淺論如何提高物業管理公司盈利水平

楊應芳

【摘要】物業管理公司產品價格低廉，盈利水平不高，行業整體微利或在虧損邊緣徘徊已經是我國物業管理20多年來長期存在的不爭的事實，資金有限，服務無限或服務要求不斷升級是物業管理公司不得不面對的客觀環境，應如何面對？我認為，適者生存，物業管理公司只有正確認識自己所處的行業屬性與市場環境，加強公司內部管理，特別是公司資金管理，管好用好物業管理的有限資金；開發延伸產品，以有限資源為業主提供更多的物業服務；打破收費瓶頸；不斷降低服務成本，才能立足于市場，取信于業主，提高公司盈利水平，求得公司的生存與發展。

【關鍵詞】提高物業公司盈利水平

物業管理在我國是改革開放后的新生事物，我國第一家物業管理公司于1981年3月在深圳經濟特區成立，經過30多年的發展，物業管理公司已經遍及全國大小城市，其發展勢頭是非常迅猛的。但是物業管理公司產品價格低廉，盈利水平不高，行業整體微利或在虧損邊緣徘徊已經是我國物業管理30多年來長期存在的不爭的事實，資金有限，服務無限或服務要求不斷升級是物業管理公司不得不面對的客觀環境，應如何面對？我認為，適者生存，物業管理公司只有正確認識自己所處的行業屬性與市場環境，加強公司內部管理，特別是公司資金管理，管好用好物業管理的有限資金；開發延伸產品，以有限資源為業主提供更多的物業服務；打破收費瓶頸；不斷降低服務成本，才能立足于市場，取信于業主，提高公司盈利水平，求得公司的生存與發展。

一、提高盈利水平第一步：加強公司內部管理

管理出效益，這是不爭的事實，但如何管理，卻是一個頭疼的問題。我認為，要出效益，就要加強內部管理。加強內部管理首先提高員工專業素質。員工的專業素質是公司發展的基礎，一個高素質的員工隊伍對公司盈利水平有著重要的作用。由于物業管理在中國是80年代才興起的，僅僅經過了30多年的發展，從業人員一般來自企業富余人員.農村.或其他行業轉入，專業的物業管理人才只有極少數，整體從業人員專業素質不高。物業管理公司應組織員工專業培訓，參加物業方面的技能考試等途徑來提高員工素質；提高公司服務質量，服務質量是效益提高的保證，物業管理公司的服務質量與生產企業的產品質量是一樣的，生產企業的產品質量差，產品無人購買，就產生不了效益。物業公司的服務質量差，得不到業主的認可，收不到管理費，同樣也產生不了效益；強化內部人事管理制度，做到人盡其才，物盡其用，杜絕人力資源過剩或不足現象；強化公司的內部財務管理，財務管理是管理的眼睛，是管理工作的中心環節，公司一切活動的基礎。公司資金的籌集、使用和分配，與財務管理有關；公司的生產、經營、每一環節都離不開財務的反映和調控。財務管理在公司管理中的核心地位是一種客觀要求。財務管理中尤其注意收入的安全和報銷審批制度的完善。有收入才有盈利的可能，收入是盈利的保證。物業管理公司收取的物業管理費中一部分是公司在管理商業物業，從法人單位收取的轉賬支票或匯票，這一部分收入比較好管理，付款方在付款時均要求收款方出示發票，出票單位一般都把收票單位名稱等項目在支票或匯票上填寫完整，這一部分收入一般都能安全收到公司里。另一部分是物業管理公司在管理居住物業收到的管理費，這一部分收入比較難管理，特別是銀行代扣不到的這部分。因為這部分業主基本上是自然人，他們不具備用支票付款的條件，都用現金支付，這部分現金如果公司管理不嚴，員工素質不高的情況下，就有流失的可能。我所在的物業管理公司就曾經發生過這樣的案例，一名車場管理員在收取車主停車管理費的時候，和車主達成這樣的協議：如果車主要發票，管理費按規定收取150元/月。如果車主不要發票，管理費按100元/月收取。車主當時覺得挺合算的，就答應了，按100元交了。車場管理員就把不開票的100元裝進了口袋，公司收入少了150元。公司還有其他類似的案例，雖然都經過嚴肅的處理，但也提示我們，要加大這一部分資金的管理；報銷審批制度的完善有利于公司按章報銷，按照制度的規定，能報銷的報銷，不能報銷的堅決不報銷，在一定程度上能降低管理成本，防止資金流失。

