土地儲備規劃編制體系的探討

張振

摘要:本文通過闡述土地儲備規劃的概念及編制規劃的目的,結合淮北市的土地儲備現狀情況,分析土地儲備過程中發現的問題,確定規劃的編制原則,提出規劃思路、技術路線、規劃編制內容和成果深度要求。為今后城市土地儲備規劃的編制探詢蹊徑,科學引導城市土地儲備工作,促進土地市場可持續發展。

關鍵詞:土地儲備規劃城市規劃經營性用地

中圖分類號:F293.2 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)04(c)-0247-01

土地儲備規劃的編制與實施是土地儲備工作發展的必然趨勢和實踐創新。我市為促進土地市場持續、穩定、健康發展,科學利用城區存量土地,保障城市各項建設項目的順利實施,實現土地收益最大化的總體目標。按照城市發展的要求,及我市土地儲備工作的總體目標,啟動《淮北市土地儲備規劃(2012-2016年)》的編制工作。

1土地儲備規劃的概念

土地儲備規劃是指各級人民政府依照法定程序在批準權限范圍內,對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權的土地,進行儲存或前期開發整理,并向社會提供各類建設用地的行為。

編制土地儲備規劃是城市人民政府及國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理科學利用,實現依法取得土地權屬進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。土地儲備的最終目的是政府通過掌控土地資源,實現土地的有序合理供應,從而實現對土地市場進行宏觀調控。

2土地儲備實施過程中存在的問題

長期以來,我市土地儲備工作提出了“應收盡收、道路修到那,土地收儲到那”,但是在實際實施工作中發現,由于土地收儲指導思想不明確,土地儲備工作仍缺乏科學性、長遠性;各區申請收儲土地零散性、隨機性較大,造成收儲地塊缺少相對完整性,無法完全體現土地收益最大化;城市配套設施布局不均衡,單一地塊配套過密,造成土地無法順利出讓;申請收儲單位較為分散,申請收儲土地與城市規劃銜接不緊密;單一地塊規劃與區域規劃銜接不緊密,出讓前未能合理評測地塊各項規劃指標,造成規劃容積率調整的隨意性等問題。因此,急需編制全市性的土地儲備規劃并與城市總體規劃、土地利用總體規劃相銜接,指導規范土地儲備工作穩步發展。

3編制土地儲備規劃的目的

通過土地儲備規劃可以實現以下目的:一是實施和協調土地利用總體規劃、城市總體規劃及其他相關規劃,有效引導城市建設開發,促進城市發展;二是摸清土地信息,平衡經營性用地和公共設施用地,促進土地經濟、環境和社會效益最大化,實現土地可持續利用;三是促進房地產市場健康平穩發展,積極發揮土地政策的宏觀調控作用;四是促進城市土地集約利用,逐步理順政府供應土地的產權關系;增強政府調控土地市場的能力;五是推動舊區改造和盤活國企改革中的土地存量資產,支持有國有企業改革,破解國有企業改革難題的重要手段;六是協調國民經濟發展規劃、土地利用總體規劃、城市規劃實施的有力保證;是進一步深化控制性詳細規劃,指導修建性詳細規劃的實施;七是政府推行招標、拍賣、掛牌、出讓等市場方式配置土地的現實需求,是有效增加政府土地收益的措施;八是政府科學引領土地市場,規范零星收儲的土地,保障配套設施建設的必然需要;目前在市場交易趨于穩定的情況下,應著力加強土地收儲工作,且我市正處在大建設、大發展的快速發展階段,土地資源稀缺的局面依然窘迫。因此,急需編制全市性的土地儲備規劃并與城市總體規劃、土地利用總體規劃相銜接,指導規范土地儲備工作穩步發展。

4規劃編制的原則

土地儲備和規劃編制以是政府主導型為主,應著眼城市長遠,力求服務于區域經濟社會發展,在實施上兼顧效率與公平,實現科學發展觀。結合當地土地儲備實際情況,選擇科學合理的規劃編制方法是決定土地儲備規劃成敗的重要條件。在規劃編制過程中采用投入收益模型法、統計分析法、比較擇優法和綜合分析法等,以保證規劃的科學性。在具體編制實施過程中應遵循以下幾個方面的原則。

(1)依據淮北市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃,編制《淮北市土地儲備規劃(2012-2016年)》,將該規劃作為我市土地拆遷、儲備、出讓工作的指導性規劃。(2)本次規劃深度介于控制性詳細規劃和修建性詳細規劃之間,科學合理的提出規劃設計所需的經濟技術指標,規范我市土地市場收儲工作,指導地塊的合理出讓。(3)充分銜接各種專項規劃,將土地儲備規劃作為各類專項規劃的指導規劃、上位規劃,指導土地報批轉用、合理配置各類公共配套設施,解決部分地塊配套設施規模過小、過散、過密問題,以有效利用土地資源。

5規劃思路和技術路線

結合我市國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、淮北市城市總體規劃和淮北市近期建設規劃指導下,分層次、分階段與眾多相關專項規劃相互協調;確定近期重點儲備區域,綜合分析規劃區范圍內的土地利用現狀情況,土地利用規劃情況,土地權屬問題等,劃定近期可以儲備的經營性用地,完成可儲備經營性土地規劃圖則。

規劃技術路線總體分為四個階段:(1)前期研究階段:土地現狀分析、城市自然發展規劃、城市規劃發展導向、用地規劃許可核查、用地權屬核查。(2)儲備分析階段:依據前期研究,確定土地利用現狀情況,摸清土地利用規劃情況,落實用地權屬問題。(3)儲備規劃階段:根據以上分析,落實經營性土地儲備近期規劃及圖紙內容。(4)規劃實施階段:按照規劃要求,劃分儲備時序,落實可儲備經營性用地規劃圖則,確定土地儲備規劃實施策略和措施。

6編制內容及設計深度

本規劃在與《淮北市近期建設規劃(2011-2015年)》相互銜接的基礎上,主要編制以下內容:(1)明確土地儲備的基本概念和內涵;摸清現有存量土地的情況;整理近兩年來土地出讓、土地儲備情況,并分析其與城市規劃的關系。(2)在已編制完成的上位規劃的基礎上,運用多種分析方法,對遠期土地儲備總量及空間分布進行規劃,提出遠期全市儲備用地的規模及構成。(3)合理安排2016年以前年度土地儲備計劃及空間分布。(4)明確近期儲備用地的需求、規模、構成、分布;在分析近兩年我市土地投放市場情況,測算近期土地市場需求的基礎上,明確近兩年(2012-2013年)儲備用地的投放規模、分布、構成、時序。(5)開展土地儲備專項研究,即結合上位規劃,綜合確定地塊范圍、用地界線、土地性質、容積率、建筑退讓、四線控制、基礎設施配套等控規內容。(6)研究規劃實施策略和保障措施。

7結語

通過對土地儲備規劃編制體現的探討,分析閑置土地的分布與總量,結合用地需求,制定建設用地供應計劃,進一步優化用地結構,提高土地利用效益,加大盤活力度、清理閑置建設用地力度,促進我市土地資源科學合理利用,實現城市土地資源的有序供應和可持續發展。

參考文獻

［1］ 許莉俊,徐里格.城市規劃導向性土地儲備近期規劃初探.2006.

［2］ 淮北市土地儲備規劃前期研究.2012.

［3］ 孟蒲偉,李宏,王連生.土地儲備規劃的科學統籌、實施與系統編制.2010.