淺議剩余法在城鎮居住用地地價評估中的應用

高國林 王石英 何偉

摘要:剩余法是城鎮居住用地地價評估重要方法之一,但是由于地價受時間因素的影響,在評估時應考慮資金的時間價值。此外由于剩余法計算方式較多,應結合實際選用正確方法。文章通過一應用案例來分析剩余法各計算方式的差異,得出動態算法(二)是比較正確的算法,它以利息不計利潤為前提,是動態方法(一)的一種改正。在實際估價中,應合理預測地產開發周期及費用支付特點等情況,在此基礎上適當考慮資金時間價值的影響,運用正確的評估方法,這樣才能得出科學的評估結論。

關鍵詞:地價評估居住用地剩余法城鎮

中圖分類號:F205 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)04(c)-0212-02

我國經過土地制度、住房制度改革,房地產市場的形成,房地產業發展迅速[1],導致土地市場政策和價格不斷變遷,城市居住用地地價跟隨基準地價的不斷調整而變化。居住用地價格作為房價的基礎,逐漸成為政府、開發商和城市居民普遍關注的敏感熱點問題[2]。居住用地價格可以被認為是反映了作為競租者的開發商在對不同居住用地地塊特征和開發潛力評估基礎上所愿意支付的成本[3]。居住用地地價的評估也是地產開發商首要解決的問題,其評估方法有多種,而剩余法是地價評估中廣泛采用的方法之一,在城市居住用地地價評估中經常被使用。但其方法運用時有多種解法,每種方法計算結果都不一樣。因此,對居住用地怎樣合理的估價,如何正確看待剩余法的應用尤其重要。

1居住用地地價評估常用方法概述

根據全國土地分類規定,居住用地指供人們日常生活居住的房基地(有獨立院落的包括院落),通常分為城鎮單一住宅用地、城鎮混合住宅用地、農村宅基地和空閑地四種,其中單一住宅用地是指城鎮居民的普通住宅用地、公寓用地和別墅用地;城鎮混合住宅用地是指城鎮居民以居住為主的住宅與工業或商業等混合用地;農村宅基地和空閑地分別指農村村民居住的宅基地和村莊內部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等[4]。對于居住用地地價的評估,可以結合該宗地的具體狀況,可以選用如下評估方法:市場比較法,收益還原法,基準地價系數修正法和剩余法。市場比較法以代替關系為途徑,接近市場情況,但它必須以發育健全的地場市場為基本條件,沒有充足的交易實例資料就不能使用;收益還原法以取得土地純收益為途徑,只適用于有現實收益或潛在收益的土地,但其純收益和還原率的確定比較困難;基準地價系數修正法具有快速、方便評估多宗土地價格的特點,主要用于已完成基準地價評估、具備基準地價和相應修正體系成果的城鎮中的土地估價,其精度與基準地價及其修正體系的精度密切相關[4];剩余法根據最有效使用原則和合法原則來確定土地利用最佳方式,它假設在開發期間租金與交易價格不變,各項成本投入是均勻或分段均勻,也不考慮物價上漲影響,它的理論依據是地租理論和價格構成理論,是一種科學實用的估價方法,在城鎮居住用地地價評估中經常使用。

2剩余法在居住用地地價評估中的應用

城鎮居住用地地價評估中,市場比較法是首選方法,對于新開發完成的居住用地,還可以使用成本逼近法。但是在很多情況下,最常用的是剩余法,在運用剩余法時,必須注意其資金的時間價值。下面進一步說明剩余法的應用。

2.1 剩余法及其資金時間價值概述

剩余法又稱假設開發法、到算法或預期開發法。它是從待估對象土地所建造的房屋等建筑物的預期銷售收入減去有關開發建設成本、稅費及正常利潤后,求取待估對象客觀合理價格或價值的方法[5]。其公式如下。

