淺談我國房地產項目工程造價的控制與管理

謝麗敏

摘要:房地產項目造價控制與管理直接關系到房地產企業的開發成本和利潤,如何做好造價控制關系到房地產企業的生存和發展。本文圍繞房地產項目工程造價的控制與管理,從四個方面,對此進行了探討。

關鍵詞:房地產項目造價控制與管理

中圖分類號:F2 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)04(c)-0155-02

工程造價是指完成某項工程建設所需要的全部費用,包括該工程項目有計劃地進行固定資產再生產和形成相應無形資產,以及鋪底流動資金一次性費用的總和。由此可知,這一含義是從投資者即業主的角度來定義的。業主(建設單位)在選定一個工程項目后,必須對該工程項目的可行性研究與評估進行決策,在此基礎上再進行設計招標、工程施工招標直至竣工驗收及決算等一系列投資管理活動,所有這些開支就構成了工程造價。從業主的角度上講,工程造價就是指建設工程項目固定資產所需的全部投資費用。房地產項目造價控制與管理直接關系到房地產企業的開發成本和利潤,如何做好造價控制關系到房地產企業的生存和發展。因此,我國房地產企業一定要重視項目的造價控制。下文就如何做好我國房地產項目工程造價控制與管理進行探討。

1加強房地產項目工程設計環節的控制與管理

項目投資控制的關鍵是對施工前的投資決策和設計階段進行控制。據歷史資料統計,設計階段特別是初步設計階段對工程造價的影響效果達到90%以上。長期以來,我國普遍忽視房地產項工程項目前期階段的造價控制,往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段。這樣做盡管也有效果,但畢竟是“亡羊補牢”,事倍功半。要有效地控制工程造價,就要堅決把重點轉到前期階段上來,尤其應抓住設計這個關鍵環節,未雨綢繆,以取得事半功倍的效果。建安工程造價的有效控制,是以合理確定為基礎,有效控制為核心。工程造價的控制是貫穿于項目建設全過程的控制,就是在投資決策階段、設計階段、建設項目發包階段和建設實施階段,把建設工程造價控制在批準的造價限額以內,隨時糾正發生的偏差,以保證項目管理目標的實現,以求在各個建設項目中能合理使用人力、物力、財力,取得較好的投資效益和社會效益。在工程造價過程控制中,必須重點突出。影響建設項目投資的主要階段是設計階段,設計階段是投資控制的關鍵環節。建設項目設計的節約是最大的節約,設計確定了工程造價,預算、結算只能計量而并不能改變工程造價。因此,建設單位的設計階段是工程造價控制的重點部分,這是對項目投資有效控制的關鍵。有良好的經濟效益和合理性特點是對一份比較好的房地產項目工程設計方案評價的主要標準。有如下四點內容必須高度重視。

(1)設計方案招投標制度必須堅持。競爭機制的引進在開發單位進行委托設計之時必須做好,以此強化管理。把優秀的設計單位借助于招投標選出來,確保設計的先進與合理,從而有效比較因設計質量問題進行工程糾紛。

(2)設計必須限額。要對房地產項目工程進行投資規模限制,限額設計進行控制是最為有效的重要措施。建設費用的多少和建設工期的長短將直接受到項目設計好壞的影響。同樣也影響房地產項目工程項目建設以后的使用價值和經濟效益,對于一個建設項目,開發商要心中有數。

(3)做好價值工程的應用工作。從價值工程的主要特點來看,其是從使用者的功能需求出發,分析研究對象的功能,在設計工作中統一造價與功能,以功能要求的滿足為前提,把成本降下來,比如,對地下室可通過深基礎來增加,由此可讓儲藏室里儲存雜物和車輛停放,也可以不在小區把停車場建在地面上,對用地的節約和環境的美化都有很大影響。雖然這樣可能要增加價值工程中的成本,但對功能提高的幅度卻是巨大的。

(4)加強圖紙會審工作。圖紙會審是由具體實施人員對圖紙上一些錯漏進行核對并出正式文件。由于建筑結構安裝設計人員不可能做到百分之百準確的銜接,甚至可能出現某些錯誤,所以需要政府審圖機構進行圖紙的審查。圖紙會審作為設計變更的一部分,作為控制理論的事前控制,比限額設計更為實際,而且對造價人員來說相當重要:①可以修正審圖時未發現的錯誤,對預算的正確性有很大幫助；②圖紙會審基本都是施工方提出的問題,要慎重看待施工方提出的設計變更建議,造價人員對一些有利于施工的建議和變更,必須判定其是否會對公司造成損失。另外,圖紙會審完畢后,必須讓設計方把圖紙會審記錄拿回去仔細計算,無誤后才可出正式文本,否則以后再進行變更就事倍功半了。此階段占成本控制的5%。對設計單位圖紙質量的外部管理與審查,要像工程質監站監督施工質量一樣,將工程變更的發生盡量控制在施工之前。對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經濟性進行審核,以求提高設計質量,避免因設計考慮不周或失誤所帶來的經濟損失。

2房地產項目工程招標是工程造價有效控制與管理的核心

新開工房地產建設項目應進行招投標。招標文件與合同的編制這個階段是所有階段中最重要的,也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標文件會對以后所有過程產生影響,必須說明清楚工程的性質與現場的情況,還要說明工程項目的地質與交通、承包范圍、計日工、水電使用與結算方法、勞保統籌的模式等等相關的內容。必須充分明確甲供、甲限、甲指定材料等等。關于變更索賠簽證洽商的處理方法中,對于時間實效、結算方式、量度標準等都要一一說明。合理做好質量標準評定等級或評分評優等內容。要準確推算出工期,按實際情況制定好獎懲條款等等。同時,在一般情況之下,不要搞鋼筋、水泥等大宗建材的甲供料,這是因為自身存在財務壓力和難以控制領料結算等。這個階段至少占成本控制的20%。

