房地產企業土地增值稅籌劃研究

【摘要】本文以土地增值稅的稅收籌劃在我國房地產企業中的重要性為出發點，從合理應用稅收籌劃可為企業帶來的稅收減免入手，通過實例，對土地增值稅的稅收籌劃點及籌劃方法進行了分析，力求能有效地籌劃我國房地產企業的土地增值稅，使企業發展順應國家的經濟導向，達到減少稅負實現企業價值最大化的目標。

【關鍵詞】房地產土地增值稅稅收籌劃

一、控制增值分水嶺法

控制增值分水嶺是指是否使企業所建的普通住宅的增值額控制在扣除項目的20%中，享受免征土地增值稅的優惠。而控制增值分水嶺的主要方法是當納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過減少收入或增加支出，避免承擔較重的稅負。

由于土地增值稅實行超率累進稅率，增值額=房地產銷售價格-稅前扣除額，土地增值率=增值額÷稅前扣除額，而增值率越高，土地增值稅的稅負越重，開發商的凈所得與房價相比越來越低。

如何正確地確定房價，是土地增值稅籌劃的首要問題。同時，土地增值稅在一個增值率計稅檔次中，稅負相同，在不影響銷量的情況下，可盡量提高銷售價格，而到計稅級次臨界點時，則需要充分考慮稅負升高帶來的影響。如果開發的房地產所在地區的房價較低，可能超過20%的增值率的凈所得可能還不如控制在20%以內合算。控制增值分水嶺主要有兩個方法：一是降低收入；二是增大成本。

（一）收入分散籌劃法

在確定土地增值稅時，很重要的一點是確定售出房地產的增值額。增值額必須從收入和成本兩方面確定，如果房地產企業能夠在成本不變的條件下減少收入，則能夠減稅收。對于土地增值稅來說，這一點顯得尤為重要，因為土地增值稅是超率累進制，收入的增長，意味著相同條件下增值額的增長，從而產生稅率爬升效應，使得稅負增長很快。因此，收入分散籌劃法有很強的現實意義。

收入分散籌劃的一般方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離，比如房屋里面的設施，具體籌劃如下：當住房初步完工但沒有安裝設備以及裝潢、裝飾時，便和購買者簽訂房地產轉移合同，接著和購買者簽訂設備安裝即裝潢、安裝合同，則納稅人只需就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅。而且這種方式也可以節省印花稅，因為裝修合同的印花稅稅率為0.03%，比產權轉移書適用0.05%稅率要低。

（二）成本費用籌劃法

房地產開發企業的成本費用開支有多項內容，不僅包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等，而且還包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。前者是房地產開發成本，后者是房地產開發費用。其中的公共配套設施費和開發間接費用是很值得籌劃的。

成本費用籌劃法的另一種籌劃方式是增多項目的轉換次數。

舉例：南方實業公司是利民集團下屬的一個子公司，為了進一步擴大經營規模，該公司想建一棟辦公樓，于2008年以100萬元購進一塊土地。由于資金出現問題，該辦公樓一直沒有建成。但是最近幾年城市開發速度不斷加快，南方實業公司這一土地不斷升值。2011年，南方公司決定將該土地以300萬元出售給甲企業以換取資金。（籌劃前）

若南方實業公司先將利民集團的其他子公司（如乙公司）做一個流轉環節，然后再以協議價格銷售給甲公司。則其所繳稅款將有所變化，具體做法：第一環節，以200萬元的價格將土地銷售給乙公司； 第二環節，由乙公司以300萬元的價格將土地銷售給甲公司，不考慮其他小額稅費?；I劃前后應繳稅費如表5所示：

通過以上的計算和分析可以看出，雖然通過籌劃增加了一道納稅環節，但是并沒有增加銷售不動產和轉讓無形資產的營業稅負擔（低于買價出售外），籌劃前后營業稅及附加合計都是12萬元。但是，土地增值稅的實際負擔明顯降低，企業所得稅也比籌劃前下降了，只是稍微做了一次轉換便使企業的整體稅負降低了16.7萬元。

