淺談關于加強房地產行業稅收管理的思考

王松鵬

隨著我國城市建設及房地產業的快速發展，房地產業稅收收入大幅增長，已成為地方稅收收入的重要來源。由于房地產稅制體系復雜，征管的難度大。稅源管理仍存在較大漏洞，為了提高該行業稅收管理的科學化、精細化水平，進一步發揮稅收的調控職能。促進房地產行業的健康發展，有必要在現行稅制框架體系下落實好各項管理要求的同時，通過對房地產與地方經濟發展的關系實證分析，加強和改進房地產行業稅收征管措施，整合現有征管資源，加強部門協調配合，搞好各征管環節的銜接，進一步做到應收盡收，有效發揮稅收杠桿對房地產行業的調節作用。

一、房地產業與地方經濟發展的關系

房地產業是一個關聯產業龐大的行業。據世界銀行調查分析，房地產業能帶動建筑、建材、建筑設備、農林、輕工、冶金、機械、家電、家具、金融保險、裝飾裝潢、中介服務等30多個行業70多個產業的發展。據國家建設部測算，每投資100元的住宅開發，可以帶動相關產業170～220元的需求，投資帶動系數為1.95；每100元的住宅銷售，則又可以帶動130～150元其他產品的銷售，即每100元的房地產需求，能夠產生335元左右的內部需求，由此可見它是一個帶動性非常強的產業。所以發展房地產業一定程度上能帶動其他產業，從而促進地方經濟的發展，對拉動地方經濟增長效果顯著。房地產業由于所具有的工程價值量大、生產周期長等特點決定了生產中需要有較多勞動者參與、為其設計、開發、建設、營銷、維修保養、物業管理和中介等各個環節服務。因此而產生的人口集聚與擴大的效應甚至還波及到許多相關的產業。所以房地產業的發展還為地方經濟的發展吸引到素質不斷提高的人力資源。但是，應該看到，房地產業屬于資金密集型行業，資金占壓大、周轉慢，其高速發展過程中必然會占用大量的金融資金。而大范圍的房地產投機增加了市場的不確定性，市場價格信號不真實，擾亂了市場秩序，造成市場泡沫并最終使房地產市場首先“崩盤”而引發金融危機，給地方經濟持續穩定發展造成巨大損失。房地產投機造成房地產資產在人們中間的貧富差距，引發人們對經濟生產缺乏信心；較大的購房壓力也會造成人才流失。

二、房地產稅制情況與征收管理存在的問題。

隨著經濟體制改革的深入以及房地產市場的建立和發展，房地產稅制與經濟發展存在矛盾，現行房地產稅制構成的一個特點是，在房地產保有階段課稅少、稅負輕；而在流通領域則多個稅種同時課征，因此給征管帶來一系列問題：

（一）稅基狹窄，收入比重低，稅收功能不強

我國現行房產稅稅制規定，房產稅只在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，區別收入來源，采用不同計稅方法；另一方面，現行稅制還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象。現行土地使用稅僅限于對城鎮土地征稅，未將農村非農生產經營用地土地納入征稅范圍，設定了相當數量的減免稅，從量征收。房地產稅范圍過窄，稅基偏小，計稅方法客觀存在缺陷，限制了稅收聚財功能和調控職能的發揮，也使得房地產稅收難以成為地方政府的主體稅種。

（二）稅收立法層級低，稅權劃分不合理

1994年，我國開始實施分稅制，主要著眼于收入的劃分，對稅收管理權限在各級政府之間的劃分并未做出全面的規范，稅法體系還沒有形成稅收立法、執法和司法相互獨立、互相制約的機制。現行的房地產稅制，其法律依據是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施，稅收制度仍然停留在行政法規的層次上，級次較低。

（三）租、稅、費體系混亂，負擔偏重，稅收征管阻力大

租、稅、費三個經濟范疇，在理論上的區別十分明顯。但在實踐中，房地產稅收以稅代租、以費代稅、以稅代費、以費擠稅的現象非常普遍，限制和削弱了稅收的宏觀調控功能。目前，我國涉及房地產開發、銷售全過程的12種稅，約占建設成本的9%，而各類規費卻占到了41%，各種收費增大了房地產的開發成本，房地產行業普遍存在少繳、不繳稅收的情況，租稅不分亦影響稅收征管的規范性。

