完善我國房地產稅收使其行業正常發展

【摘要】促進企業加強經濟核算，規范房地產市場發展是我們迫切的任務。目前簡化稅制和降低房地產行業稅收是現代國家稅制發展的主流背景，降低房地產開發商的成本，擠掉房產虛高的泡沫，使中國的房價與收入的比值達到合理范圍是我們努力的目標。借鑒外國房地產稅制的核心，降低稅率，采用低稅率寬稅基，納稅覆蓋面廣，擴大征稅范圍的政策。

【關鍵詞】房地產開發企業簡化稅制稅收合理

自20世紀以來，我國已加強了房地產的開發和發展，特別是自1997年通貨緊縮的經濟局勢使得政府決定催熱房地產拉動內需，這一影響深遠的決策是亞洲金融危機后改善市場需求的轉折點，從而使中國順利地擺脫了經濟危機危害，其效應持續了10年，并使得房地產業成為中國經濟的支柱產業之一。

由于我國房地產經營的特殊性，以及房地產稅收制度設置的不合理因素，稅收重疊，品目繁多。在房地產行業發展至今，目前我國房地產行業所征的稅種有營業稅及其營業稅賦稅、城鎮土地使用稅、房產稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅等以及地方政府開征的建設項目保證金，環境保護費、綠化費、人防異地建設費等，如此種種品目繁多，已經成為房地產行業從業人員比較煩瑣的工作和房地產開發商沉重的負擔。

目前房地產稅收幾乎涉及現行稅制的所有稅種，使房地產稅費制度成為中國現行稅制體系中最復雜的行業稅費。從整體來看，這些稅收收入對國家財政收入，拉動經濟發展起到了一定作用。但稅費過高加大了房地產行業的成本，使中國房產的房價呈現虛高，為使我國房地產正常發展，我們應做好：

一、簡化稅制和降低房地產行業稅收是現代國家稅制發展的主流背景

就按天津政策舉例來說

（一）首先是與企業銷售掛鉤的營業稅及營業稅附加

現行稅制對房產收入征收5% 的營業稅，然后根據營業稅要征稅13%的賦稅，算下來是營業收入的5.65%。

（二）企業所得稅

（天津市地方稅務局公告2010年第3號）的規定

企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率按照下列規定進行確定：

開發非經濟適用房項目的，暫按25%確定；

那就是說開發非經濟適用房就要按，收入*25%*25%=6.25。

（三）土地增值稅

土地增值稅是房地產企業的第三大稅種，它是按照增值額的60%征收的，土地增值稅對房地產企業來講稅負不輕。它已創下當前中國稅率最高的記錄，增值額的60%將被國家以稅款方式拿走。

但在實際操作上，政府為了先征到稅也要根據收入額預繳2%、或3%、或5%。

企業所得稅 、土地增值稅，在設計之初，是為了征收企業的利潤額，現階段在房地產行業都變成了與企業的銷售掛鉤的流轉稅的味道，這就給企業前期開發資金造成很大負擔，征收這兩種稅不再以企業的經營業績為主，而以企業的銷售為主，國家是按期收到了稅款，但國家不是拿走房地產企業的利潤，企業很可能是用貸款交了稅款。

根據上面的三種稅，企業在銷售時，不管銷售占總額多少比例，開發成本收回多少，企業是否有盈利，就要交將近13.9%的稅，還有1%-1.5%的房屋維修基金，那總計是銷售房款的14.9%-15.4%。這還不包括地方政府的收費。稅收和費用之高是其他類行業所沒有的。

（四）印花稅

印花稅是不與企業的銷售收入掛鉤的，它是企業訂立合同、取得證照、注冊資本時征收的稅種，如果一個企業要注冊資本6000萬，首先要交3萬元的印花稅，它是不管你開沒開業，盈沒盈利先交的。有人不禁要問你為什么要注冊那么多資金，還沒開業就交3萬元稅款哪？其實開發商也不想交，但沒有辦法，因為房地產行業要根據資質才能承攬開發項目，資質要與注冊資本掛鉤的，說明白的話就是你沒有一定的注冊資本就攬不到相應的項目，一環套一環，使你被動的要納稅。

以上所列的還不是開發企業的全部稅，就已經很高了。因此，減稅、讓利于民是拉動新一輪經濟增長的重要舉措，靠過量發行貨幣支持房地產泡沫發酵，遲早會有樓市泡沫破裂的一天。因而，加強房價控制力度勢在必行，降低稅收是主流。