二、編制公司年度財務預算及新開項目的預算

物業管理公司應編制年度財務預算。財務預算是物業管理公司管理活動的起點。在財務預算過程中，對公司資金運動進行分析和預測，對公司未來財務狀況進行安排，是確立公司新一年度理財的方向和策略，指明公司理財的具體目標，提供對公司日常資金運動進行控制的依據，并可作為公司經營業績的考核標準。物業管理公司應在新年度到來之前一到三個月期間，編制公司年度預算，確保各項費用的收支符合當年管理服務活動變化的需要，又使總體額度保持在物業服務合同或前期物業服務合同規定的框架之內，既量入為出。公司管理層應努力按照已定的預算，合理安排好每月的開支，做到各項費用支出符合預算，每使用一筆資金，都應該想想是否在預算的范圍內，不亂花一分錢。公司通過年度預算與年度預算的執行，實現對各項目管理費收支與經濟指標的有效控制。到年末，要做好當年年度管理費用的決算，提出決算報告，同時對應檢查年度預算的合理性，總結經驗，以利于下一年度的預算工作。

其次，物業管理公司在拓展新項目時，應做好新項目的年度預算。當一個新項目擺在公司決策層面前時，決策層應根據物業服務事項.服務標準和管理目標，物業服務的定價形式與計費方式等條件，把該項目人員開支.行政開支.房屋設備設施運行.維護.保養開支.保安.保潔.公共能耗等可能發生的開支計算清楚，用科學合理的方法來分析該項目今后的發展前景，來決定是否接手新項目，而不是盲目從事。本人所在的物業管理公司就發生過一個典型的案例，2003年，物業管理公司曾接手一個小區，該小區是90年代初期建造的，屬于經濟實用房，每戶建筑面積55～65平方米。當時還沒有物業管理，該小區在總體規劃時，沒有考慮相應的物業管理設施及條件。公司在接手該小區時，管理層沒有對該項目進行預算及科學合理的分析，也沒有考慮小區物業戶型小，單位收費物價局僅僅核定0.2元/平方米，小區不具備物業管理條件等因素，就接手該小區管理。進入小區后，公司投資了8萬多元進行小區改造，改造完工進入管理階段，由于小區物業戶型小，管理成本高；每戶僅55～65平方米，每平方米收費0.2元，每戶僅收到11～13元，收費低。工人工資、公共能耗等開支大于收入，不但前期投入無法收回，就連日常的管理工作也難維持。物業公司管理了一年多后，于2004年12月撤出，放棄該小區的管理。這個案列告訴我們，拓展新項目一定要進行項目預算及科學合理的分析。

三、突破收費瓶頸制約

物業管理公司要提高盈利水平就必須突破“收費難”的瓶頸制約，有限的資金該收的定要收到，使物業管理服務收費與服務提供處于良性的循環之中。

物業管理服務“收費難”說起來有各種各樣的原因，如歷史原因.政治原因.環境原因.文化原因等。但從企業自身原因來分析，最根本的問題還是物業管理公司沒有樹立以業主為核心的服務理念，沒有擺正自己在市場中的位置，公司的管理服務沒有得到市場的認可。物業管理公司首先要樹立以業主為核心的服務理念。服務理念是物業管理公司的核心價值觀，是管理服務運作的指導思想。物業管理公司有了以業主為核心的服務理念，公司從管理層到一線員工才能以體現業主價值，讓業主滿意的理念指導公司的經營行為和員工的物業服務活動。服務好了，相信“人心都是肉長的”，業主不會無動于衷，“收費難”問題自然會顯著改善。

解決“收費難”問題，除了有服務理念之外還需要注意服務方法。行業內經常聽到這樣的說法，物業管理“收費難”主要原因之一是業主中不少人是“刁民”，這些人品質差，他們橫直不付費，你物業管理公司總不能老是打官司。我認為，業主不付管理費，一定是有原因的，公司應該進行綜合分析，分門別類，不同的原因，不一樣的對象，應采取不同的方法與技巧，關鍵是處理問題要有雙贏的指導思想。如面對一位長期不付費的業主，物業管理公司不妨先用換位思考的方法，站在業主的角度想一想業主的感受，看一看有沒有兩全其美的途徑，然后再找對策作處理，這樣收到的效果會不錯。

