南昌房地產(chǎn)投資收益率研究

[摘要]本文介紹中國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的普遍原因，并解讀國家出臺的相關(guān)政策，并以南昌為例計(jì)算房地產(chǎn)投資的投資收益率。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資 南昌 房地產(chǎn)調(diào)控政策

一、引言

2010 年11 月，上海的平均房價(jià)高達(dá)23401元，北京也超過了20000元。房價(jià)的不斷上漲使最基本的住房需求成為人民生活的巨大壓力，住房問題成了居民的巨大負(fù)擔(dān)。為此，國家頻頻出臺相關(guān)措施平衡住房市場，如2005 年的“國八條”、2006 年的“國六條”、2010 的“新國十條”，旨在堅(jiān)決遏制部分城市住房價(jià)格的過快上漲，但是從效果上看，調(diào)控并沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

下面，我們就2010年的政策背景及看法做以下歸納。

二、相關(guān)地產(chǎn)政策解讀

1.房價(jià)現(xiàn)狀成因分析

（1） 從2004年開始，全國房價(jià)經(jīng)歷了快速上漲的過程。我們認(rèn)為最大的推手來自于地方政府。1994年分稅制改革之后，以增值稅為代表的流轉(zhuǎn)稅被中央政府所掌握，地方政府能夠留下的流通環(huán)節(jié)稅收非常有限。但是地方政府之間GDP和城市建設(shè)又成為地方官員考核升遷的重要內(nèi)容。土地出讓金開始逐漸成為地方政府最大宗的資金來源。地方政府的動(dòng)力主要體現(xiàn)在：1、土地供給由地方政府壟斷；2、招拍掛制度導(dǎo)致的拍賣價(jià)格畸高；3、地方財(cái)政的土地依賴。

（2）上世紀(jì)80 年代美國銀行業(yè)危機(jī)中， 房地產(chǎn)信貸損失就是銀行倒閉的重要原因。20 世紀(jì)90 年代以來， 日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅和亞洲金融危機(jī)，房地產(chǎn)泡沫的破裂都扮演著非常重要的角色。進(jìn)入21 世紀(jì)， 國際低利率與較多的流動(dòng)性使得主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)急劇調(diào)整， 這些國家的銀行體系資產(chǎn)質(zhì)量會(huì)迅速下降， 經(jīng)濟(jì)金融將受到嚴(yán)重沖擊。我國房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷過快速上漲，如果不能有效控制無序上漲，則很可能導(dǎo)致金融體系風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

2.2010年出臺政策以及后續(xù)政策解讀

（1）2010年中央出臺一系列政策進(jìn)行房價(jià)調(diào)控。但我們可以發(fā)現(xiàn)政策主要圍繞一個(gè)主題：抑制房價(jià)過快上漲。顯然這點(diǎn)是從保障民生的角度分析，當(dāng)然也是平衡各方利益的結(jié)果。我們認(rèn)為核心的解讀應(yīng)該是“過快”。也就是說從財(cái)政，民生，GDP等幾個(gè)方面考慮，房價(jià)上漲顯然是符合各方利益的，但需要打擊的是投機(jī)炒作導(dǎo)致的過快上漲。那么我們認(rèn)為在未來對房價(jià)的評估中對房價(jià)上漲的大趨勢仍然應(yīng)當(dāng)具有充分信心。

（2）中央的系列政策中明確提到要積極推進(jìn)房產(chǎn)稅的征收。從長遠(yuǎn)看，我們認(rèn)為房產(chǎn)稅的征收其實(shí)是地方政府財(cái)政模式的又一次大洗牌。在2015年～2020年間中國的人口紅利在逐漸消失，人口城鎮(zhèn)化程度基本上可以提高到50%左右。從人口結(jié)構(gòu)而言，大部分農(nóng)村青壯年實(shí)際上已經(jīng)完成了城市化，老人城市化的動(dòng)力非常弱，以城市化為代表的人口遷移在逐步完成。那么城市的土地開發(fā)將由現(xiàn)在的凈增土地建房為主變?yōu)楦屡f房為主，更新成本陡然提高，舊有的土地財(cái)政政策難以為繼。以征收存量地產(chǎn)為代表的房產(chǎn)稅勢在必行。因此，我們認(rèn)為2015年左右房產(chǎn)稅將逐步開始全面推進(jìn)。

3.未來政策走勢的判斷

（1）針對解讀第1條，我們認(rèn)為當(dāng)局的現(xiàn)階段調(diào)控步驟，首先是打擊成交量，讓火熱的市場逐漸降溫。政府冷卻市場的目的達(dá)到的情況下，那么下一步我們認(rèn)為就應(yīng)該引導(dǎo)開發(fā)商少量降價(jià)以溫暖市場，提升成交量，在成交量溫和放大的過程中，逐漸出臺偏暖的政策引導(dǎo)房價(jià)逐步，緩慢的回升和上漲，控制節(jié)奏和力度才是此次調(diào)控的終極目的。

