完善我國房地產(chǎn)稅收使其行業(yè)正常發(fā)展

【摘要】促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展是我們迫切的任務(wù)。目前簡化稅制和降低房地產(chǎn)行業(yè)稅收是現(xiàn)代國家稅制發(fā)展的主流背景，降低房地產(chǎn)開發(fā)商的成本，擠掉房產(chǎn)虛高的泡沫，使中國的房價與收入的比值達(dá)到合理范圍是我們努力的目標(biāo)。借鑒外國房地產(chǎn)稅制的核心，降低稅率，采用低稅率寬稅基，納稅覆蓋面廣，擴(kuò)大征稅范圍的政策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簡化稅制稅收合理

自20世紀(jì)以來，我國已加強(qiáng)了房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展，特別是自1997年通貨緊縮的經(jīng)濟(jì)局勢使得政府決定催熱房地產(chǎn)拉動內(nèi)需，這一影響深遠(yuǎn)的決策是亞洲金融危機(jī)后改善市場需求的轉(zhuǎn)折點，從而使中國順利地擺脫了經(jīng)濟(jì)危機(jī)危害，其效應(yīng)持續(xù)了10年，并使得房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

由于我國房地產(chǎn)經(jīng)營的特殊性，以及房地產(chǎn)稅收制度設(shè)置的不合理因素，稅收重疊，品目繁多。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)所征的稅種有營業(yè)稅及其營業(yè)稅賦稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等以及地方政府開征的建設(shè)項目保證金，環(huán)境保護(hù)費、綠化費、人防異地建設(shè)費等，如此種種品目繁多，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員比較煩瑣的工作和房地產(chǎn)開發(fā)商沉重的負(fù)擔(dān)。

目前房地產(chǎn)稅收幾乎涉及現(xiàn)行稅制的所有稅種，使房地產(chǎn)稅費制度成為中國現(xiàn)行稅制體系中最復(fù)雜的行業(yè)稅費。從整體來看，這些稅收收入對國家財政收入，拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了一定作用。但稅費過高加大了房地產(chǎn)行業(yè)的成本，使中國房產(chǎn)的房價呈現(xiàn)虛高，為使我國房地產(chǎn)正常發(fā)展，我們應(yīng)做好：

一、簡化稅制和降低房地產(chǎn)行業(yè)稅收是現(xiàn)代國家稅制發(fā)展的主流背景

就按天津政策舉例來說

（一）首先是與企業(yè)銷售掛鉤的營業(yè)稅及營業(yè)稅附加

現(xiàn)行稅制對房產(chǎn)收入征收5% 的營業(yè)稅，然后根據(jù)營業(yè)稅要征稅13%的賦稅，算下來是營業(yè)收入的5.65%。

（二）企業(yè)所得稅

（天津市地方稅務(wù)局公告2010年第3號）的規(guī)定

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率按照下列規(guī)定進(jìn)行確定：

開發(fā)非經(jīng)濟(jì)適用房項目的，暫按25%確定；

那就是說開發(fā)非經(jīng)濟(jì)適用房就要按，收入*25%*25%=6.25。

（三）土地增值稅

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的第三大稅種，它是按照增值額的60%征收的，土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)來講稅負(fù)不輕。它已創(chuàng)下當(dāng)前中國稅率最高的記錄，增值額的60%將被國家以稅款方式拿走。

但在實際操作上，政府為了先征到稅也要根據(jù)收入額預(yù)繳2%、或3%、或5%。

企業(yè)所得稅 、土地增值稅，在設(shè)計之初，是為了征收企業(yè)的利潤額，現(xiàn)階段在房地產(chǎn)行業(yè)都變成了與企業(yè)的銷售掛鉤的流轉(zhuǎn)稅的味道，這就給企業(yè)前期開發(fā)資金造成很大負(fù)擔(dān)，征收這兩種稅不再以企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績?yōu)橹鳎云髽I(yè)的銷售為主，國家是按期收到了稅款，但國家不是拿走房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，企業(yè)很可能是用貸款交了稅款。

根據(jù)上面的三種稅，企業(yè)在銷售時，不管銷售占總額多少比例，開發(fā)成本收回多少，企業(yè)是否有盈利，就要交將近13.9%的稅，還有1%-1.5%的房屋維修基金，那總計是銷售房款的14.9%-15.4%。這還不包括地方政府的收費。稅收和費用之高是其他類行業(yè)所沒有的。

（四）印花稅

印花稅是不與企業(yè)的銷售收入掛鉤的，它是企業(yè)訂立合同、取得證照、注冊資本時征收的稅種，如果一個企業(yè)要注冊資本6000萬，首先要交3萬元的印花稅，它是不管你開沒開業(yè)，盈沒盈利先交的。有人不禁要問你為什么要注冊那么多資金，還沒開業(yè)就交3萬元稅款哪？其實開發(fā)商也不想交，但沒有辦法，因為房地產(chǎn)行業(yè)要根據(jù)資質(zhì)才能承攬開發(fā)項目，資質(zhì)要與注冊資本掛鉤的，說明白的話就是你沒有一定的注冊資本就攬不到相應(yīng)的項目，一環(huán)套一環(huán)，使你被動的要納稅。