地價=樓價-建筑費-專業費-利息-利潤-銳金

式中:（1）建筑費依據社會一般發生費用及行業慣例預算。

（2）專業費包括建筑師、工程師、測量師的收費,一般以占建筑費的百分比i計算,即。

專業費＝建筑費×i。

（3）正常利息率為r,則利息＝(建筑費＋專業費＋地價)×r。

（4）正常利潤率為p,則利潤＝(建筑費＋專業費＋地價)×p。

（5）與地價有關的稅收為t。

（6）按上述每項費用的具體計算方法匯總,即可得到。

地價＝樓價－建筑費－建筑費×i－(建筑費＋專業費＋地價)×r－(建筑費＋專業費＋地價)×p－t。

整理后即:

(1)

土地開發項目從投資建設到竣工驗收交付使用需要一定的周期,在這一周期過程中,各項資金費用的投入和回收都與它們發生的時點緊密相關,即資金的時間價值運動形態時刻貫穿于地產開發的全過程中。據此,剩余法中所涉及的土地取得與開發費用、建筑費用、專業費用等的投入和銷售收入的獲取都表現為開發周期內不同時段上的現金流動量,充分反映出資金運用的時間價值規律特征,因此,假設開發法在實際評估中運用的關鍵是判斷好各項費用發生的時點,運用資金時間價值運動規律進行估算,才能使估算的結果準確可靠。資金的時間價值,是通過時間和利息率來體現的,有借貸款,但無借貸時間,如馬上就還,則利息為零。在剩余法評估地價時,全部預付成本=建筑費+專業費用+地價,或者,全部預付地價=土地開發費+生地地價,是計算利息的基礎,但是,利息額的大小則與開發過程長短有關,開發過程越大,利息額越大[6～7]。針對這一情況,現就剩余法的具體計算公式、利息、利潤的計算案例進行討論。

2.2 剩余法應用的案例

（1)委估對象:某七通一平的空地,面積2400平米,允許用途為商住混合樓,容積率7,覆蓋率≦50%,土地使用年限50年。

（2)估價要求:2007年10月出售,求購買價。

（3)其他估價條件:①設計建筑面積16800平方米,14層,1～2層2400平方米用于商業,3～14層14400平方米用于住宅;②開發費用估計:總建筑費1200萬元,專業費為建筑費的6％,利息率10％,稅費按樓價的8％計;③估計建成后商業樓即可全部售出,住宅樓的30%在建造完成后即可售出,50%半年后才可能售出,其余20%一年后才能售出。預計當時售價商業樓6000元/平方米,住宅樓5000元/平方米,投資利潤率為20％;(4)建設共需3年完成(到2010年10月),第一年投入50％的總建筑費,第二年投入30％,第三年投入20％。

計算方式的選擇。

(1)公式法:①總樓價=6000×2400/(1+10%)3+5000×14400/(1+10%)3×[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5+20%/(1+10)1]=65248986(元)。

②總建筑費=[(12000000×50%)/(1+10%)0.5]+[(12000000×30%)/(1+10%)1.5]+[(12000000×20%)/(1+10)2.5]=10732323(元)。

③總地價=[65248986－10732323×(1+6%+10%+20%+6%×10%+6%×20%)－65248986×8%]/(1+10%+20%)=34799943(元)。

④單地價=34799943/2400=14500(元/m2)。

(2)靜態方法:①總樓價=6000×2400+ 5000×14400=86400000(元)。

②總建筑費=12000000(元)。

③總專業費=總建筑費×6%=12000000×6%=720000(元)。

④總利息=(總地價+總建筑費+總專業費)×利息率

=總地價×10%×3+12000000(1+6%)×50%×10%×2.5+12000000(1+6%)×30%×10%×1.5+12000000(1+6%)×20%×10%×0.5=總地價×0.3+2226000(元)。