（2）房產(chǎn)稅的推出勢在必行，那么我認(rèn)為房產(chǎn)稅的出臺很有可能是針對第二套，第三套及以上的囤房投機(jī)行為。我們需要判斷的是房產(chǎn)稅征收以后，對于普通商品房的價(jià)格走勢的影響。我認(rèn)為房價(jià)應(yīng)該是有升有降，位于市中心或者繁華街區(qū)的能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商品房價(jià)格可以繼續(xù)上升，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅可以非常輕易的加入到租金中從而給房價(jià)以有力的支撐，而租售比過大，總價(jià)過高的房產(chǎn)則極易下跌。

二、南昌房地產(chǎn)投資收益率研究

1.假設(shè)

（1）我們選取兩個(gè)具有代表性的地段樣本。就南昌地域而言，選取紅谷灘和以八一廣場為中心的周邊的西湖區(qū)，也就是南昌市拆遷標(biāo)準(zhǔn)中的一類地區(qū)。

（2）由于房地產(chǎn)交易并不存在類似于股市的標(biāo)準(zhǔn)化交易，各套房子戶型，周邊環(huán)境和細(xì)節(jié)都是不可完全替代的，為了讓假設(shè)得以成立，對于各地段的房價(jià)參考主要以均價(jià)為主。均價(jià)相同的商品房周邊大致環(huán)境并不至于相差很遠(yuǎn)，在實(shí)際投資中，投資者能夠選取的房型在預(yù)算范圍內(nèi)理性選擇。

2.相關(guān)數(shù)據(jù)分析

2010年一季度住房均價(jià)研究：東湖區(qū)平均6719元/平米、西湖區(qū)4745元/平米、紅谷灘新區(qū)6562元/平米。

南昌的高價(jià)房主要集中于東湖，西湖，青山湖，青云譜，紅谷灘五個(gè)區(qū)，并且老城區(qū)主要集中在東湖，西湖，青山湖，青云譜這四個(gè)區(qū)域

同比上漲幅度而言以紅谷灘上漲最高，為63.06%。東湖區(qū)和青云譜區(qū)分別有30%左右的漲幅。青山湖區(qū)漲幅近20%。西湖區(qū)最低，只有1%。我認(rèn)為主要原因在于南昌市樓盤分布狀況。2009年房價(jià)上漲，主要集中于一手房價(jià)格的暴漲，二手房相對比較穩(wěn)定。從樓盤分布圖可以印證這一點(diǎn)。紅谷灘新樓盤數(shù)量最多，東湖區(qū)次之，青云譜區(qū)相對較少。而較遠(yuǎn)的區(qū)域漲幅也有近30%。但在這里不作主要討論。

3.房租均價(jià)分析及說明

我們從搜房網(wǎng)上就兩個(gè)板塊隨機(jī)搜索了35個(gè)樣本，并計(jì)算出他們的租金均價(jià)，調(diào)查顯示西湖區(qū)每平米租價(jià)為13.32元，紅谷灘新區(qū)為17.73元。我們發(fā)現(xiàn)兩個(gè)現(xiàn)象：

（1）紅谷灘的裝修以高檔裝修為主，簡單裝修為輔。而西湖區(qū)的裝修中豪華裝修卻只占37%。紅谷灘的每套房型平均面積為100平方米，而西湖區(qū)只有83平方米，紅谷灘高20%。紅谷灘每套房平均房租總價(jià)為1770元，而西湖區(qū)只有1105元，紅谷灘高60%。單面積房租均價(jià)紅谷灘高33%。

（2）紅谷灘有租戶打出大量房源和可租可售，但是西湖顯然沒有這樣的告示。

另外，紅谷灘幾乎全部是小區(qū)房齡不超過10年，而西湖區(qū)房屋房齡卻參差不齊。

4.具體分析

（1）純理論收益率分析。在此情況下以首付40%為例；杠桿比例為2.5；貸款30年；總價(jià)固定在726200元的房產(chǎn)；月租收入分別為：西湖區(qū)1980元，紅谷灘區(qū)1773元。

（2）含有大、小戶型的假設(shè)。在此情況下以首付40%為例；杠桿比例分別為西湖區(qū)2.44，紅谷灘區(qū)2.5；貸款30年；總價(jià)分別為西湖區(qū)710062元，紅谷灘區(qū)726200元的房產(chǎn)；月租收入分別為：西湖區(qū)1936元，紅谷灘區(qū)1773元。

在實(shí)際房產(chǎn)買賣中，西湖區(qū)住宅多以100平米以下住宅居多，而紅谷灘以100平米左右的戶型居多。基于鎖定首期投資原則下，我認(rèn)為購買多套小兩居室住房會(huì)比直接購買和紅谷灘一樣的戶型更有優(yōu)勢，體現(xiàn)如下：1、總價(jià)低，如果市場不景氣，尤其是房地產(chǎn)交投不旺的情況下，小總價(jià)住宅無疑更容易拋售。2、小兩居在對外出租的時(shí)候，因?yàn)閱翁鬃饨鹣鄬Ρ阋耍梢愿尤菀椎淖馐鄢鋈ィ瑥亩档涂罩闷凇?、受政策影響，兩套房首付比例不同，所以杠桿比例會(huì)有略微差異。