工程招標應采取公開招標或邀請招標。招標書條款應嚴謹、準確和全面,工程造價及相關費用應盡量包死,少留或不留活口。要編制好標底,有條件的單位盡量自行編制,工程標底要保證質量,把工程標底控制在合理造價的下限。應反復審查造價水平的合理性是否在投資控制的范圍內。中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致,工期應合理,盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現象。有關的責任人都應熟悉建設工程施工合同條款,了解建筑行業的一般慣例和有關規范,各盡其責。

任何一個房地產工程項目的質量如何,都對房地產開發企業的社會地位、口碑、市場賣價、后續工程等能起到決定性的作用,因此,能把一個理想的施工企業選出來非常重要。對于那些不入流的企業,必須把好準入機制的關口,要一一詳細限制企業的注冊資本、公司財務情況、優質指標、同類型工程、技術人員、機械、市場地位口碑、管理情況等等項目。在舉辦房地產開發招標過程中,比較理想的是邀請最好的合作伙伴型企業來招標,能夠比較了解情況,那種公開的華而不實的招標最好不要搞。對于合同中風險范圍、獎懲、結算調整范圍、分包中配合費問題等一定要寫清楚。此階段對成本控制影響較大,占造價控制的10%。

3加強房地產項目工程施工環節的工程造價有效控制與管理

在房地產項目工程施工組織設計中,施工單位會隱藏一些結算時可能發生索賠的內容,如馬凳筋、溫度筋、鋼筋定尺、鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、模板、攤銷周轉、運土距離等等。同時,還要對施工組織所提出的施工方法是否與國家強制實行的標準或規范是否一致進行充分地注意。還要對施工不同階段人員的投入、機械的投入與施工組織設計預期是否一直嚴格控制,如果出現施工延期的情況,就要搞清楚人員和機械是否按設計投入了。而施工方的趕工措施也要注意是否與施工組織設計是一致的。雖然在此階段比較難以把握好工程造價的控制方法,可是如果萬一出現差錯,將給后來的結算帶來難以估量的麻煩,因此,造價人員必須參與到施工組織的設計審定過程中,這樣可以將造價控制在5%以內。

總體來說,對于勞動生產率和經濟效益的提高來說,項目管理的實施確實屬于比較有效的一條途徑。房地產企業的生命線就在于對項目工程實施成本管理,將工程造價降低,這與工程質量一樣重要。有三個關鍵點在施工階段成本控制過程中必須重視的,那就是對工程洽商的合理控制、對承包商的索賠要求嚴格審查以及材料的加工訂貨工作。開發商應建立科學的工程簽證管理制度是開發商必須首先建立好的,以此對工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工充分明確,從而使簽證的質量得到保證,避免不實及虛假簽證的情況的出現。為了讓工程簽證有保證且客觀、準確,首先,要強調辦理工程簽證的及時性。其次,對簽證的描述要求客觀、準確,要求隱蔽簽證要以圖紙為依據,標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況,如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定,還要求標明幾何尺寸,并附上簡圖。再次,施工圖以外的現場簽證,必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據,不能籠統地簽注工程量和工程造價。簽證發生后應根據合同規定及時處理,審核應嚴格執行國家定額及有關規定,經辦人員不得隨意變通。要加強預見性,盡量減少簽證發生。

4抓住關鍵,加強工程審計環節的控制與管理

房地產項目工程造價的審計工作,必須著眼于工程整個的生產施工過程。在項目工程審計過程中,對項目的審計要將事后審計與竣工后審計以及事中的審計都要給予足夠的重視。要確保工程項目的施工方案編制的基本合理,就要重視事前審計,以此讓工程項目的班子們對項目管理提前把好關,對那些可以預見的失誤能夠避免和預防。對施工階段的若干個過程進行的審計屬于事中審計,這是一種有著針對性和效益性的審計,可以取得最大的效果。要切實將工程投資的效益提高,企業就應堅持以人為本,對工程造價控制的重要環節進行把關。雖然很多企業的管理模式也是非常好的,卻因為沒有比較好的個人業務能力和責任心,也沒有良好的工作態度,一些疏漏就出現在工程造價的管理過程中,企業巨大的經濟損失就會因此造成,這樣的事情發生很多。以這個角度來看,企業生死存亡的的競爭就是人才的競爭。通過上述分析我們可以知道,工程成本的降低在于人的因素。目前,土地成本開發日益增加,房地產開發切籌措資金難度大,必須對投資加強控制,把工程成本降低下來。因此,只有有效控制住工程造價,才能夠讓企業在競爭市場上立足并將更好的效益創造出來。

總而言之,我們知道房地產項目工程造價的控制與管理完全是個動態過程,它所包含的內容也不僅僅只是以上方面,房地產公司造價人員只有采取全員、全過程、全方位的管理原則,才能使工程造價始終置于有效的控制之下。

參考文獻

[1] 張愛青.房地產開發企業工程造價控制管理淺析[J].2011(8).

[2] 茍愛芳.房地產開發項目的工程造價控制[J].陜西建筑,2009(5).

[3] 金國建.試論房地產項目工程造價控制[J].經濟師,2011(6).