2012年物價房價是否下跌?

宏觀組 李牧群

2011年，居高不下的通脹成為了大家最關心的話題之一。那么，2012年通脹走勢又將如何呢?

據國家統計局2011年12月份的經濟數據顯示，前11個月CPI居民消費價格同比上漲5.5％，11月通貨膨脹率為4.2％，雖然較年中高點有所下落且出現了環比下降，但依然保持在高位。預計2011年全年CPI漲幅將在5.5％左右，遠超年初定下的4％的通脹目標。

與之前對有炒作題材的農副產品，像大蒜、綠豆、白糖等各種價格上漲為標志的通脹不同，2011年基本各類產品均呈現上漲，體現出整體需求過快增長，表明造成今年通貨膨脹高漲的主因就是之前的大量超發貨幣。

那么2012年通脹的走勢又將如何發展呢?

從國際市場來看，美聯儲雖然尚未推出第三輪量化寬松貨幣政策，但是面對形勢復雜的歐洲主權債務危機，以及美國國內經濟增長不力，失業率長期處于高位的情況，已經決定將超低利率至少維持到2013年不變。美元很難走強，黃金、資源以及其他國際大宗商品價格上漲的趨勢仍將持續，這對2012年的中國會產生一定的輸入性通脹壓力。

再看國內，政府雖然已認識到通脹問題的嚴重性，實行了相對從緊的貨幣政策，但由于國內國外經濟波動，貨幣和信貸政策的緊縮力度、節奏一直不夠徹底和堅決，負利率現象不但全年存在，且負收益幅度愈發明顯，導致了通脹水平持續高攀的現象

尤其是當前面對歐洲債務危機的發展和中國經濟增速回落，貨幣政策已經出現了調整，如果出現整體信貸寬松，那~2011年全年的新增人民幣貸款將有可能達到7.5萬億，對2012年各類產品的價格帶來壓力。

隨著CPI增幅有所減緩，資源類價格調整又被提到日程上。近日國家發改委就再次拋出資源類價格調整的信號。表示考慮到10月和11月CPI的數據已有所回落，會對部分價格矛盾擇機予以梳理，其中包括供暖、天然氣，而電力的上網價格已經上調。相關產品價格的上漲無疑將拉高未來的生產和生活成本。

對企業而言，由于2011年已經有多個省份上調了最低工資水平，這樣就會持續造成制造業和服務業等行業勞動力成本的上漲，大部分企業無法靠自身技術進步等方式消化動輒20％左右的工資上漲，部分轉化成拉動產品和服務價格上漲的壓力。像近期服務類價格也出現普遍上漲，特別是與人工服務價格相關的項目，如家庭服務及個人服務等項均出現顯著的上漲趨勢，顯示出結構性通脹的壓力，未來這種情況將長期存在。

2011年末到2012年中，受到之前央行調控政策的抑制，通脹漲幅將呈現回落態勢，預計到2012年6月，通脹漲幅將下落到4％以下。

但是面對未來全球經濟增長進一步放緩的局面，剛剛結束的中央經濟工作會議再度把保增長放到首要位置，這樣2012年下半年會受到由于保增長而回歸中性，甚至偏松的貨幣政策影響，通脹逐步攀升。預計2012年全年通脹率將略超過4.5％。

除去通貨膨脹，大家也對2012年房價的走勢也極為關心。

首先從政策層面來看，房地產調控政策出臺1年多終于出現了打破僵持的局面，房價剛出現松動跡象，正處在關鍵階段。

雖然近期保增長又被提到首要位置，房地產作為拉動經濟增長的最有效也是最傳統動力，這樣調控政策則造成GDP增速減緩，地方財政收入減少，將面臨來自地方政府、開發商以及前期投資者等各方希望放松調控的壓力。

但政府深知房價之所以反復暴漲，就是因為過去的調控政策沒有真正得到堅持，令市場預期缺乏信心，同時這也是調控了1年多之后房價才開始出現下降苗頭的原因之一。

如果此時放松調控，房價反彈力度將遠超金融危機時期為了保增長而導致的房價一發不可收拾的局面。因此政府堅持房地產調控政策將是確定的。

中央經濟工作會議上明確表示堅持房地產調控政策不動搖，反映出政府的決心。

這樣，從開發商方面來看，目前的貨幣政策雖然出現了微調，但定向寬松多出的信貸流向房地產企業的概率不大，開發商資金鏈日趨緊張的大趨勢不會改變。

根據政監會分類下房地產開發企業資產負債率統計，在130余家樣本中有52家上市公司的資產負債率超過70％。資產負債率的提高，說明開發商受房地產限購政策以及銀行銀根收緊的影響資金鏈非常緊張。而短期內國家針對房地產市場的政策不會出現變化。這樣面對現在的困境以及未來無利好情況出現，更多的高負債率的房產企業會通過降價來加速現金回籠，出現大量商品房供給。大量的房地產企業間的兼并也將頻繁發生。

同時更為重要的是無論開發商，投機者，還是普通民眾，對房價只升不降的預期正在回歸理性。像水井坊等16家“涉房”上市公司低調撤離樓市以及近年來越來越多的熱錢瘋狂地涌向沒有限制、沒有門檻的藝術品和收藏品市場，不斷抬高相關商品價格就在一定程度上反映出房地產市場已經失去投資者的青睞，這樣加上限購的影響，市場對于商品房的需求將維持在低位。

整體來看，2012年房地產市場會呈現供過于求的局面，房價繼續下行已經不是懸念。

具體降幅能達到多少更大程度上取決于政府對經濟增長幅度下滑的容忍程度，和面對利益鏈條各方對抗力量的堅持程度。如果2012年出口能夠保持穩定，房價出現20％的降幅將是大概率事件。