我們注意到在此情況下，假設(shè)首付，年限一樣的住房。西湖區(qū)買房兩套的杠桿比例會(huì)略低于紅谷灘一次性購買一套，但是降低非常低，這是政策下必須接受的下降。

（3）含有大、小戶型并且考慮空置率的假設(shè)。在此情況下以首付40%為例；杠桿比例分別為西湖區(qū)2.44，紅谷灘區(qū)2.5；貸款30年；空置率分別為西湖區(qū)為0，紅谷灘區(qū)35%；總價(jià)分別為西湖區(qū)710062元，紅谷灘區(qū)726200元的房產(chǎn)；月租收入分別為：西湖區(qū)1936元，紅谷灘區(qū)1152元。

在實(shí)際房地產(chǎn)交易中，由于西湖區(qū)位于老城區(qū)，并且接近核心商業(yè)區(qū)，就業(yè)機(jī)會(huì)旺盛，配套設(shè)施齊備。如果購入的是小戶型，單套租金總價(jià)并不高，因此在實(shí)際操作中，主要問題在于租金的高低而不在于是否會(huì)空置，因此不考慮空置率問題。而紅谷灘位于新城區(qū)，無明顯核心CBD，交通相對不便，而且新樓盤集中，供應(yīng)量比較大。由于房齡和裝修普遍較新，房租單套總價(jià)平均在1700左右，要求人員相對收入高端，而收入高端人群的租房需求相對較低。另外，新城區(qū)樓盤普遍有不同程度的空置情況，在實(shí)際購房中相對很難保證房租產(chǎn)生現(xiàn)金流入的不中斷。我們假設(shè)一個(gè)大概空置率（35%左右），并將其折現(xiàn)入房租收入中，結(jié)果會(huì)拉低房租收入。

三、總盈利分析

1.在最保守的情況下，如果房產(chǎn)和房租的收益都不變，那么30年后，可以直接賣掉房子，獲得大約300%的利潤。而30年復(fù)利計(jì)息如果要獲得此收益，大約需要年平均4.75%年平均利息率。公開市場中，現(xiàn)階段30年期國債利率大約為4.02%，但是實(shí)際上這個(gè)收益并不復(fù)利，個(gè)人投資者也很難購買。

2.在居民收入持續(xù)提高的背景下，實(shí)際上各種物價(jià)都保持著上漲的態(tài)勢，而銀行利率波動(dòng)相對不大，那么在未來30年中，房租通常向上，也就是說投資西湖區(qū)的房產(chǎn)很有可能在不長的時(shí)間內(nèi)凈現(xiàn)金流可以變正流入，而紅谷灘投資相對會(huì)慢一些。

3.房價(jià)上漲中利用杠桿取得的超額收益

四、小結(jié)

從上述三個(gè)模型分析，我們逐漸放松假設(shè)并使之更加接近于現(xiàn)實(shí)情況。我們發(fā)現(xiàn)：在付出相同首付和相同杠桿比率的情況下，西湖區(qū)的房產(chǎn)產(chǎn)生的每月凈現(xiàn)金流出可以控制在大約100-150元左右，如果相對稍微降低杠桿比例，則即可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流量的自償性，那么此類資產(chǎn)就逐漸變?yōu)橐环N完全無現(xiàn)金流出的干凈資產(chǎn)。

但是我們看紅谷灘板塊就可以發(fā)現(xiàn)。在實(shí)際操作中如果存在比較大的空置率，那么雖然單套房租收入較高，但是算上空置率攤薄，則現(xiàn)金流會(huì)變差，而且房屋單價(jià)較高，總價(jià)較高，資產(chǎn)的退出靈活性相對而言無法保證。

由此我們可以看出，紅谷灘的房產(chǎn)具有相對較高的現(xiàn)金流波動(dòng)性和較低的退出靈活性，但是如果作為投機(jī)性購入，因?yàn)榉慨a(chǎn)年份較新，而且屬于熱點(diǎn)板塊，收益率會(huì)比較高，但是風(fēng)險(xiǎn)也大。而西湖區(qū)板塊的房產(chǎn)有充分的現(xiàn)金流作保障，并且退出靈活性很高，接近核心CBD。但房屋普遍較老，房齡較長，具備長期升值空間，但是短期波動(dòng)性不大。

如果投資者具有完全無壓力的首付資金；風(fēng)險(xiǎn)耐受度非常之低；希望在長期過程中獲得超過市場平均水平的超額穩(wěn)定利潤；希望在持有房產(chǎn)時(shí)保證基本無每月現(xiàn)金凈流出。那么我認(rèn)為選擇西湖區(qū)的房產(chǎn)投資策略是適當(dāng)?shù)摹?/p>

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作者簡介：熊航（1986-），男，漢族，江西南昌市人，金融學(xué)碩士，單位：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)，研究方向：資本市場風(fēng)險(xiǎn)管理。