房屋登記行為的法理構造與審查規則

陳嫻

【摘要】房屋登記行為的法理構造頗為復雜，在邏輯上分為行為性質和法律效力兩個部分，本質上兼有行政與民事雙重屬性。正確審理房屋登記案件的關鍵，在于恰當區分私法效力和公法效力，把私法的交給民訴，把公法的留給行訴。運用證據審查和行為審查劃定房屋登記行為在民事訴訟與行政訴訟中的效力邊界。

【關鍵詞】房屋糾紛案 法理構造 審查規則

近年來，房屋糾紛案件數量猛增，逐漸成為人民法院審理的主要民生案件之一，而房屋登記行政案件也連續幾年名列行政案件統計排行榜前三位。審判實踐中，房屋登記案件往往與民事、行政交叉沖突、相互糾結，許多審理難點直接關涉民事訴訟與行政訴訟的分工協調，甚至司法權與行政權的合理劃分，審理難度較大。由于相關理論研究滯后于實踐發展，以致各地處理房屋登記案件做法各異，尺度不一。本文從此類案件的源頭性問題—房屋登記行為的性質、效力出發，揭示房屋登記行為在公法與私法、實體法與程序法方面的法律屬性。以此為理論鋪墊，探討、歸納了人民法院審理房屋登記民行交叉案件、審查房屋登記行政行為的若干方法與技巧。

房屋登記行為的雙重法律屬性

房屋登記是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。歸納起來房屋登記行為是一種兼有行政行為與民事行為雙重屬性的行為，在邏輯結構上分為行為性質和法律效力兩個部分。

行為構造具有雙重性。房屋登記行為雖然名曰“登記”，但實際并非只有登記一個行為，而是由一系列行為組合而成，整個行為過程包含不同階段、若干環節。不同階段、環節的行為主體不同，所實施的行為的法律性質也有所不同。根據《房屋登記辦法》第七條，完整的房屋登記一般包括申請、受理、審核、登記、發證五個步驟，登記只是其中的一個階段和環節。

房屋登記的五個行為環節中，申請登記行為具有明顯的私法性。這是因為：首先，申請行為由當事人而非行政機關作出，且登記程序的啟動以當事人申請為原則，登記機構依職權主動登記為例外；其次，在房屋物權變動場合下，由于實行共同申請制，申請登記行為由物權變動的雙方當事人共同完成。這樣在當事人之間就產生了一種登記請求權，即一方當事人不履行申請登記義務時，另一方當事人有權請求其協助登記，這種表現為債權請求權或物權請求權的登記請求權，即是典型的私法權利；最后，申請登記的內容也由當事人合意或自行決定，行政機關不得擅自干涉，當事人可以自主決定進行初始登記、變更登記還是其他類型的登記。綜上，申請登記行為帶有鮮明的私法色彩，屬于民事行為。

其他行為環節，受理、審核、登記、頒證因為由行政機關作出且體現行政機關意志，就具有充分、明確的行政法性質，應歸入行政行為。由此可見，房屋登記行為在構造上具有復雜性。從程序上說，登記由當事人的申請而啟動，啟動后又由國家行政職能部門來完成，其間介入了國家公權力。沒有權利人的申請登記機構一般無權依職權主動登記。

法律效力具有雙重性，即實體法效力與程序法效力。實體法效力包括：一，行政法實體法效力。盡管房屋登記記載的主要是私法權利，但這并不影響登記機構對行政管理職責的承擔。當事人申請房屋登記的目的是為了確認房屋物權的歸屬和內容，而登記機構在確認物權變動、為當事人提供房屋登記服務的同時，依法還須履行信息供給義務，及時、全面地向社會大眾公示房屋權利狀況、提供信息查詢。還要擔負警示交易風險、協助司法保全等秩序保障義務。這些都是登記行為對私權的保障性和服務性的管理和干預，由此而產生的行政法律效果在異議登記、查封登記、預查封登記、預告登記中表現的尤為突出。二，民事實體法效力。房屋登記行為在民事實體法上的效力具有多層次性。包括：物權變動效力、公示公信效力和權利正確性推定效力

程序法效力。房屋登記行為具有權利正確推定力，這種推定力在程序法上主要表現為對當事人舉證責任的分配。房屋登記行為的推定力在學理上屬于法律推定中的權利推定。所謂推定，是指在某些法律規范中，立法者以一定的事實直接推導出另外一個特定的法律要件。這種被推定的法律要件可以是一個事實，也可以是一種權利狀態。