物業管理公司只要自身過硬，能弘揚服務理念，能追求服務質量，講究服務方法，能與業主建立良好的關系，為業主提供滿意的服務，業主肯定會接受物業管理公司，收費瓶頸就能打破。收費瓶頸的打破對物業管理公司提高盈利水平有很重要的意義。

四、降低服務成本

降成本，增效益。公司要努力改進管理方法和服務程序，不斷降低服務成本，這樣才能逐漸提高公司盈利能力。

物業服務的核心成本是人力成本，本人所在的物業管理公司人力成本就占了總成本的很大份額。降低服務成本首先要從降低人力成本開始。物業管理公司應該首先制定公司的發展戰略及與之相適應的人力資源發展規劃，合理設置公司本部與項目管理的組織機構，以最精簡的機構設置與一專多能，一職多崗的人員配置，形成最具領導力與執行力的管理隊伍，帶動一支服務規范.紀律嚴明.工作高效的服務團隊為業主服務。不虛設崗設人，所有的管理服務管理崗位都是必須和有效的，所有的管理服務人員都站在為業主服務的第一線，所有的服務員工都具備一專多能，一職多崗素質，這樣可以減少人員，降低人力成本，提高盈利能力。

物業管理公司成本控制的潛力還有物業設備設施的運行維護費及公共能耗。房屋設備的運行維護成本僅次于物業服務的人力成本，其構成包括房屋的維修養護，消防.給排水等系統設備的運行.維修.保養，物業道路.環境.圍墻.車場等設施的維護。物業管理公司在養護維護過程中，應利用自身的技術能力和管理手段挖掘潛力，精打細算，降低該部分成本；公共能耗包括水電等。物業管理公司可以利用科學管理和科學技術不斷降低不必要的損耗，同時，物業管理公司還應結合國家節約能源的大政方針，給員工灌輸節約能源的理念，教育員工節約能源，做到人人行動起來，節約能源，這樣不但利國利民，對公司降低成本，提高盈利水平也有重要作用。

五、開發延伸服務產品

物業管理公司的核心服務產品通常包括對公共秩序（如保安.消防.交通等）公共環境（如保潔.綠化等）的維護及共用部分與公用設備設施養護等公共性服務，其作用是保證物業的正常使用，從而實現物業的保值。除核心服務外，物業管理公司還可以開發延伸服務產品，即為業主有償提供非公共性服務，其作用是可以滿足業主不斷增長的服務要求，持續提升業主的生活品質，同時也為公司有限的管理服務資金增加新的經濟來源。

在未來的服務競爭中，物業管理公司占領和控制市場將在很大程度上取決于自身服務產品差異化的成功程度。物業管理公司必須發展具有自己特色的服務產品，通過拓展服務產品種類及其規模，為業主提供更多的服務，變單一管理費來源為多元化的資金來源，多渠道的積累再生產的服務資金，提高盈利水平，使物業管理形成良性循環。物業管理可開發的延伸服務產品很多，有方便業主生活的便利性服務，如設置便利服務網點，小商店，小郵局等；又為滿足個別業主需要的特約服務，如室內保潔.室內綠化.家政服務.車輛清洗等；還有受業主委托而提供的代辦性服務，如房屋租售代理，代請家教.禮儀活動代理等。這些延伸服務的開展，不但讓業主生活方便，公司也增加了經濟來源。

以上是我對如何提高物業管理公司盈利水平的一些想法，我想物業管理公司通過加強內部管理，認真編制執行公司年度財務預算及新開項目的預算，突破收費瓶頸制約，降低服務成本，開發延伸服務產品等措施，公司的盈利水平一定會有所提高。

參考文獻

[1]周啟基，王海霞.《物業管理成本核算與財務管理實用手冊》主編：楊赫男，副主編：寧夏大地音像出版社出版，3—22頁.

[2]胡志勇，卲國良.《物業管理財務基礎》，中山大學出版社出版，行1998年10月第1版，1999年5月第2次印刷111—115頁.