樓市限利能走多遠？

陜西省住建廳和物價局近日聯合下發通知，要求各地分區域測算住房項目成本，公布區域住房銷售價格區間，將房地產利潤控制在10%左右。超出價格區間的商品房將無法在價格主管部門備案，也不能取得預售證。

房地產調控因房價過高而引起，因此調控的目標似乎就是壓低房價所推出的一些手段，如限購等政策，都是為了減少市場的購買力，期望以此來倒逼開發商降低房價，滿足剛性需求。

但是，從現在的效果來看，這種調控由于未曾觸及商品房的定價機制，因此收效并不理想，甚至引發了一些其他問題。

當然，房價過高的要害在于定價機制出現了混亂，它不是以開發商的建造成本和必要利潤來組成，而是滲入了嚴重的炒作因素，使房價像股價一樣充滿了不確定性，房地產市場也成了類似于股市的虛擬市場。以往幾年我國的富豪排行榜悉數為房地產開發商，這與國外形成了鮮明的反差，正是房地產市場這種模糊的定價模式讓開發商攫取了過多的利潤。

此次陜西出臺的新政，要求開發商將商品房的建造成本按土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目進行測算，在此基礎上加上10%左右的利潤確定房價。這為下一輪調控找到了一個方向。這個方向就是將房價定價中的虛擬成分撇除，使其成為一個貨真價實的實體市場。目前的商品房定價，普遍將房屋所在地段的附加值作為炒作因素計算在內，地鐵、學校、自然景觀，都成了開發商隨意提價的理由，但所有這些都不是開發商投入的成本，要求購房者為其買單，也使房價虛高。按照陜西新政，以后開發商確定房價，將不能再將這些公共資源“為我所用”，房價也可以尋找到合理的、能夠為購房者接受的價格中樞。

以成本加利潤來確定房價，在此次房地產調控開展后并非沒有人提出過，甚至有一些開發商有過嘗試，但最后都不了了之，究其原因在于地方政府對此大都不予支持。其間的癥結就在于在商品房的建造成本中，政府在土地供應和稅費征收方面占了很重要的份額，尤其是土地價格的確定，同樣充滿了由炒作而形成的水分。因此，此次陜西省以“吃螃蟹”的勇氣，在全省范圍內推廣這一新的定價模式，實際上也是一種自我革命。即使目前的土地拍賣和稅費征收制度不予改變，但通過成本的公布，至少能夠讓民眾看清地方政府在這個市場中占有多少利益，從而對地方政府形成倒逼改革的壓力。

當然，這種由成本加利潤組成的定價制度，在實踐中還會產生一些問題，比如房價確定以后，如果房屋未能及時銷售出去，開發商的管理成本會有所增加。但是，在大的方向明確以后，這些細枝末節的問題并不難解決。

當地調控房價的積極態度應該肯定，但如果有關部門掌握之外的那部分開發費用不計清，很容易讓開發商自說自話。所以，細則出臺需要注意兩個方面：一者是政府部門所掌握的房價構成元素應該公開；二者是對開發商的開發成本、管理費用、銷售費用等，引入第三方獨立評估機制。

公開房價成本歷來備受爭議，反對者多以涉及商業秘密為由。但不能忽視的是，商品房具有特殊屬性，一方面其屬于當前影響甚大的商品種類；另一方面處在市場經濟環境中，正如經濟學者易憲容所言：市場經濟的一個基本原則就是信息的公開化、透明化，這樣才能把相關信息體現到商品的價格上。況且，從長遠看，成本公開對房地產市場的健康發展是有利的。測算成本、公布售價區間，實際上已經離完全的成本公開很近了。

時評人物：周俊生

資深報人，學者，作家，財經評論家。曾供職于《上海證券報》《東方早報》《上海商報》等財經媒體。出沒于各類高端媒體評論版面，作品涵蓋了深度及影響力等雙重指標。于南方系媒體設有個人專欄。