收以稅代租、以費(fèi)代稅、以稅代費(fèi)、以費(fèi)擠稅的現(xiàn)象非常普遍，限制和削弱了稅收的宏觀調(diào)控功能。目前，我國(guó)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售全過(guò)程的12種稅，約占建設(shè)成本的9%，而各類(lèi)規(guī)費(fèi)卻占到了41%，各種收費(fèi)增大了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在少繳、不繳稅收的情況，租稅不分亦影響稅收征管的規(guī)范性。

三、房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收征管的影響

（一）房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，財(cái)務(wù)核算難

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)最終產(chǎn)品周期較長(zhǎng)，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組工程甚至整個(gè)項(xiàng)目竣工辦理決算后才能計(jì)算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套分割銷(xiāo)售，而且可以預(yù)售。會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，涉及稅種多的特點(diǎn)，其收入和稅前扣除項(xiàng)目的計(jì)算復(fù)雜，受納稅人會(huì)計(jì)核算健全程度影響較大，稅務(wù)機(jī)關(guān)管理難度較大，成本核算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性難以逐筆核實(shí)。

1.銷(xiāo)售收入確定難。房屋銷(xiāo)售價(jià)格受?chē)?guó)家土地政策、稅收、物價(jià)、房屋的坐落位置等因素的影響波動(dòng)較大，購(gòu)買(mǎi)時(shí)間的不同，同樣的房屋，價(jià)格懸殊可能也很大。多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位為了籌集資金，房屋銷(xiāo)售采取預(yù)收購(gòu)房定金、一次收款、分期付款、按揭貸款等多種方式。從定金的收取，預(yù)售房款的取得到房?jī)r(jià)的最終確認(rèn)由于買(mǎi)賣(mài)雙方在合同的履行上可能因質(zhì)量的好壞、面積的計(jì)算、交房日期的變化等原因而存在爭(zhēng)議，很難通過(guò)協(xié)商取得一致。即使收入進(jìn)行了賬務(wù)處理，也存在入賬金額偏低等問(wèn)題。

2.成本、費(fèi)用歸集難。開(kāi)發(fā)成本、間接費(fèi)用的核算量大，統(tǒng)計(jì)頻繁；特別是原始憑證的取得的及時(shí)性在實(shí)踐中很難按財(cái)務(wù)管理規(guī)定的期限得以保證。

3.財(cái)務(wù)成果核算難。由于前期開(kāi)發(fā)成本較高，啟動(dòng)資金較大等種種原因，開(kāi)發(fā)期限一般較長(zhǎng)，通常都實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)以降低成本，提高資金的使用效益，土地成本、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的攤銷(xiāo)雖有財(cái)務(wù)上的具體規(guī)定，但在實(shí)際操作中，由于各種主客觀因素影響，分?jǐn)偟暮侠硇浴?zhǔn)確性都不是一件容易界定清楚的工作。

（二）較強(qiáng)的降低稅負(fù)意愿

房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入資金大，企業(yè)資金壓力大，有強(qiáng)烈的遲緩稅款繳納的意愿。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻不高，許多房地產(chǎn)公司僅僅靠所取得土地或所擁有土地而成立，其納稅意識(shí)淡薄，對(duì)自身納稅義務(wù)和預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項(xiàng)等稅收政策知之甚少。二手房交易市場(chǎng)交易主體大都是個(gè)人之間進(jìn)行，交易價(jià)格往往被壓低；普通住宅與高檔住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)不符合現(xiàn)實(shí)需要，可操作性不強(qiáng)，征稅困難；按價(jià)差征稅原價(jià)難核實(shí)，計(jì)稅依據(jù)難確定。個(gè)人贈(zèng)與行為無(wú)征稅規(guī)定，也為部分居心不良者利用，進(jìn)行逃避稅收。

（三）稅源變動(dòng)大

房地產(chǎn)受制于政府規(guī)劃、政府宏觀調(diào)控等諸多因素，加之近年稅制改革頻仍，稅源變動(dòng)受政策影響很大，稅收收入預(yù)測(cè)和計(jì)劃都很難，影響稅收管理決策和征收管理。作為房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點(diǎn)，房屋開(kāi)發(fā)到哪里，征管手段就延伸到哪里，給保持稅收征管的連續(xù)性帶來(lái)很大難度。

（四）管理職能的分割性

房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理部門(mén)包括建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土、房管、物價(jià)、地稅等，稅務(wù)部門(mén)需要掌握的涉稅信息大多數(shù)需要相關(guān)部門(mén)提供，但目前整體配合情況不是太理想，外部合力沒(méi)有形成，各部門(mén)之間未達(dá)到信息共享，資料傳遞不到位、不及時(shí)、不準(zhǔn)確。

四、完善房地產(chǎn)稅收征管，服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)及稅收征管工作中存在的問(wèn)題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平，進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，更好服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要從多方面著手進(jìn)行改革完善。

（一）調(diào)整稅種設(shè)置，改革稅制

按照房地產(chǎn)的取得、轉(zhuǎn)讓、保有三個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置稅項(xiàng)，將各個(gè)環(huán)節(jié)中重復(fù)的稅項(xiàng)予以合并。譬如，在取得環(huán)節(jié)，可以將現(xiàn)行契稅和印花稅合并，設(shè)立房地產(chǎn)取得稅，并將“繼承遺產(chǎn)”和“接受贈(zèng)與”取得房地產(chǎn)的行為納入征稅范圍。在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，取消土地增值稅，將契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加合并為一至兩個(gè)簡(jiǎn)化的稅種。在保有環(huán)節(jié)，簡(jiǎn)化現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，征收統(tǒng)一的物業(yè)稅，并擴(kuò)大其征稅范圍，原則上對(duì)我國(guó)境內(nèi)擁有房地產(chǎn)的單位和個(gè)人都予征收，但須兼顧物業(yè)稅征收的溯及力，防止造成新的稅負(fù)不公平；同時(shí)，改革現(xiàn)行從價(jià)、從量、從租計(jì)算計(jì)稅依據(jù)的混論局面，條件許可時(shí)統(tǒng)一調(diào)整為按市場(chǎng)價(jià)計(jì)征。

