建筑工程竣工規(guī)劃驗收測量技術研究

林春香

摘要:建筑工程規(guī)劃驗收是城市規(guī)劃行政管理部門對已批準的建設工程進行規(guī)劃監(jiān)督檢查的基本環(huán)節(jié),為城市的規(guī)劃和管理提供完整、準確的基礎資料,為數(shù)字城市的建設提供必備的數(shù)據(jù)支持。本論文結(jié)合廣州市建筑工程竣工驗收測量的實踐,簡述了竣工測量的技術依據(jù)、工作流程、測量精度以及測量內(nèi)容。進一步探討建筑工程規(guī)劃驗收中竣工測量內(nèi)業(yè)處理時平面位置關系圖編制及建筑面積計算存在的常見問題并提出了相應的解決方法。

關鍵詞:建筑工程規(guī)劃驗收竣工測量面積計算

中圖分類號:TU984 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)04(c)-0073-02

建筑工程竣工規(guī)劃驗收測量(以下簡稱:竣工測量)是指通過測量技術方法對已竣工的建筑物準確測定建筑的形狀、平面位置與高度、以及與周邊建筑和規(guī)劃界線的關系,并根據(jù)測量數(shù)據(jù)計算建筑物面積,是對規(guī)劃局所核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》的建筑工程的驗收,即審核建設單位是否按照該工程的《建設工程規(guī)劃許可證》的要求進行建設。所以對建筑工程進行竣工測量是必要的。

在我國建筑工程竣工規(guī)劃驗收測量是在單項工程竣工之后進行的重要工作,是城市規(guī)劃行政部門對已批準的建設工程進行規(guī)劃監(jiān)督檢查的基本環(huán)節(jié)。而我國現(xiàn)在在建筑工程竣工測量方面并沒有統(tǒng)一的規(guī)范為依據(jù),特別是在編制圖形圖方面更是方法各異。本文以廣州市城市規(guī)劃驗收竣工測量工程為案例,闡述了廣州市規(guī)劃驗收竣工測量技術、作業(yè)方法和建筑面積計算面積時應注意的相關問題及解決方法。

1竣工測量的技術依據(jù)及精度

1.1 竣工測量技術依據(jù)

由于竣工測量表示的內(nèi)容較一般的工程測量與地形測量更豐富、更復雜,所以在滿足工程測量普遍性要求的前提下還應參考其他規(guī)范,即其參考的作業(yè)依據(jù)如下。

首先,應執(zhí)行《城市測量規(guī)范》、《全球定位系統(tǒng)城市測量技術規(guī)程》、《國家三、四等水準測量規(guī)范》、《1∶500,1∶1000,1∶2000地形圖圖式》、《建設工程面積計算規(guī)范》等規(guī)范和標準。其次,竣工測量成果需要測量各層單體并計算建筑面積,則需要測出每一層的外輪廓線并明確建筑面積的計算標準,分別表示計算全面積、半面積及不計算面積的部分,應執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》、《建設工程建筑面積計算規(guī)范》。最后,竣工測量成果需標示竣工建筑物和權(quán)屬界線類地物與用地紅線、規(guī)劃道路(河道、綠化帶、歷史保護建筑等)控制線的關系,這類地物的測繪應參照《地籍測量規(guī)范》。

1.2 竣工測量的精度

(1)建筑物尺寸、建筑物平面位置關系測量必須采用經(jīng)鑒定的鋼尺直接量。丈量總長與分段丈量長度之和的較差≤±10cm[2]。

邊長測量的精度要求:

Ms≤±0.001L(L>20m)

Ms≤±0.01(L≤20m)

Ms和L單位為m。

(2)高度測量可用直接丈量或光學測距三角高程測量的方法進行。垂直角測量用6秒級以上全站儀施測二測回,邊長用光學測距施測一測回,儀高量至cm。高度測量的中誤差≤±5cm。

2竣工測量測量的內(nèi)容與流程

外業(yè)測量:(1)采用全數(shù)字化野外測量方法測繪建設工程范圍內(nèi)的1∶500竣工數(shù)字化地形圖,并轉(zhuǎn)繪用地紅線、規(guī)劃道路和規(guī)劃河涌等。(2)對有退縮要求的用地界樁和規(guī)劃路(涌)特征點進行現(xiàn)場放樣。(3)現(xiàn)場核驗建設單位提供的建設工程竣工圖與現(xiàn)狀的一致性。(4)竣工規(guī)劃驗收要素測量。①測量各功能分區(qū)范圍進行面積計算并匯總。②根據(jù)報建及放線要求形成建筑物平面位置關系圖。③根據(jù)建筑物高度測量形成立面圖。④建筑物屬于公建配套設施獨立用地時應測量用地面積。

內(nèi)業(yè)處理:(1)填寫《建設工程竣工規(guī)劃驗收測量成果匯總表》。(2)按適當比例尺繪制建筑物平面位置關系圖。(3)繪制具有代表性的建筑物立面圖或剖面圖(含地下室覆土層厚)。

