關于商業銀行防范房地產開發貸款風險的思考

張麗君

【摘要】去年以來，國家出臺了一系列的樓市調控政策，對房地產行業影響較大，商業銀行如何加強房地產開發貸款的管理，規避市場風險，是商業銀行值得認真思考的一個問題。

【關鍵詞】商業銀行房地產開發貸款調控政策風險防范

房地產行業是我國的國民經濟支柱產業，也是商業銀行信貸資金主要投向行業，去年以來，隨著國家對房地產的調控，樓市呈現出銷售壓力和房價下行壓力增強趨勢，新開建速度也在回落，在這種狀況下，如何保證銀行房地產開發貸款資金的安全，避免市場風險，已成為商業銀行資產質量健康發展的重中之重。

一、房地產開發貸款的特征

房地產開發貸款是指對房地產開發企業發放的用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款。具有資金額度大、使用周期長、抵押物價值不穩定等特點，這些特點決定了房地產開發貸款的高風險性。

二、當前經濟環境下，房地產開發貸款的風險

（一）商業銀行房地產開發貸款難以按期回收，形成風險

預計樓市在一定時期內仍處于調整狀態，這給銀行貸款的按期回收帶來一定影響，我國房地產70%的資金來源于銀行貸款，如果商品房出售的緩慢或處于在建狀態，開發商后續資金不足，資金供應鏈斷裂，財務狀況將隨之惡化，房地產貸款違約的可能性就會增大。產生的后果：一是銀行貸款周轉困難，影響銀行的正常收益；二，貸款質量因而下滑，容易形成不良資產；三是規模被長期占用，影響其他貸款的投放，繼而影響總體收益。另外，由于銀行減少了與開發商、建筑商的借貸活動，從房地產有關的交易中獲取的中間業務收入也會減少。

（二）處置押品，其變動因素增加風險

房地產開發貸款通常以土地、在建工程做抵押，當貸款無法償還時，就要通過變現或處置抵押物來歸還貸款，當初做貸款時，因房地產價格略高，押品評估值也略高，現在房地產價格下調，押品的價值也隨之改變，需要考慮押品是否足值、是否易變現及抵押權的有效性，銀行呆壞賬撥備的增加導致盈利減少，在當前環境下，處置押品難度提高，成本也將提高，銀行所承擔的風險就會增加。

三、如何防范房地開發貸款的風險

（一）做好風險調查與評估，把好貸前準入關

1. 做好市場觀察，審慎經營，嚴把項目準入關

首先作為決策者應以審慎冷靜的投資態度，對貸款投放市場有個正確的判斷，保證銀行資金的穩健運行。其次對優質的項目，要考慮區域的需求，預防貸款盲目投入。最后，對開發商的主體資格進行審查，企業是否“四證”俱全，其資質、誠信、資金實力、成長過程如何，自有資金到位情況是否達到標準要求，項目資金來源是否合規，在他行或擔保公司、信托公司等影子銀行是否有融資，是否符合上級行對房地產貸款的偏好和準入標準。

2.選好第二還款來源，嚴把押品價值關。

選擇安全、有效的抵押品，保障其第二還款來源的安全可靠。首先對抵押物權屬情況進行審查，避免接受滿二年未動工開發的土地使用權抵押，對以土地使用權抵押的，要根據工程進度，及時轉為在建工程抵押。其次需選擇易變現的資產進行抵押，把握押品的狀態及處置變現難易程度，并對其價值的評估具有合理性，不得虛估，避免價值低、變現難的資產做抵押，保證押品的安全、有效和足值。

（二）做好項目管理工作，把好貸中使用關

1.嚴把要件審核關

貸款銀行要對相關要件進行審核，如工程施工合同、建材采購合同、增值稅發票、現金收據等票據的合法性，防止以虛假不實的信息套取貸款。

2.嚴把資金流向關

貸款資金一旦投入，便要對資金用途進行跟蹤管理，使資金的投放與項目進度相匹配。在施工期，要掌握工程進度情況，以核實貸款資金使用的合理性。在出售期，要掌握銷售情況，要求開發商按銷售進度將回籠資金按比例償還貸款，當房屋銷售達到約定比例時，要求歸還全部貸款，防范還款資金被挪用，對于未按協議將售房款劃入還款賬戶的，可依法采取其他規避風險措施。

（三）發揮風險管理職能，把好貸后管理關

1.嚴把貸款條件落實關

有審批權限的銀行要按審批要求進行審批，經營部門務必嚴格落實貸款審批條件，不得違規放款。

2.嚴把平行作業風險監控關

對貸款進行事前調查，主要是對貸款項目進行實地考察，對相關要求進行核準后，下發審核意見單。貸中檢查時，常與客戶經理溝通，站在獨立的風險監控角度對貸款運行情況進行監管，出具貸款平行作業書，及時發現風險苗頭，發出風險預警信號。貸后重點審查客戶對貸款資金的償還情況。

3.嚴把成本效益關

對項目進行經濟資本和減值計提的計算，以減少低益無效的項目對資金的占用。新客戶準入時，就對其經濟資本的占用和減值準備的計提進行估算，考慮是否到對其進行信貸投入，把有限的資金投放到收益較好的項目中，最大限度地發揮其使用效益。

（四）在完善政策配套的基礎上，實行房地產開發貸款證券化

通過技術與金融創新，改善市場基礎設施建設，把房地產開發貸款以證券化方式打包上市，融入二級市場流通，將風險分散、轉移給投資者，銀行通過貸款證券化，獲得流動性資金，一是盤活了資金，二是解決了流動性不足的問題，更主要的是分散了風險，優化了資產質量，創造了效益。

參考文獻

[1] 國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知. “國八條”.（國辦發2011）1號.2011-1-27.

[2] 中國建設銀行股份有限公司.中國建設銀行信貸業務手冊.2005.

（責任編輯：陳岑）