打造精品樓盤

于哲

產品時代，品質置業，這是地產行業在宏觀調控后的新時代特征。無論從其盈利，這是從其市場市場客戶購買特征，都在發生著顯著的變化，以往那種“皇帝女兒不愁嫁，速度規模取勝”的時代可以說已經。并將永遠成為歷史，而且，隨著中國城市生活的不斷發展，居民對城市生活的理解也正變得日益成熟。社區作為城市居民分享城市資源的基本平臺，也正日益被城市居民所理解和重視。所以品質置業正日益成為地產業發展的主規律。

為什么需要精品?

房地產市場正發生著一系列深刻的轉變。因為房產本身的保值增值功能，購房就不可避免其投資性。只不過是現在的房產投資是由“短炒”漸漸轉變為中長期投資。而對房地產開發商而言，以前是投資于土地就能夠賺大錢，而由于近年來土地價格的大幅度攀升，其漲價速度更快于房價上漲速度，所以房地產開發商的利潤比以前逐年下降的，現在的房地產業已從早幾年的暴利行業變成了風險行業，但風險和回報并存，就是看誰能減少風險競爭勝出。

“許多人不是沒房子住，而是住得不好，需要改善?！币驗閷Ψ孔拥男枨蠹百徺I力各不相同，而價低的中小戶型房子，或是同一地段內同一品質價格較低的房子，也能夠暢銷，籠統的市場已經細分化了。因此，房地產業界要“打造精品、推出精品”。

精品的內涵是什么?

“品質+品位+服務=精品。”按照不同購買能力的消費者的需求，做出適合不同人群居住，喜歡滿意的樓盤，這些不同樓盤無論價位的高低，都可稱為精品樓盤，而并不一定是要高檔樓盤才是精品。

做到了這三個方面，才是實實在在的精品。首先，品質中，質量是基礎，搞得再怎么風格各異，花花綠綠，房頂卻漏雨，這肯定是不行的。戶型的實用是居住功能的基本原則。不玩花俏的造型，簡約才能實現高利用率，不要舍本逐末。

精品樓盤也一定會是服務到位、配套細致的樓盤，服務要做到實處，真正的讓住戶感覺到放心、省心、舒心。他舉了個例子，在深圳一個離市區較遠的樓盤意外火爆，引得他前往一探究竟，最后他發現玄機就在于該樓盤完善的配套設施。以及出色的物業服務。

如果說樓盤里的游泳池、噴泉過于奢侈，超出了該小區居民的平均承受力，那這種不切實際的所謂的高檔精品，其實就是浪費。有的樓盤更因此而賣不動。買得起、用得起，是精品樓盤的前提，有的樓盤價值上億，可一年也就賣出去一套，這種不能實現銷售目標壓在開發商手里的精品算是精品嗎?”

下面以大連大華凌水項目實際操作為例，談談打造精品樓盤品質、提高品位的手段，供大家研討。

1樓盤的產品定位

1.1住宅產品策略及產品選擇

產品策略——以有別于普通城市住宅的稀缺產品作為項目價值標簽，樹立項目高價值、高形象，以高容積率產品制造更多可售面積，為項目賺取高利潤。

產品選擇——空間維度：以豐富的產品線，多元的產品類型迎合不同的客戶；

時間維度：隨著項目和區域的不斷成熟，客戶的發展演變，推出不同的產品。

1.2產品配比

以高層為主，兼有小高層、洋房和少量別墅。

高層、小高層約占60％～70％，客戶策略：中低端的首次置業客戶和大戶型產品針對的改善型中高端客戶。

洋房約占10％-15％，客戶策略：中高端改善型客戶。

別墅約占10％-15％，客戶策略：標桿型產品針對高端支付力較強客戶。

1.3商業產品定位

軟件園區域目前的商業配套設施主要聚集在數碼廣場和學苑廣場周邊，滿足周邊人口的日常生活及普通消費，部分住宅小區有底商配套。

1.4商業現狀分析

(1)形式。

區域目前商業形式單一，以數碼路沿線的街鋪為主，少量住宅底商。

(2)業態。

多是為周邊居民提供生活便利的生活配套類商業。餐飲、便利店等業態較多，少量中端品牌服飾店。

(3)檔次。

區域居住人口收入較高，但商業分布零散，以日常便利配套為主，檔次雜亂，形象一般。

(4)分布。

數碼路東側，好又多超市及國美電器兩大主力店周邊，商業相對聚集。數碼路東側較多餐飲店鋪。其余基本為各住區底商。

(5)供應。

區域內未來商業供應主要以生活配套為主，缺乏滿足中高端消費的綜合商業，難以滿足區域中高端消費層次。

1.5開發策略

前提1：機會——區域內商業需求大，項目地塊具有較高商業價值

需求：項目地塊周邊聚集了較多住區，居住人口多，東側和東南，聚集了大量高校，以及軟件企業。將形成較大量的消費需求。

供給：區域內目前商業檔次一般，業態單一；且沒有滿足中高端消費的綜合性商業。

前提2：難題——項目總體共2l萬的商業體量。

前提3：目標——商業部分盡量減少持有，以銷售為主。

1.6本項目的商業開發

方向一：充分挖掘項目的商業價值，滿足本項目業主及區域周邊人口的消費需求。

方向二：部分公建物業彈性處理，開發可商可住的公寓產品。

1.7區級商業主要突出風情。結合項目整體形象，打造特色的“院街商業”

2場地營銷

場地營銷不是簡單的交房標準展示，場地營銷高于交房標準示范區，而是注入了樓盤形象主題、生活元素、服務理念的場景。從組成部分來說場地營銷包括以下內容。

樣板段內：樣板房、售樓處裝修、綠化景觀、建筑外立面、建筑門窗、商業氣氛營造、其他單件配置、公共部位裝修與設施。

樣板段外：樣板段沿途交通導視、樣板段沿途景觀綠化、樣板段沿途商業氣氛營造。

總之，該如何打造精品。在中國的大地上，樓盤流行的風格是百花齊放?！叭ツ炅餍斜泵里L格，今年流行歐洲風，把西班牙風格照搬，就是精品了嗎?這些都會看膩?！本菲鋵嵤且虻刂埔耍m合當地人居住習慣，體現當地深厚文化，能夠傳承本地建設風格的才是真正的精品。

在這呼喚的精品的時代，如何打造精品呢?做精品要做好每一個細節，對細節的精雕細琢會使樓盤的效果得到更大的呈現。精品不是僅僅靠花錢就能實現的，檔次并不代表文化，并不代表品位。品位不是炫耀，不是高檔建筑材料的堆砌，夸張奢華不是文化品位的表現，品位是和諧、舒服，是依靠好的合理化設計，是充分考慮到細節，真正實行以人為本。

不管房子外形怎么變，只要把好質最關，將文化、品位融入到骨子里，并有良好的服務，一定能達到精品的要求。