三、房地產行業特點對稅收征管的影響

（一）房地產行業生產周期長，財務核算難

房地產企業生產最終產品周期較長，最少數月，多則數年，而且要等每一單體工程或一組工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本，但房地產開發產品一般按分戶分套分割銷售，而且可以預售。會計核算復雜，涉及稅種多的特點，其收入和稅前扣除項目的計算復雜，受納稅人會計核算健全程度影響較大，稅務機關管理難度較大，成本核算的真實性和準確性難以逐筆核實。

1.銷售收入確定難。房屋銷售價格受國家土地政策、稅收、物價、房屋的坐落位置等因素的影響波動較大，購買時間的不同，同樣的房屋，價格懸殊可能也很大。多數房地產開發單位為了籌集資金，房屋銷售采取預收購房定金、一次收款、分期付款、按揭貸款等多種方式。從定金的收取，預售房款的取得到房價的最終確認由于買賣雙方在合同的履行上可能因質量的好壞、面積的計算、交房日期的變化等原因而存在爭議，很難通過協商取得一致。即使收入進行了賬務處理，也存在入賬金額偏低等問題。

2.成本、費用歸集難。開發成本、間接費用的核算量大，統計頻繁；特別是原始憑證的取得的及時性在實踐中很難按財務管理規定的期限得以保證。

3.財務成果核算難。由于前期開發成本較高，啟動資金較大等種種原因，開發期限一般較長，通常都實行滾動開發以降低成本，提高資金的使用效益，土地成本、開發成本、開發費用的攤銷雖有財務上的具體規定，但在實際操作中，由于各種主客觀因素影響，分攤的合理性、準確性都不是一件容易界定清楚的工作。

（二）較強的降低稅負意愿

房地產企業行業資金密集型產業，前期投入資金大，企業資金壓力大，有強烈的遲緩稅款繳納的意愿。房地產行業進入門檻不高，許多房地產公司僅僅靠所取得土地或所擁有土地而成立，其納稅意識淡薄，對自身納稅義務和預收房款、以房抵頂工程款、代收款項等稅收政策知之甚少。二手房交易市場交易主體大都是個人之間進行，交易價格往往被壓低；普通住宅與高檔住宅的界定標準不符合現實需要，可操作性不強，征稅困難；按價差征稅原價難核實，計稅依據難確定。個人贈與行為無征稅規定，也為部分居心不良者利用，進行逃避稅收。

（三）稅源變動大

房地產受制于政府規劃、政府宏觀調控等諸多因素，加之近年稅制改革頻仍，稅源變動受政策影響很大，稅收收入預測和計劃都很難，影響稅收管理決策和征收管理。作為房地產行業的共同特點，房屋開發到哪里，征管手段就延伸到哪里，給保持稅收征管的連續性帶來很大難度。

（四）管理職能的分割性

房地產行業的行政管理部門包括建設、規劃、國土、房管、物價、地稅等，稅務部門需要掌握的涉稅信息大多數需要相關部門提供，但目前整體配合情況不是太理想，外部合力沒有形成，各部門之間未達到信息共享，資料傳遞不到位、不及時、不準確。

四、完善房地產稅收征管，服務地方經濟發展

針對房地產行業特點及稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產稅收管理的科學化、精細化水平，進一步發揮稅收的調控職能，促進房地產業的健康發展，更好服務地方經濟發展，需要從多方面著手進行改革完善。

（一）調整稅種設置，改革稅制

按照房地產的取得、轉讓、保有三個環節設置稅項，將各個環節中重復的稅項予以合并。譬如，在取得環節，可以將現行契稅和印花稅合并，設立房地產取得稅，并將“繼承遺產”和“接受贈與”取得房地產的行為納入征稅范圍。在轉讓環節，取消土地增值稅，將契稅、印花稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加合并為一至兩個簡化的稅種。在保有環節，簡化現行的房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅，征收統一的物業稅，并擴大其征稅范圍，原則上對我國境內擁有房地產的單位和個人都予征收，但須兼顧物業稅征收的溯及力，防止造成新的稅負不公平；同時，改革現行從價、從量、從租計算計稅依據的混論局面，條件許可時統一調整為按市場價計征。