民行交叉案件中房屋登記行為的效力審查

證據審查與行為審查的區分。房屋登記案件常見的情形是，當事人在民事訴訟中將房屋登記薄或權屬證書作為證據提出，或行政訴訟中出現房屋權屬爭議，對此法院應如何審查處理？此時法官應注意將審查證據的合法性與審查房屋登記行為的合法性區分開來。審查證據應依據程序法上的證據規則進行，從真實性、合法性、關聯性判斷房屋登記薄或權屬證書能否采信，不能也不應對登記行為的合法性進行審查。對登記行為合法性的審查是一種司法審查，只能通過行政訴訟進行。證據審查與行為審查在審查依據、審查標準、適用的法律程序上截然不同，實務中切不可將二者混同。

證據審查與行為審查的法理依據。區分證據審查與行為審查的法理依據在于：房屋登記行為的效力一體兩面、多層多樣，既有公法效力又有私法效力；既有行政法效力又有民事實體法效力。因此對其法律效力的審查也應區別情況、分層進行。民事訴訟中的證據審查，是針對其私法效力的審查，是對其公信力、推定力、第三人保護力等的審查。這種審查可以否定房屋登記行為的私法效力（表現為拒絕采信登記薄或權屬證書），但不能否定其公法效力，如直接認定登記行為違法。行為審查是針對其公法效力的審查，是對其公定力、確定力等的審查，這種審查可以否定登記行為的合法性（表現為撤銷或確認無效），但不能否定其私法效力，如不能否定其對善意第三人的保護效力等。

證據審查和行為審查的運用。證據審查與行為審查的區分，劃定了房屋登記行為在民事訴訟與行政訴訟中的效力邊界，即民事訴訟只能從證據角度審查其私法效力，不得染指其公法效力；而行政訴訟只能審查登記行為是否合法，不能否定其私法效力，二者應謹守分際，不可越位。這種劃分對正確審理房屋登記民行交叉案件具有重大意義。

怎樣審查房屋登記行政行為

行政行為房屋登記行政案件的審查，具有“一個案件，雙重審查”的特點，帶有鮮明的層次性。第一層次的審查是房屋登記機構的登記審查，第二層次的審查是人民法院的司法審查。登記審查是基礎，決定司法審查的方向；司法審查是標尺，評判登記審查是否合規。

所謂合理審慎，是指在登記機構的職能和能力范圍內，根據其工作經驗，對有關材料進行謹慎審查，最大程度地保證登記的真實性。如果法院認為登記機構盡到了合理審慎義務，就應認定登記行為合法，反之，則認定其無效。理解和把握合理審慎義務，應注意以下幾點：

登記機構對不同申請材料所負擔的審核職責不同。房屋登記過程中，申請人提交的材料主要包括登記申請書、申請人的身份證明、權屬證書或登記證明、權利來源證明文件以及其他必要材料。基于登記機構的審查權限及審查能力，其對不同材料承擔不同的審查義務。具體而言：對權屬證書或登記證明承擔真實性審查義務。理由在于：此類文件一般由登記機構頒發，其有能力、有條件識別此類文件的真偽；對申請人身份是否屬實負有合理審核義務，理由是目前大多數地區尚不具備身份查詢系統聯網的條件，無法苛求登記機構確保申請人身份真實。但登記機構仍應進行必要的比對、查驗；對中介機構出具的公證書、測繪報告等證明材料要從程序上審核其是否符合相關法律要求；對權利來源材料負形式審查義務。房屋登記的權利來源材料分為兩類：當事人提供的物權變動原因材料和國家機關制作的文件、證明材料。前者如合同、繼承、贈與材料等，后者如法院、仲裁機構制作的裁決書等。對于前者，登記機構無權審查其是否有效；對于后者，登記機構無能力審查其是否真實、合法，因此對此類材料僅負形式審查義務。

注意審查登記行為是否符合法定登記條件?！斗课莸怯涋k法》第20條規定了法定登記條件。結合該規定，通過審查以下幾點，人民法院可以判斷登記機構是否盡到了相關義務：

是否滿足主體一致要求。即申請人與依法提交的材料記載的主體是否一致，申請人身份應當與權屬證書、權利來源材料及其他證明文件中記載的主體的身份保持一致；是否滿足客體一致要求。即申請初始登記的房屋與申請人提交的規劃證明材料記載應當一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載應當一致；是否滿足內容一致要求。

注意合理審慎義務的內容。合理審慎義務不僅包括合理審慎審查義務，還應當有合理審慎受理義務、合理審慎登記義務、合理審慎發證義務。 登記機構沒有合理審慎地盡到其中任何一項義務，都應認定其行為違法。

結語

房屋登記行政案件近年來大量出現，往往民行交織，法律關系復雜，處理難度較大。正確審理此類案件，應從基礎性問題入手，研究、解決、澄清房屋登記行為的性質、效力等理論難題。操作上應注意把私法問題歸入民事訴訟解決，把公法問題留給行政訴訟處理。

（作者為重慶警察學院副教授）