（二）完善立法，改革完善稅收體制

房地產(chǎn)稅收制度法治化改革，必須與我國(guó)稅收制度的整體改革相匹配，現(xiàn)階段可從以下幾個(gè)方面著手：加快制定《稅收基本法》，確立我國(guó)的稅收法定主義；通過(guò)立法程序?qū)F(xiàn)行較為成熟的涉及房地產(chǎn)實(shí)體性稅收規(guī)范性文件上升為法律或行政法規(guī)；通過(guò)房地產(chǎn)稅制建設(shè)為契機(jī)，逐步健全地方稅體系，在中央統(tǒng)一稅政的前提下，賦予省級(jí)政府適當(dāng)稅政管理權(quán)限。

（三）完善稅收征收管理

1.優(yōu)化服務(wù)，加強(qiáng)有關(guān)稅收政策的宣傳和財(cái)務(wù)核算的輔導(dǎo)。通過(guò)印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊(cè).在新聞媒體、稅務(wù)網(wǎng)站上開(kāi)辟宣傳專(zhuān)欄，舉辦專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)班等多種形式，將國(guó)家房地產(chǎn)政策特別是相關(guān)稅收政策傳達(dá)給每一個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員和辦稅人員，贏得地方政府、社會(huì)各界特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的理解和配合，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收、企業(yè)盈利、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的多贏局面。

2.建立健全房地產(chǎn)信息庫(kù)，提高征管質(zhì)量和效率。按照房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)流程，在房管、規(guī)劃、國(guó)土等部門(mén)的配合與支持下，健全部門(mén)聯(lián)動(dòng)的稅收監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移雙方的名稱、識(shí)別號(hào)碼、房地產(chǎn)的位置、面積、轉(zhuǎn)移時(shí)間、轉(zhuǎn)移價(jià)格等相關(guān)信息，讓各種房地產(chǎn)信息歸入稅源管理檔案，逐步實(shí)現(xiàn)稅務(wù)機(jī)關(guān)各管理部門(mén)之間、各稅種之間最大限度的信息互通共享。

3.創(chuàng)革新稅收征管措施，推進(jìn)稅收精細(xì)化管理。（1）全面推廣分戶全程管理模式。對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行“棟號(hào)管理”，按施工棟號(hào)或商品房銷(xiāo)售的棟號(hào)登記臺(tái)賬，全面掌握每一棟號(hào)的成本、核算和銷(xiāo)售情況，實(shí)施稅源監(jiān)控。同時(shí)對(duì)房屋土地權(quán)屬進(jìn)行普查并建立征管臺(tái)賬。（2）加強(qiáng)發(fā)票管理工作，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)往來(lái)票據(jù)管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款等的票據(jù)管理，定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況，核對(duì)發(fā)票的金額是否與房屋實(shí)際銷(xiāo)售的價(jià)格一致，對(duì)違規(guī)操作填開(kāi)的發(fā)票，嚴(yán)格進(jìn)行處罰。（3）逐步建立房地產(chǎn)稅收評(píng)估的指標(biāo)體系。通過(guò)建立針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)信息指標(biāo)、征管信息和外部交換信息設(shè)立預(yù)警指標(biāo)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收疑點(diǎn)，提升評(píng)估選案針對(duì)性。（4）加大稅收檢查力度。打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。重點(diǎn)對(duì)無(wú)證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的業(yè)戶進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控。

4.抓好其他配套措施，有力保證稅收征管質(zhì)量。（1）信息交換制度。加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作，與建設(shè)、房管、計(jì)劃、國(guó)土、規(guī)劃、工商等部門(mén)按月進(jìn)行信息傳遞，各部門(mén)確定專(zhuān)人于規(guī)定時(shí)間向同級(jí)地稅部門(mén)提供上月涉及房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)管理信息。（2）“先稅后證”制度。納稅人在辦理產(chǎn)權(quán)登記或轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，均實(shí)行“先稅后證”的原則，即納稅人必須先進(jìn)行納稅申報(bào)，房管部門(mén)憑《銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票》或《免稅證明單》辦理房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)登記或轉(zhuǎn)讓手續(xù)；國(guó)土部門(mén)憑納稅人提供的加蓋過(guò)“房屋產(chǎn)權(quán)證已辦”戳記的《銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票》原件或《免稅證明單》，辦理變更土地登記手續(xù)。對(duì)于未出具《銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票》原件或者《免稅證明單》的，不予辦理相關(guān)手續(xù)。（3）推行房屋交易最低價(jià)格制度。由政府委托中介機(jī)構(gòu)或有關(guān)行政部門(mén)根據(jù)房屋的位置、建筑時(shí)間、房屋結(jié)構(gòu)、基準(zhǔn)地價(jià)、單位建造成本等合理確定房屋交易最低價(jià)格，定期發(fā)布。（4）實(shí)行國(guó)、地稅聯(lián)動(dòng)制度。在企業(yè)所得稅征收方式鑒定時(shí)，由國(guó)、地稅成立一個(gè)聯(lián)合工作小組對(duì)建安、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算情況進(jìn)行調(diào)查，統(tǒng)一鑒定，對(duì)認(rèn)定為不符合查賬征收條件的企業(yè)統(tǒng)一核率征收企業(yè)所得稅，改變建安、房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用虛高、企業(yè)所得稅稅負(fù)偏低的現(xiàn)狀。