關于構建與完善購物中心的內(nèi)部控制的若干思考與研究

蔡紅

[摘 要]本文首先論述了我國購物中心發(fā)展過程中存在的問題，其次提出了構建購物中心內(nèi)部控制的具體措施，以推動我國購物中心業(yè)持續(xù)良好的發(fā)展。

[關鍵詞]購物中心 內(nèi)部控制 措施

內(nèi)部控制指的是經(jīng)濟單位與各個組織在經(jīng)濟活動中構建的一種互相制約的業(yè)務組織形式與職責分工制度。內(nèi)部控制的主要目的是不斷的完善經(jīng)營管理、增強經(jīng)濟效益。其主要是在加強經(jīng)濟管理的需要基礎上而形成的，隨著經(jīng)濟的發(fā)展逐漸發(fā)展完善的。本文首先論述了我國購物中心發(fā)展過程中存在的問題，其次提出了構建購物中心內(nèi)部控制的具體措施。

一、我國購物中心發(fā)展過程中存在的問題

當前，由于購物中心在我國仍處于初期階段，所以，實際發(fā)展過程中經(jīng)常出現(xiàn)以下問題，對我國購物中心未來持續(xù)良好的發(fā)展造成了嚴重的制約。

1.購物中心發(fā)展太快，致使規(guī)模和結構存在著偏差

從20世紀90年代后期開始，我國各區(qū)域相繼構建了購物中心，其已經(jīng)成為了繼鋼鐵、水泥等行業(yè)之后的又一大熱門投資項目，并且最近幾年時間里，購物中心面積達到了10至20萬平方米，甚至是50萬平方米以上。購物中心目標客戶群在發(fā)達國家中屬于中產(chǎn)階級，由于他們有著較高的收入，在社會中占中層地位，人口數(shù)量較多，成為了購物中心基本消費群體。然而，我國的中產(chǎn)階級人員數(shù)量非常少，當前，算得上是中產(chǎn)階級的人數(shù)只有幾千萬人。所以，我國現(xiàn)有的中等收入家庭根本無力支撐諸多的、規(guī)模大的購物中心。我國的購物中心建設規(guī)模以及速度與我國經(jīng)濟發(fā)展和社會結構變遷的實際與國情不相符，違背了標準規(guī)范、有序發(fā)展的要求，如果不進行及時的調(diào)整，那么，就會像百貨商店那樣大規(guī)模的構建，存在著過度競爭現(xiàn)象。

2.缺乏資金，實際運作不夠規(guī)范

購物中心管理的基本特點就是所有者、管理者、經(jīng)營者三方間明確的分工，密切的協(xié)作，我們將其稱之為購物中心管理模式。由于購物中心開發(fā)過程中會占用到大量的資金，因此，在我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，完全依賴于自有資金僅屬于特例。隨著發(fā)展速度的進一步加快， 不斷拓寬融資渠道已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)目前所要解決的關鍵問題。由于發(fā)展商存在著資金短缺問題，我國最先構建的購物中心大部分都通過分割出售商鋪的經(jīng)營方式進行，購物中心在這一模式下，多數(shù)業(yè)主一旦獲得了產(chǎn)權后，就會根據(jù)自身的市場判斷來決定所要經(jīng)營的項目，發(fā)展商無法從中加以協(xié)調(diào)，最終導致整個商業(yè)地產(chǎn)項目原本有序的經(jīng)營業(yè)態(tài)布局出現(xiàn)了混亂，致使購物中心與其真正的模式間不相一致，并且，實際運作過程中也缺乏一定的規(guī)范性，使得部分購物中心變成了小商品市場。

3.缺乏一批專業(yè)人才

由于購物中心屬于一個融合金融、商業(yè)、地產(chǎn)的綜合性的產(chǎn)品，一味的放大任何一個環(huán)節(jié)或者只強調(diào)其中任何一環(huán)節(jié)均會使得項目出現(xiàn)失誤現(xiàn)象。購物中心管理有著較強的專業(yè)性與綜合性特征，所以，單憑某一房產(chǎn)力量還是不夠的。從二十世紀后期開始，我國購物中心開發(fā)呈現(xiàn)出了突起的勢頭，嚴重缺乏一批專業(yè)人才，對我國購物中心發(fā)展造成了阻礙，當前，培養(yǎng)一批購物中心專業(yè)人才已經(jīng)成為了該行業(yè)發(fā)展的關鍵所在。