二、改革和完善現行房地產收費制度

對于開發地產行業從我們的稅收規劃的著重點就不是很合理的，稅收收入過多地放在了房地產的開發階段，即是把大部分稅款放在了人們通常稱的一級市場，而沒有加在二級市場和三級市場。買過房的人都知道，房主除了應交的房款和維修基金以外，只需要再交一個契稅和印花稅，他所要交的稅費比房地產開發商承擔的稅費要輕得多，房主只要在初期交一筆買房款，在后期的使用過程中就不要交任何費用了，這就是為什么好多人要買房投資？為什么要靠炒房發財？房價的虛高和稅費設計的納稅缺陷有著必然的聯系，要想房價回歸正常，并且滿足人們最初的居住功能，必須擠掉買房不住的那部分，這就需要稅法發揮功能，起到調節作用。降低開發過程的稅費，把降下來的部分加在二級和三級市場上。從而完善現行房地產的稅費制度。

當前房地產企業稅收負擔普遍偏重。房地產行業是典型的資金密集型行業，但隨著“國八條”和“京十五條”的限購措施和政府部門的宏觀調控，利潤已不像改革開放之初那樣，現在已經從“暴利行業”向“平利行業”轉變。沉重的稅費已經成為推高房價的助手。

三、完善中國的稅收法律制度

（一）稅收法制建設方面，為了保證稅收的嚴肅性和權威性，在稅收法律的立法過程中，中國可借鑒西方發達國家制定專門的納稅人權利法案的做法。

（二）在稅收征管模式的構建方面，首先提高稅務基層工作人員水平，然后加大力度培訓房地產行業的老總，會計人員，使行業內既知道如何征管，又知道怎樣納稅，做到明明白白的征管明明白白的納稅。不要使企業在缺乏稅法知識的情況下，變成無心的偷漏了稅。

（三）在稅收制度方面，應通過進一步完善和優化稅制，實現稅收公平，以稅制的合理性促進公民納稅人意識的提高。把房地產行業的稅收分化在不同階段納稅，借鑒外國房地產稅制的發展趨勢，降低稅率，擴大征稅范圍

（四）改革現行房地產稅制、規范稅法

我們現在稅收政策本身就不規范，企業不僅要正常納稅，還要面臨地方稅務局，國家稅務局還有稅務稽查的隨時抽查，而且你不必存在僥幸心理，名為抽查，但100%會查到你的，必須規范稅收管理，把稅收負擔降低到最低程度，不能讓稅法有幾個版本的解釋，完善中國的稅收法律制度勢在必行。

四、做好稅收的宣傳工作，改革稅制

從現在來看，我們的政府是做了一些公益廣告，宣傳稅收的效用和好處，宣傳依法納稅利國利民，但是深度和力度都不夠。我國要花大力量進行納稅宣傳，使人們認識到納稅光榮，納稅是為國家做了貢獻。

稅務征管、稽查，首先是征和管，做到服務企業，輔導企業合理合法納稅，而不是以查為主，以罰為最終目的，疏導企業依法納稅的途徑，建立納稅人的信心。我們的政府官員，應廉潔守法，不要大量花費和貪腐納稅人的錢財，使納稅資金取之于民，用之于民。

從目前看，房地產行業確實存在稅負和攤派費用過高，從而加大了房地產行業的開發成本，房價虛高稅費過高是脫不了干系的，我國加入了WTO以后要和國際接軌，那么稅收制度與國際接軌也勢在必行，調整房地產行業的稅收政策，與國外看齊，應當采用低稅率寬稅基，納稅覆蓋面要廣的政策。

為什么要對我國房地產稅收制度法律問題研究？因為房地產在目前的中國乃至世界，都是一個非常熱門的話題，它不僅僅在經濟領域有著重要的意義，還滲透到了每一個居民的日常生活中，并對居民的生活產生了巨大的影響？房地產是社會財富的重要組成部分，對房地產行業稅收的規范將對改進和完善我國的稅收制度起著決定性作用。因此，房地產市場規范發展是我們迫切的任務。房地產的健康發展決定了經濟的穩定增長。相反，如果房地產存在泡沫，而且一旦破滅將會給整個社會帶來危機，將要導致經濟滑坡和社會動蕩。

參考文獻

[1]李品芳.公共財政與稅收[M].上海財經大學出版社，2011.

[2]韓東平，董本信.納稅籌劃理論與實務[M].科學出版社，2008.

作者簡介：劉美玲（1963-），女，漢族，天津人，本科，中級會計師，任職于天津市富城房地產開發有限公司，研究方向：稅收與財管。

（責任編輯：陳岑）