二、股權轉讓法

舉例：假設由企業甲開發某大廈，欲將該大廈轉讓給企業乙，但轉讓的過程中不但需要按5%的稅率繳納營業稅，還需繳納土地增值稅。為此，企業甲成立了一個全資子公司丙，并由企業丙擁有大廈，因為丙企業的投資主體和甲一樣，所以根據國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知，此行為屬于企業分立，可免契稅和土地增值稅。待大廈建成后，將該大廈的全部股權轉讓給企業乙。在該過程中，由于法律上企業丙僅僅變更了股東，公司名稱未變更，納稅主體的地位沒有改變，該大廈的產權也仍然屬于企業丙，產權沒有發生變化，契稅、土地增值稅可免。因此，企業甲僅就轉讓收益繳納所得稅，從而成功地規避了營業稅和土地增值稅。雖然企業甲失去了對企業丙的控股權，但這正是成立企業丙的目的所在。對于企業乙來說，以企業乙的名義進行經營與以自己的名義進行經營并沒有實質的區別。而且，由于企業甲可將一部分省下的營業稅、土地增值稅和契稅款轉移給企業乙，企業乙也會樂于接受這種方式。

三、合作建房籌劃法

所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權，兩方共同建造房屋的行為。根據《營業稅問題解答（之一）的通知》（國稅函發[1995]156號）的規定，合作建房有兩種方式，即純粹“以物易物”方式和成立“合營企業”方式。兩種方式中又因為具體情況的不同產生不同的納稅義務，納稅人可以利用這些規定中的差異進行稅務籌劃。

假設有甲乙兩企業，乙是房地產開發商，甲擁有土地使用權，乙擁有資金，則它們可以通過合作建房的方式進行交易?，F兩企業約定，房屋建好后雙方均分房屋。房屋完工后，經有關部門評估，該建筑物價值5000萬元，于是，兩企業各分得2500萬元的房屋。根據我國營業稅法的規定，甲企業通過轉讓土地使用權獲得了一部分房屋，其性質為轉讓無形資產，應該繳納營業稅為2500萬元×5%=125萬元和一定的土地增值稅。但是，若甲企業與乙企業合伙成立合營企業，甲企業以土地使用權入股，乙企業以資金入股，雙方合作建房，房屋建成后雙方共擔風險，利潤共享，則由于甲企業以無形資產投資入股，不必繳納營業稅和土地增值稅，節稅125萬元以上。同時，也可推遲開發商繳納土地增值稅的時間，為企業爭的稅費的時間價值。

四、代收費用計入售價

房地產開發企業在銷售不動產時，經常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前，納稅人有兩種收取方式：將代收費用視為房產銷售收入，并入房價向購買方一并收??；或者在房價之外向購買方單獨收取。從土地增值稅的角度分析，兩種方式的稅收待遇是不一樣的。

舉例：某房地產開發公司出售一棟寫字樓，獲得銷售收入3200萬元，并按當地市政府的要求，在售房時代收了180萬元的各項費用。開發該樓盤的支出如下：房地產開發成本為800萬元，支付土地出讓金200萬元，其他允許稅前扣除的項目合計300萬元，不考慮其他小額稅費。代收費用的兩種核算方式給土地增值稅帶來的影響如表8所示。

表二 代收費用的核算方式對土地增值稅的影響 單位：萬元

可見，該公司無論怎樣收取代收費用，其轉讓不動產獲得的增值額都是1700萬元。但是，公司改變收取方式，將代收費用并入房價中一并向對方收取，可減少土地增值稅支出27萬元。因此當增值額不變而增值率又在同一級別時，扣除項目金額越大，應納的土地增值稅額就越??；否則相反。

五、總結

從上文可以看出，盡管土地增值稅是小稅種，但其中還是有不少籌劃技巧的。土地增值稅的累進稅率與所得稅一樣，土地增值稅有四檔稅率，故適當地處于低一檔稅率無疑會有好處。在實際生活中，房地產企業可根據實際情況靈活運用國家的稅收政策。其前提應是在合理和不違法的情況下，合理節稅，減輕稅收負擔，增加稅后利潤，實現企業價值的最大化。

參考文獻

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[2]岳樹民，王海勇.我國現行房地產稅制的現狀及問題分析.《揚州大學學報》，2004.第9期：25-26頁.

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作者簡介：張國權（1978-），遼寧阜新人，畢業于遼寧工程技術大學會計系，中級會計師，先后從事過房地產、商業百貨、建筑業、酒店、工業企業等行業財務工作。