二、構建購物中心內(nèi)部控制的具體措施

1.構建管理機構，明確管理權責

通常情況下，內(nèi)部控制建設主要體現(xiàn)在以下兩點：第一，構建完善的機構，這是確保內(nèi)部控制機制功能作用有效發(fā)揮的硬件要素；第二，各內(nèi)部機構間以及各經(jīng)辦人員間進行明確的分工與牽制，這是確保內(nèi)部控制機制功能作用有效發(fā)揮的軟件要素。在公司制企業(yè)中，股東大會、董事會、監(jiān)事會以及總經(jīng)理層很好的為機構的構建、職責分工以及制約提供了科學合理的組織框架，不過內(nèi)部控制機制實際運作過程中，還要在該組織框架下制定與企業(yè)監(jiān)控實際需求相應的職能機構。現(xiàn)階段，應將兩方面的問題加以解決，一個是設置管理控制機構；比如，有的購物中心結合自身的經(jīng)營特征制定了審計委員會、報酬委員會等，實質(zhì)上就是健全內(nèi)部控制機制的最佳嘗試。機構設置根據(jù)自身的經(jīng)營特征與經(jīng)營規(guī)模來決定，無法尋找一個通用模式，如設置價格委員會的購物中心大部分都是規(guī)模較大、以集中采購方式為主且采購價格變動幅度大的購物中心，這些購物中心設置價格委員會對于采購環(huán)節(jié)的價格監(jiān)督與控制力度的增強十分有利。再如，一些規(guī)模大、較高技術含量等的購物中心，應設置報酬委員會來研究管理層持股以及股票期權方面的問題，這樣可以使得報酬計劃執(zhí)行過程中透明度與監(jiān)控度的進一步提高；二是實行職務不兼容制度，避免管理人員交叉任職；交叉任職體現(xiàn)在董事長與經(jīng)理人為同一人擔當，董事會和總經(jīng)理班子人員發(fā)生了重疊。在剛上市的購物企業(yè)中，盡管該問題有了不小的改變，但是，如果從公司制企業(yè)總體角度上分析，這一問題仍舊存在。最終所造成的后果是董事會與總經(jīng)理班子間權責模糊、制衡力度進一步降低。核心人物獨攬大權，擁有著所有控制權，如控制權、執(zhí)行權、監(jiān)督權，存在著巨大的隨意性。交叉任職與內(nèi)部控制基本假設間不相符，最終導致權責模糊，辦事程序經(jīng)常由一人復雜操作。其實，導致資金調(diào)撥、資產(chǎn)處置等各方面問題發(fā)生的關鍵因素就是由于交叉任職，董事會不具備必要的獨立性，所以，要想構建內(nèi)部控制框架，就必須要從組織機構設置與人員配備方面入手，分設董事長與總經(jīng)理、董事會與總經(jīng)理班子，以防止人員重疊現(xiàn)象的發(fā)生。

2.員工素質(zhì)控制

員工素質(zhì)的高低決定了內(nèi)部控制的成敗。員工素質(zhì)控制目的主要是確保員工的忠誠、勤奮、較高的工作能力，以促進其他內(nèi)部控制的全面實施。員工素質(zhì)控制具體涵蓋了以下幾點：第一 ，構建一套完善的招聘程序，確保應聘人員與招聘要求相一致；第二，編制嚴格的員工工作規(guī)范，來引導與考核員工行為；第三，定期對員工進行培訓，以確保其具有較高的業(yè)務素質(zhì)，完成所下達的任務；第四，進一步強化考核與獎懲力度，定期對員工工作業(yè)績進行考核，獎懲應分明；五，對于核心崗位上的員工，應構建一套完善的職業(yè)信用保險機制，比如，簽訂信用承諾書，辦理商業(yè)信用保險。

3.內(nèi)部審計控制

我們都知道內(nèi)部審計是內(nèi)部控制的一種特殊形式，其主要對企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟活動與管理制度的合規(guī)、合理與否進行獨立評價的機構，可以說，其就是對其他內(nèi)部控制的再控制。內(nèi)部審計有著廣泛的內(nèi)容，根據(jù)它的目的可以劃分為財務審計、管理審計、經(jīng)營審計。內(nèi)部審計在企業(yè)中應時刻保持著獨立性，獨立于其他經(jīng)營管理部門，最好直接由董事會或者下屬審計委員會進行領導。

三、結論

綜上所述可知，我國的購物中心現(xiàn)仍處于起步階段，具有較快的發(fā)展速度，已經(jīng)成為了一種新興的商業(yè)形態(tài)；構建和完善購物中心內(nèi)部控制制度已經(jīng)成為了其重要的改革事項，廣大的學者正積極的研究與思考這一改革措施，不過至今為止，對于內(nèi)部控制的認識還缺乏一定的共識，還需要進一步的研究與探索。

參考文獻：

[1]汪旭暉，王高.現(xiàn)代商業(yè)街的科學規(guī)劃設計構想[J].現(xiàn)代財經(jīng)（天津財經(jīng)大學學報），2011年01期.

[2]田朝陽.內(nèi)部會計控制有效性研究[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2009（07）

[3]孫麗娜.企業(yè)內(nèi)部會計控制制度的探討[J].現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，2011（09）

[4]呂麗.內(nèi)部會計控制的現(xiàn)狀和對策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計.2010（06）