（二）完善立法，改革完善稅收體制

房地產稅收制度法治化改革，必須與我國稅收制度的整體改革相匹配，現階段可從以下幾個方面著手：加快制定《稅收基本法》，確立我國的稅收法定主義；通過立法程序將現行較為成熟的涉及房地產實體性稅收規范性文件上升為法律或行政法規；通過房地產稅制建設為契機，逐步健全地方稅體系，在中央統一稅政的前提下，賦予省級政府適當稅政管理權限。

（三）完善稅收征收管理

1.優化服務，加強有關稅收政策的宣傳和財務核算的輔導。通過印發宣傳材料、宣傳手冊.在新聞媒體、稅務網站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓班等多種形式，將國家房地產政策特別是相關稅收政策傳達給每一個企業負責人、財務人員和辦稅人員，贏得地方政府、社會各界特別是房地產開發企業的理解和配合，實現房地產稅收、企業盈利、地方經濟發展的多贏局面。

2.建立健全房地產信息庫，提高征管質量和效率。按照房地產企業的開發流程，在房管、規劃、國土等部門的配合與支持下，健全部門聯動的稅收監控網絡，多方采集房地產企業的涉稅信息。對房地產權屬轉移雙方的名稱、識別號碼、房地產的位置、面積、轉移時間、轉移價格等相關信息，讓各種房地產信息歸入稅源管理檔案，逐步實現稅務機關各管理部門之間、各稅種之間最大限度的信息互通共享。

3.創革新稅收征管措施，推進稅收精細化管理。（1）全面推廣分戶全程管理模式。對房產開發項目實行“棟號管理”，按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺賬，全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監控。同時對房屋土地權屬進行普查并建立征管臺賬。（2）加強發票管理工作，規范房地產企業往來票據管理。加強房地產企業向用戶收取訂金、預售房款等的票據管理，定期檢查房地產企業發票使用情況，核對發票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規操作填開的發票，嚴格進行處罰。（3）逐步建立房地產稅收評估的指標體系。通過建立針對房地產行業的財務信息指標、征管信息和外部交換信息設立預警指標，及時發現房地產開發企業稅收疑點，提升評估選案針對性。（4）加大稅收檢查力度。打擊房地產業涉稅違法行為。重點對無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經營開發的業戶進行重點監控。

4.抓好其他配套措施，有力保證稅收征管質量。（1）信息交換制度。加強部門協作，與建設、房管、計劃、國土、規劃、工商等部門按月進行信息傳遞，各部門確定專人于規定時間向同級地稅部門提供上月涉及房地產行業的相關管理信息。（2）“先稅后證”制度。納稅人在辦理產權登記或轉讓手續時，均實行“先稅后證”的原則，即納稅人必須先進行納稅申報，房管部門憑《銷售不動產發票》或《免稅證明單》辦理房地產所有權和使用權登記或轉讓手續；國土部門憑納稅人提供的加蓋過“房屋產權證已辦”戳記的《銷售不動產發票》原件或《免稅證明單》，辦理變更土地登記手續。對于未出具《銷售不動產發票》原件或者《免稅證明單》的，不予辦理相關手續。（3）推行房屋交易最低價格制度。由政府委托中介機構或有關行政部門根據房屋的位置、建筑時間、房屋結構、基準地價、單位建造成本等合理確定房屋交易最低價格，定期發布。（4）實行國、地稅聯動制度。在企業所得稅征收方式鑒定時，由國、地稅成立一個聯合工作小組對建安、房地產企業的財務核算情況進行調查，統一鑒定，對認定為不符合查賬征收條件的企業統一核率征收企業所得稅，改變建安、房地產企業成本費用虛高、企業所得稅稅負偏低的現狀。