3竣工測量內(nèi)業(yè)處理

3.1 建筑物總高度的計算

(1)坡屋面建筑。

坡屋面建筑一般指別墅、頂層為復式的建筑物,這樣建筑物總高度由內(nèi)地臺即±0.00算至檐口頂。

(2)平屋面建筑。

平屋面建筑比較常見,其總高度由內(nèi)地臺即±0.00算至頂層女兒墻頂。

(3)突出屋面的樓梯間、電梯間、機械房、水箱間等不算入總建筑高度。應按圖1所示計算屋面建筑高度。

3.2 竣工測量圖形編制

3.2.1 地形圖編制。

(1)地形圖的地物元素應全部實測所得。地形圖上應轉(zhuǎn)繪建筑范圍涉及的全部用地界線(紅色)、規(guī)劃道路(紅色)和規(guī)劃涌(藍色),如有特殊意義的建筑物控制線時也應展繪。(2)地形圖的實測范圍為用地界線范圍或建筑范圍,并向界線外擴測30m,同時應標注相鄰單位名、地名、路名、門牌號碼,通過地形圖中便可了解驗收工程周邊的建設情況和單位信息。(3)應適當增加高程點密度,同時應測量相鄰用地的高程,以便于從地形圖中判讀室外地坪豎向標高關系,以及建筑用地與周邊規(guī)劃道路、相鄰用地的豎向標高關系。

3.2.2 平面位置關系圖編制。

驗收測量平面位置關系圖是反映建筑物是否按規(guī)劃審批位置、形狀、大小來建設。在繪制時應注意以下幾點。

(1)建筑物尺寸的標注應有代表性,簡單、明了,原則上首層尺寸應全部標注,對于建筑物塔樓部份比較復雜的可適當取舍,以保證圖面線條的清晰、整潔。(2)參考原報建審批的征地紅線圖、總平面圖和放線冊,轉(zhuǎn)繪與報建有關的用地界線、規(guī)劃道路和規(guī)劃涌。(3)退縮間距標注位置與報建四至圖、放線冊退縮間距標注位置應一致,退縮的參照物(線)亦應一致,如放線冊標注位置與報建四至圖標注位置不一致,則以放線冊的位置為準。不滿足報建四至退縮要求的數(shù)據(jù)用紅色表示,滿足的用黑色表示。(4)對于間距較多的群體建筑物可用不同顏色表示并加以說明。

3.2.3 立面圖編制。

繪制立面圖時,首先要選擇能全面反映立面變化的立面方向。當一個立面圖不能全面反映立面變化時要繪制兩個或多個立面圖。

3.3 面積計算中常理解錯誤的問題

現(xiàn)在的建筑物比起以前較為單一外形的建筑物來說外觀造型更美觀、復雜。這對于竣工建筑面積的測量和計算的要求更高,除了測量技術要提高之外還必須認真學習有關建筑面積計算的規(guī)范,熟悉面積計算的有關規(guī)定,才能為城市規(guī)劃行政管理部門提供可靠、準確的數(shù)據(jù)資料。

(1)坡屋頂頂層的面積計算。

很多別墅和頂層為復式的建筑天面都設計為坡屋頂,當利用坡屋頂空間時,此部分的建筑面積通常的做法是:只要該層的凈高度超過2.1m則全部計算面積。但是,這樣處理并不恰當。正確的計算應該是:凈高超過2.1m的部分計算全面積,凈高在1.20m～2.10m的部分應計算1/2面積,凈高不足1.20m的部分則不計算面積。

平面圖中陰影部分應計算全面積,兩側(cè)計算半面積。該層的建筑面積應為:

S＝5.4×6.9+2.7×6.9×0.5×2=55.89m2

(2)建筑基底的面積計算。

建筑基底面積是指建設工程首層平面建筑物外墻邊線在地面的投影所圍合的面積,如果首層為架空層,則為架空層柱邊線在地面上的投影所圍合的面積[3]。基底面積包含建筑內(nèi)部的中空部分面積,對于四周為建筑物圍合的天井或庭院。

如表1此部分面積亦應計算為建筑基底。陽臺是計算半面積的,但對于首層的陽臺,陽臺面積應全面積計入建筑基底。

(3)特殊情況下的面積計算。

社會經(jīng)濟的高速發(fā)展,人們的審美觀越來越高,很多建筑的設計越來越復雜,建筑物的設計除了空間實用外還講求外形的美觀,這就給我們測算其面積提出了很多新的問題。對于一些在面積計算規(guī)范上沒有明確的建筑物,該如何計算其面積呢?我們認為建筑面積的計算應遵循“設計不利用的空間,不計算建筑面積”的原則。如某建筑的裝飾陽臺,此陽臺的設計戶主利用不了此部分的空間最多也就是擺放花盆,但由于戶主能不能出去淋花都成問題。此陽臺只是為了該建筑的外形更美觀,屬于裝飾性的建筑,不應計算面積。

4結(jié)語

竣工驗收測量是城市規(guī)劃批后管理的一項重要程序,是實施城市規(guī)劃審批后動態(tài)管理的重要舉措,是對《城市規(guī)劃法》貫徹落實的具體表現(xiàn)。竣工測量成果是規(guī)劃行政管理部門下一步規(guī)劃審批提供可靠、詳盡的依據(jù)。對房地產(chǎn)市場規(guī)范化起了推動作用。

本文針對竣工驗收測量過程中的地形圖編制及面積計算方面經(jīng)常遇到的問題提出了個人的多項驗收工程積累的解決方法,希望本文中提出的相應方法能給讀者帶來一定的幫助。

參考文獻

[1] 譚榮一.測量學[M].北京:民交通出版社,1995,6:101～103.

[2] 李生平.建筑工程測量[M].武漢:武漢工業(yè)大學出版社,1997,12:79～82.

[3] 吳一杰,吳杰松.建設工程竣工規(guī)劃驗收測量面積計算的探討[J].城市勘測,2008(4):125.

[4] 陳文通.建筑工程規(guī)劃竣工測量技術與方法探討[J].福建建筑,2004(4):85.