地產股率先走出困境

張博

因為要做一次年度排名，筆者計算了過去一年來（2011年11月1日至2012年10月31日，下同）主要行業指數的漲幅。結果驚奇地發現，期間漲幅最大的不是市場追捧的醫藥、生物制品，也不是弱市避險的食品、飲料，而是不受很多投資者青睞的房地產。

期間滬深300指數漲幅-16.4%，房地產指數超額收益率高達13.7%。保利地產、招商地產和華僑城的期間漲幅分別高達36.2%、33.6%和12.9%。在下降市里，一線地產股的漲幅呈現出鶴立雞群的觀感。

在香港上市的內地房地產股漲勢更為凌厲。中國海外發展和龍湖地產聯袂創出歷史新高，引進戰略投資和項目合作的綠城中國年初以來漲幅超過2.5倍。房地產同樣是香港市場表現最好的行業指數。

盡管監管層對于房地產的嚴厲調控政策仍在繼續，盡管不少投資者慨嘆中國經濟重回房地產和投資拉動的老路，但房地產指數在不斷的市場質疑中，走出了穩健的螺旋式上升態勢。

資本市場不會說謊，房地產股票上漲，有穩固的基本面支撐。今年3月份開始，樓市成交量迅速回暖，保利地產等龍頭房企加速推盤和資金回籠。上市房企中報顯示，上市房企的貨幣資金增長，資產周轉速度好轉，短期債務壓力大大減輕。

如果說上半年龍頭房企修復了資產負債表，提升了財務安全，下半年的樓市旺銷則有助于改善利潤表，房企開始在銷售速度和提高售價之間尋找平衡點，上市房企披露的月度銷售單價穩步抬升。

資金回籠后，龍頭房企在土地市場發力。保利地產和萬科10月份分別斥資153億元和59億元拿地，招商地產11月以來拿地支出超過60億元。三者的三季財報均顯示，第三季度都顯著增加了總資產，10月開始集中補貨后，資產擴張的速度進一步加快。

香港上市的房企幸福感來得更加猛烈。中國海外發展、龍湖地產、SOHO中國和首創置地等房企都大手筆發債，龍湖地產還成功配股融資。美國QE3（第三次量化寬松）壓低了香港發債的利率，人民幣升值熱錢加速涌入，可以預見，內地房地產股在港融資的環境將繼續寬松。

在港上市內地房地產股持續獲得期限較長、利率較低的融資機會，將有助于其調整債務成本和結構，加大產能擴充力度。由于A股房企上市公司股權和公司債融資仍處于凍結狀態，香港上市內地房地產股將在這一波產能擴充周期中獲得比較優勢。

調控政策并未有全面的松動，房地產公司已經抓住成交回暖的機會，完成消化庫存—現金回籠—擴充產能—加大杠桿的良性循環，進入新一輪周期。這其中，資本市場也投出了贊成票，房地產公司市值的上漲有助其加大財務杠桿并擴充產能。

“四萬億”刺激計劃和天量信貸的副作用顯現后，最高層力推經濟結構轉型，由投資拉動轉為消費驅動，并力倡節能環保、新興信息技術、高端裝備制造、生物、新材料、新能源和新能源汽車七大戰略新興產業。

如今，七大戰略新興產業未成氣候，風電、光伏、半導體照明、造船、工程機械等行業還深陷全面產能過剩的困境。直觀反映居民消費能力的服裝服飾、連鎖百貨等行業分別陷入存貨激增、關店和坪效下降的困境。中國這一輪經濟轉型暫時陷入困境。

房地產提前走出這一輪下降周期，一方面說明中國城市化進程依然在繼續，中心城市小戶型需求旺盛；另一方面也是因為資金面寬松和中長期信貸利率下調，降低了購房者的還供壓力，這等于在有限的程度內變相提升了購買力。

房地產行業走出新一輪周期，意味著中國深層次經濟矛盾仍在進一步發酵。上市房企基本面的改善給投資者提供了一波可觀的投資機會，但如果中國經濟轉型不能夠重新納入正軌，房地產行業也會巢傾卵覆。

（作者為資深財經媒體人）