淺談高層住宅消防物業管理

蔡偉達

摘 要:隨著城市舊城區改造速度的不斷加快,受土地資源限制和利潤最大化驅使,以高層居住建筑為主的居住小區數量急劇增加。高層居住建筑疏散、撲救以及災后處理難度大。因此,對高層住宅物業消防管理進行研究十分有必要。

關鍵詞:高層建筑 疏散 撲救

中圖分類號:TF293.3 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)10(c)-0215-01

1 火災危險性特點

高層居住建筑既具有高層建筑火災蔓延快、疏散時間長、撲救難度大的特點。

1.1 火勢以垂直蔓延為主

一旦高層居住建筑發生火災,煙氣極易通過樓梯間、電梯井、管道井、電纜井、排氣井等豎向管井向上蔓延。采用落地窗、飄窗的居住建筑,縮短了窗間墻、窗檻墻的距離,使火災更容易突破外窗,沿建筑外立面向上蔓延;出于節能、保溫的需要,大量居住建筑使用可燃材料制作的外墻保溫材料,加劇了火勢蔓延;出于外立面美觀的考慮,高層居住建筑在外立面上設置豎向的空調機井,使得火災蔓延速度加快。

1.2 人員疏散困難

一是特定的疏散對象自救能力差。空居老人、留守兒童對火災相應遲鈍,自身疏散能力較差,加上恐懼、有毒煙氣、照明缺乏而不能快速疏散至安全區域。二是組織疏散的人員缺乏,聘請物業管理的小區,由于服務重點側重公共衛生、環境保持等方面,工作時間集中在白天,且樓面管理人員流動快,導致在火災初期很難有效組織被困居民有序疏散。未聘請物業管理的小區則更難有效組織居民有序疏散。三是鄰里關系生疏,絕大多數的業主由于工作單位、工作性質、籍貫等不同,且特別注重個人、家庭隱私保護,彼此之間溝通很少,火災發生后鄰里之間很難形成有效的處置、疏散、救援力量,同時也很難為搜救人員提供有用的人員信息。四是用于疏散逃生的建筑消防設施完好率低。用于自然排煙的排煙窗標示不清,正壓送風風口打不開、機械排煙口無法正常工作、排煙道堵塞、排煙機電氣控制設備故障,應急照明燈具缺損、安全通道鎖閉等進一步加劇疏散難度。五是用于探測火災的建筑消防設施警報信息傳遞不暢通。火災探測器一般設置在電梯前室、樓梯問等公用部位,由于防盜門具有良好的密封性能,即使探測到火災,由于警報裝置設置在公共部位,很難將警報信息發送到每個家庭。

1.3 火災撲救難度大

首先是防盜型戶門破拆困難,由于火災大都發生在室內,在缺乏機動鏈鋸、無齒鋸等特種消防裝備的情況下,緊閉的防盜型戶門很難打開,這勢必導致消防射流難以到達火點。其次是無序停放的私家車、遍地種植的樹木、花草和有意布置的坡地景觀、各種路障使得消防車很難接近起火建筑,即使能接近,由于缺乏必要的登高操作面及場地,也嚴重阻礙特種消防車功能的發揮。再次消火栓系統滅火設備組件缺損、消防水源缺水、消防供水設施停用等致使居民和消防隊員不能使用它們來快速處置火災。

2 存在的主要問題

2.1 各責任主體消防管理職責落實不到位

物業管理單位承擔著公共部位的消防設施管理、維護,對于安裝在居民家庭內的消防設施(火災探測器、噴頭等)由于工作時間錯時、人戶困難等原因,很難按時進行有效維護;街道、社區居委會由于缺乏消防專業人員,較少開展防火檢查、檢查時也很難發現火災隱患;作為居住小區消防監督管理機構的公安派出所,從職責、警力等方面很難對涉及改變消防設施使用功能的室內裝修進行監管。

2.2 消防管理行為不規范

物業管理單位對公共消防設施的管理大都停留在“防盜”的層面。有的物業管理單位為減少消防設施日常運行開支,隨意關停消防設備。有的物業管理單位為增加服務收入,在消防車道上設置車位并出租給業主使用、將地下室分隔成封閉的隔問出租給業主作倉庫等、將避難層、避難間改造為公共娛樂場所等。

2.3 業王消防安全意識及維權意識低

由于消防安全意識薄弱,許多業主使用大量可燃材料進行室內裝修,裝修過程中,普遍存在電氣線路及設備安裝不規范;私自改裝燃氣管線及設備等不安全行為;隨意拆除、封堵、遮蔽消防設施。大部分業主對物業服務的訴求停留在環境衛生打掃、公共照明保障、電梯服務、綠化養護等方面,而對消防設施的管理很少關注,不關心自身消防安全方面的權益。

2.4 物業管理單位消防服務質量監管存在盲區

服務質量的好壞,居民關注的重點集中在環境衛生是否臟亂差、失竊事件是否高發、治安事件是否頻發等方面,基本不關注消防設施是否完好。作為監管單位的公安派出所也主要從治安、防盜等方面考量物業管理單位管理水平。

2.5 消防物業收費困難

按照《物業管理條例》有關規定繳納專項維修資金的居住小區,如遇到消防設施的大修、中修和更新、改造,其費用可通過專項維修資金予以列支,而一些未設立專項維修資金的物業,其共用消防設施、器材維修經費就難以落實。

3 解決問題的對策

3.1 把好消防行政許可源頭關

一些高層建筑未經消防設計、審核許可投入施工,存在很多先天隱患,開發商違法賣給業主,讓業主承擔整改火災隱患的法律后果。因此,必須要加大建筑工程消防許可的查處力度,杜絕未經消防審核、驗收的工程擅自投入使用。并日常監督管理中要嚴格將豎井、管道、屋面等隱蔽工程中的可燃物進行清理,嚴密封堵豎井、管道等縱向的部位,堵塞火災蔓延的渠道。

3.2 規范物業管理單位消防管理行為

物業管理單位的行政管理部門在市場準入、等級評比時應增加消防設施維護管理人員職業資格要求和人員數量要求,明確物業服務單位在物業管理區域內應承擔的責任:制定消防安全制度,落實消防安全措施,提供消防安全防范服務;開展消防安全宣傳和防火檢查,消除火災隱患;對共用消防設施、器材、疏散通道、安全出口、消防車通道進行維護管理。

3.3 加強消防監督管理

公安派出所對物業服務單位履行消防管理的職責應加強監督。依法定期督促物業服務單位履行消防安全管理職責;對設有自動消防設施的小區,在房產交付時,督促房產開發商、物業服務單位向業主發放裝修消防安全須知;幫助居民成立多種形式的互助組織,幫助制定滅火及應急疏散預案并組織社區居民開展逃生自救演練等。

3.4 通過立法落實建筑消防設施維護、改造費用

在地方性法規、規章中明確建筑消防設施正常運行、維護以及因中修、大修、改造、更新等經費的收取、管理、使用、審計,做到高層居住建筑消防設施的維護、改造經費有章可循、有法可依。

參考文獻

[1] 周廣連,梁云紅．建筑消防設施[M]．江蘇教育出版社,2009.

[2] 徐鶴生,周廣連．建筑消防系統[M]．高等教育出版社,2010.