2012年物價房價是否下跌?

宏觀組 李牧群

2011年，居高不下的通脹成為了大家最關心的話題之一。那么，2012年通脹走勢又將如何呢?

據(jù)國家統(tǒng)計局2011年12月份的經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，前11個月CPI居民消費價格同比上漲5.5％，11月通貨膨脹率為4.2％，雖然較年中高點有所下落且出現(xiàn)了環(huán)比下降，但依然保持在高位。預計2011年全年CPI漲幅將在5.5％左右，遠超年初定下的4％的通脹目標。

與之前對有炒作題材的農(nóng)副產(chǎn)品，像大蒜、綠豆、白糖等各種價格上漲為標志的通脹不同，2011年基本各類產(chǎn)品均呈現(xiàn)上漲，體現(xiàn)出整體需求過快增長，表明造成今年通貨膨脹高漲的主因就是之前的大量超發(fā)貨幣。

那么2012年通脹的走勢又將如何發(fā)展呢?

從國際市場來看，美聯(lián)儲雖然尚未推出第三輪量化寬松貨幣政策，但是面對形勢復雜的歐洲主權債務危機，以及美國國內(nèi)經(jīng)濟增長不力，失業(yè)率長期處于高位的情況，已經(jīng)決定將超低利率至少維持到2013年不變。美元很難走強，黃金、資源以及其他國際大宗商品價格上漲的趨勢仍將持續(xù)，這對2012年的中國會產(chǎn)生一定的輸入性通脹壓力。

再看國內(nèi)，政府雖然已認識到通脹問題的嚴重性，實行了相對從緊的貨幣政策，但由于國內(nèi)國外經(jīng)濟波動，貨幣和信貸政策的緊縮力度、節(jié)奏一直不夠徹底和堅決，負利率現(xiàn)象不但全年存在，且負收益幅度愈發(fā)明顯，導致了通脹水平持續(xù)高攀的現(xiàn)象

尤其是當前面對歐洲債務危機的發(fā)展和中國經(jīng)濟增速回落，貨幣政策已經(jīng)出現(xiàn)了調(diào)整，如果出現(xiàn)整體信貸寬松，那~2011年全年的新增人民幣貸款將有可能達到7.5萬億，對2012年各類產(chǎn)品的價格帶來壓力。

隨著CPI增幅有所減緩，資源類價格調(diào)整又被提到日程上。近日國家發(fā)改委就再次拋出資源類價格調(diào)整的信號。表示考慮到10月和11月CPI的數(shù)據(jù)已有所回落，會對部分價格矛盾擇機予以梳理，其中包括供暖、天然氣，而電力的上網(wǎng)價格已經(jīng)上調(diào)。相關產(chǎn)品價格的上漲無疑將拉高未來的生產(chǎn)和生活成本。

對企業(yè)而言，由于2011年已經(jīng)有多個省份上調(diào)了最低工資水平，這樣就會持續(xù)造成制造業(yè)和服務業(yè)等行業(yè)勞動力成本的上漲，大部分企業(yè)無法靠自身技術進步等方式消化動輒20％左右的工資上漲，部分轉化成拉動產(chǎn)品和服務價格上漲的壓力。像近期服務類價格也出現(xiàn)普遍上漲，特別是與人工服務價格相關的項目，如家庭服務及個人服務等項均出現(xiàn)顯著的上漲趨勢，顯示出結構性通脹的壓力，未來這種情況將長期存在。

2011年末到2012年中，受到之前央行調(diào)控政策的抑制，通脹漲幅將呈現(xiàn)回落態(tài)勢，預計到2012年6月，通脹漲幅將下落到4％以下。

但是面對未來全球經(jīng)濟增長進一步放緩的局面，剛剛結束的中央經(jīng)濟工作會議再度把保增長放到首要位置，這樣2012年下半年會受到由于保增長而回歸中性，甚至偏松的貨幣政策影響，通脹逐步攀升。預計2012年全年通脹率將略超過4.5％。

除去通貨膨脹，大家也對2012年房價的走勢也極為關心。

首先從政策層面來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺1年多終于出現(xiàn)了打破僵持的局面，房價剛出現(xiàn)松動跡象，正處在關鍵階段。

雖然近期保增長又被提到首要位置，房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟增長的最有效也是最傳統(tǒng)動力，這樣調(diào)控政策則造成GDP增速減緩，地方財政收入減少，將面臨來自地方政府、開發(fā)商以及前期投資者等各方希望放松調(diào)控的壓力。

但政府深知房價之所以反復暴漲，就是因為過去的調(diào)控政策沒有真正得到堅持，令市場預期缺乏信心，同時這也是調(diào)控了1年多之后房價才開始出現(xiàn)下降苗頭的原因之一。

如果此時放松調(diào)控，房價反彈力度將遠超金融危機時期為了保增長而導致的房價一發(fā)不可收拾的局面。因此政府堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策將是確定的。

中央經(jīng)濟工作會議上明確表示堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，反映出政府的決心。

這樣，從開發(fā)商方面來看，目前的貨幣政策雖然出現(xiàn)了微調(diào)，但定向寬松多出的信貸流向房地產(chǎn)企業(yè)的概率不大，開發(fā)商資金鏈日趨緊張的大趨勢不會改變。

根據(jù)政監(jiān)會分類下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率統(tǒng)計，在130余家樣本中有52家上市公司的資產(chǎn)負債率超過70％。資產(chǎn)負債率的提高，說明開發(fā)商受房地產(chǎn)限購政策以及銀行銀根收緊的影響資金鏈非常緊張。而短期內(nèi)國家針對房地產(chǎn)市場的政策不會出現(xiàn)變化。這樣面對現(xiàn)在的困境以及未來無利好情況出現(xiàn)，更多的高負債率的房產(chǎn)企業(yè)會通過降價來加速現(xiàn)金回籠，出現(xiàn)大量商品房供給。大量的房地產(chǎn)企業(yè)間的兼并也將頻繁發(fā)生。

同時更為重要的是無論開發(fā)商，投機者，還是普通民眾，對房價只升不降的預期正在回歸理性。像水井坊等16家“涉房”上市公司低調(diào)撤離樓市以及近年來越來越多的熱錢瘋狂地涌向沒有限制、沒有門檻的藝術品和收藏品市場，不斷抬高相關商品價格就在一定程度上反映出房地產(chǎn)市場已經(jīng)失去投資者的青睞，這樣加上限購的影響，市場對于商品房的需求將維持在低位。

整體來看，2012年房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)供過于求的局面，房價繼續(xù)下行已經(jīng)不是懸念。

具體降幅能達到多少更大程度上取決于政府對經(jīng)濟增長幅度下滑的容忍程度，和面對利益鏈條各方對抗力量的堅持程度。如果2012年出口能夠保持穩(wěn)定，房價出現(xiàn)20％的降幅將是大概率事件。