⑤總稅費=總樓價×8%=86400000×8%=6912000(元)。

⑥總利潤=(總地價+總建筑費+總專業費)×利潤率=總地價×20%+12720000×20%=總地價×0.2+2544000(元)。

⑦總地價=86400000－12000000－720000－(總地價×0.3+2226000)－6912000－(總地價×0.2+2544000)。

總地價=61998000/1.5=41332000(元)。

⑧單地價=41332000/2400=17222(元/m2)。

(3)動態方法(一)。

①總樓價和總建筑費都參照公式法的原解法,分別為65248986元和10732323元。

②總專業費=總建筑費×6%=10732323×6%=643939(元)。

③總稅費=總樓價×8%=65248986×8%=5219919(元)。

④總利潤=(總地價+總建筑費+總專業費)×利潤率=總地價×0.2+2275252(元)。

⑤總地價=總樓價－總建筑費－總專業費－總稅費－總利潤。

=[65248986－10732323(1+6%+20%+6%×20%)－5219919]/(1+20%)=38647960(元)。

⑥單地價=16103(元/m2)。

(4)動態方法(二)。

①總樓價和總建筑費都參照公式法的原解法,分別為65248986元和10732323元。

②總專業費=總建筑費×6%=10732323×6%=643939。

③總稅費=總樓價×8%=65248986×8%=5219919(元)。

④總利潤=(總地價+總建筑費實際投入額+總專業費實際投入額)×利潤率/(1+10%)3

=總地價×0.1503+1911345(元)。

⑤總地價=總樓價－總建筑費－總專業費－總稅費－總利潤

=[65248986－10732323(1+6%)5219919－1911345]/(1+0.1503)

=40634148(元)。

⑥單地價=16930(元/m2)。

每種計算方法所得的結果都不一樣,但要注意,動態與靜態方法不能在同一評估項目中混合使用,這樣不僅會產生重復計算,而且使估算結果出現偏差;同一項目不能用兩種方法分別計算,這樣有可能出現測算結果差別較大,給人產生評估方法不科學合理的印象,使評估價格的可信程度受到影響。然而在公式法中,出現動態方法和靜態方法混用:總樓價、總建筑費的計算采取折現現金流的動態計算公式;地價計算卻直接套用靜態計算的理論公式;利息計算存有偏差,與假設開發法的總體評估思路矛盾。靜態方法是從單利計息的角度,通過地價款、建造成本、管理費用、營銷費用的數量及投入時間、銷售收入的數量及回收時間來計算利息,從而考慮資金的時間價值[8]。實際上是確定計算時點為開發之初,不考慮各項支出、收入發生的時間不同,即不是將它們折算到同一時間上的價值,而是直接相加減,但要計算利息,計息期通常到不動產開發完成為止。靜態方式主要適合現有新舊房地中的地價評估。動態方式要考慮各項支出、收入發生的時間不同,即首先要將它們的價值折算到同一時點上(通常是折算到估價日期上),然后再相加減,但這一過程中,為避免重復不再單獨考慮投資利息[5]。可見此題只能運用動態方法,在一些文獻[9～12]中,曾出現應用公式法,靜態方法和動態方法(一),但如果總利潤的計算基數是總地價、總建筑費用和總專業費用三者之和,在采用動態方式計算時,不應以折現后的總建筑費用和總專業費用加總地價之和為基數計算利潤額。因為,按“折現過程即計算過程”,折現后的總建筑費和總專業費中已包含利息在內,以致無形中,利息也計了利潤。另外,應注意利潤的取得應在商品房售出之時,無銷售收入則無利潤可言。因此,總利潤值也應進行折現,以與其它指標相統一。據此分析,動態方法(二)是相對正確解法。該案例應采用動態方法(二)計算。

3結語

剩余法的應用在目前來說是比較成熟的,但其運用時需注意考慮資金時間價值的影響。在公式法中,由于出現動態方法和靜態方法混用,使得計算結果過低,與假設開發法的總體評估思路矛盾。靜態方式不考慮各項支出、收入發生的時間不同,使計算結果過高,而且主要適合現有新舊房地中的地價評估。動態方法(一)實際上是假設利息計利潤,但由于折現后的總建筑費和總專業費中已包含利息在內,以致無形中,利息也計了利潤,造成計算結果偏低。動態算法(二),實際上是假設利息不計利潤,是對動態方法(一)的改正,計算結果相對比較正確。在實際估價中,應合理預測地產開發周期及費用支付特點、融資及銷售等情況,在此基礎上適當考慮資金時間價值的影響,運用正確的評估方法,這樣才能得出科學的評估結論。

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