以上所列的還不是開發(fā)企業(yè)的全部稅，就已經(jīng)很高了。因此，減稅、讓利于民是拉動新一輪經(jīng)濟(jì)增長的重要舉措，靠過量發(fā)行貨幣支持房地產(chǎn)泡沫發(fā)酵，遲早會有樓市泡沫破裂的一天。因而，加強(qiáng)房價控制力度勢在必行，降低稅收是主流。

二、改革和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)收費制度

對于開發(fā)地產(chǎn)行業(yè)從我們的稅收規(guī)劃的著重點就不是很合理的，稅收收入過多地放在了房地產(chǎn)的開發(fā)階段，即是把大部分稅款放在了人們通常稱的一級市場，而沒有加在二級市場和三級市場。買過房的人都知道，房主除了應(yīng)交的房款和維修基金以外，只需要再交一個契稅和印花稅，他所要交的稅費比房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)的稅費要輕得多，房主只要在初期交一筆買房款，在后期的使用過程中就不要交任何費用了，這就是為什么好多人要買房投資？為什么要靠炒房發(fā)財？房價的虛高和稅費設(shè)計的納稅缺陷有著必然的聯(lián)系，要想房價回歸正常，并且滿足人們最初的居住功能，必須擠掉買房不住的那部分，這就需要稅法發(fā)揮功能，起到調(diào)節(jié)作用。降低開發(fā)過程的稅費，把降下來的部分加在二級和三級市場上。從而完善現(xiàn)行房地產(chǎn)的稅費制度。

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)普遍偏重。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，但隨著“國八條”和“京十五條”的限購措施和政府部門的宏觀調(diào)控，利潤已不像改革開放之初那樣，現(xiàn)在已經(jīng)從“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變。沉重的稅費已經(jīng)成為推高房價的助手。

三、完善中國的稅收法律制度

（一）稅收法制建設(shè)方面，為了保證稅收的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，在稅收法律的立法過程中，中國可借鑒西方發(fā)達(dá)國家制定專門的納稅人權(quán)利法案的做法。

（二）在稅收征管模式的構(gòu)建方面，首先提高稅務(wù)基層工作人員水平，然后加大力度培訓(xùn)房地產(chǎn)行業(yè)的老總，會計人員，使行業(yè)內(nèi)既知道如何征管，又知道怎樣納稅，做到明明白白的征管明明白白的納稅。不要使企業(yè)在缺乏稅法知識的情況下，變成無心的偷漏了稅。

（三）在稅收制度方面，應(yīng)通過進(jìn)一步完善和優(yōu)化稅制，實現(xiàn)稅收公平，以稅制的合理性促進(jìn)公民納稅人意識的提高。把房地產(chǎn)行業(yè)的稅收分化在不同階段納稅，借鑒外國房地產(chǎn)稅制的發(fā)展趨勢，降低稅率，擴(kuò)大征稅范圍

（四）改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制、規(guī)范稅法

我們現(xiàn)在稅收政策本身就不規(guī)范，企業(yè)不僅要正常納稅，還要面臨地方稅務(wù)局，國家稅務(wù)局還有稅務(wù)稽查的隨時抽查，而且你不必存在僥幸心理，名為抽查，但100%會查到你的，必須規(guī)范稅收管理，把稅收負(fù)擔(dān)降低到最低程度，不能讓稅法有幾個版本的解釋，完善中國的稅收法律制度勢在必行。

四、做好稅收的宣傳工作，改革稅制

從現(xiàn)在來看，我們的政府是做了一些公益廣告，宣傳稅收的效用和好處，宣傳依法納稅利國利民，但是深度和力度都不夠。我國要花大力量進(jìn)行納稅宣傳，使人們認(rèn)識到納稅光榮，納稅是為國家做了貢獻(xiàn)。

稅務(wù)征管、稽查，首先是征和管，做到服務(wù)企業(yè)，輔導(dǎo)企業(yè)合理合法納稅，而不是以查為主，以罰為最終目的，疏導(dǎo)企業(yè)依法納稅的途徑，建立納稅人的信心。我們的政府官員，應(yīng)廉潔守法，不要大量花費和貪腐納稅人的錢財，使納稅資金取之于民，用之于民。

從目前看，房地產(chǎn)行業(yè)確實存在稅負(fù)和攤派費用過高，從而加大了房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本，房價虛高稅費過高是脫不了干系的，我國加入了WTO以后要和國際接軌，那么稅收制度與國際接軌也勢在必行，調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，與國外看齊，應(yīng)當(dāng)采用低稅率寬稅基，納稅覆蓋面要廣的政策。

為什么要對我國房地產(chǎn)稅收制度法律問題研究？因為房地產(chǎn)在目前的中國乃至世界，都是一個非常熱門的話題，它不僅僅在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有著重要的意義，還滲透到了每一個居民的日常生活中，并對居民的生活產(chǎn)生了巨大的影響？房地產(chǎn)是社會財富的重要組成部分，對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的規(guī)范將對改進(jìn)和完善我國的稅收制度起著決定性作用。因此，房地產(chǎn)市場規(guī)范發(fā)展是我們迫切的任務(wù)。房地產(chǎn)的健康發(fā)展決定了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。相反，如果房地產(chǎn)存在泡沫，而且一旦破滅將會給整個社會帶來危機(jī)，將要導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)滑坡和社會動蕩。

參考文獻(xiàn)

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作者簡介：劉美玲（1963-），女，漢族，天津人，本科，中級會計師，任職于天津市富城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，研究方向：稅收與財管。

（責(zé)任編輯：陳岑）