一家中小房企的轉型之惑

賴智慧

9月底的長沙，秋雨綿綿，涼風習習，一股提前到來的寒意將這個娛樂至上的城市完全籠罩，王明輝起身關上辦公室的玻璃窗，一臉茫然地望著窗外煙雨朦朧的湘江。

在湘江對岸拔地而起的在建樓群中，有一部分住宅樓盤正是王明輝公司開發的項目。但這些樓盤開盤一年半以來，一直銷售不暢，重金投入的項目到頭來卻讓王明輝焦慮不安。

王明輝是長沙一家房地產開發商老板。5年前，因看好長沙地產行業的發展前景，他雄心勃勃地加入到住宅開發的隊伍中來。由于過去幾年國內房地產風生水起，房價一路飛漲，王明輝也賺得盆滿缽滿，年銷售收入接近億元。但隨著最近兩年地產調控政策的實施，空前的壓力也就此到來。

“去年開盤的幾個項目一直銷售不旺，導致公司資金周轉出現困難。”王明輝對《新財經》記者直言，持續深入的樓市調控和日益萎縮的商品房成交量，讓他萌生了轉型之意，“轉做商業地產，或旅游地產，或者干脆轉行做別的”。

在國內地產行業遭遇嚴厲調控的背景下，王明輝的處境并非個案。事實上，不少地方中小型房企正遭受銷售下滑和資金困難的煎熬，并被迫嘗試轉型。即便是財大氣粗的萬科、保利、招商等大型房企，也在紛紛轉向商業地產。

但轉型不一定是房企的最佳出路，且充滿風險，稍有不慎，就可能踏入另一個風險漩渦。

銷售下滑資金緊張

持續的調控使得地產商滿心期待“金九銀十”的到來，王明輝所在的公司也不例外。

據其介紹，早在兩個月前，公司銷售人員就做好了各種促銷的準備與計劃，并不惜重金在相關媒體上做宣傳，“這是年底前最后的希望了，我們當然不能放過，要盡最大努力促銷”，一名銷售總監對《新財經》記者說。

從地理位置看，該樓盤處于長沙城市中心片區，周邊各類生活、商業、娛樂配套設施齊全，距離長沙火車站、五一廣場核心商圈也比較近。但整個9月，興師動眾的促銷舉措并未帶來明顯效果，“雖然過來看房和打聽的人比以前多，但真正出手買房的客戶仍然很少”。

今年國慶期間，《新財經》記者來到該項目售樓處，預料中的熱鬧場景并未出現，整個上午，只有零星的幾撥人過來看房，交定金的只有兩個，門庭冷落的情形與設計豪華的售樓大廳形成巨大反差。

事實上，長沙多個樓盤國慶期間都未出現熱銷場面。由中海地產集團開發建設的中海國際社區位于長沙濕地板塊，盡管坐擁一片生態濕地公園，北鄰岳麓山風景區，但國慶期間銷售并不好。而號稱“岳麓山、金牛山兩山環抱”的陽光100后海開盤以來也處于滯銷狀態，售樓處的工作人員大多時間都在相互聊天或埋頭玩手機。

據來自愛房網新房監控中心的數據顯示，今年“銀十”第一周，長沙樓市網簽套數環比劇降六成，成交量整體偏低。

長沙如此，全國各地情況也不樂觀，銷售下滑已影響了許多房企今年以來的業績。

從房地產行業整體利潤情況來看，此前公布三季度業績預告的58家上市房企中，預虧的多達15家。而凈利潤出現同比下滑或出現虧損的有32家，占比達55%。對此，鏈家地產市場研究部張絮認為，超過半數房企預告利潤下滑或虧損，依然可以看出調控對房企的巨大影響。

業績下滑的同時，房企面臨的另一重壓力是資金短缺。在行業整體資金趨緊的背景下，擁有雄厚資金實力的房企更能抗衡樓市“寒冬”。對于上市房企來說，靈活的融資渠道和戰略布局，能夠進一步攤薄企業的土地成本，更能夠成功均衡區域間的利潤分配。

與龍頭房企拿地、融資兩不誤的野心和實力相比，中小房企正在遭遇“融資難”的窘境。據業內人士介紹，目前中小房企申請貸款仍不易，大房企能夠“吃肉”，小房企只能“喝湯”。原因在于，銀行會給予一些大型品牌房企貸款支持，但中小型房企財務杠桿高，融資渠道少。

轉向商業地產？

王明輝判斷，房地產調控暫時不會放松，但又不想眼睜睜看著自己開發的項目“半死不活”。重壓之下，王明輝最先想到的是嘗試進軍商業地產，并為此到長沙城區及湖南一些三、四線城市進行實地調研。

促使王明輝關注商業地產的一個重要原因在于，保利、招商、金地、萬科等大型房地產企業已相繼搶灘商業地產。連之前一直專注住宅領域全產業鏈運營的萬科也宣告進軍商業地產，且項目布局已涉及北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等城市。

商業地產事實上早已成為住宅地產開發商覬覦的熱點。《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，前20名的開發商均已進入了商業地產。

但進軍商業地產就能柳暗花明嗎？答案是否定的。早在五六年前就開始向商業地產轉型的萬通地產就是一個失敗例子。

萬通地產今年一季度財報顯示，凈利潤同比大降3953%。公司商業物業租金收入僅占總收入的2.2%，難以彌補銷售收入下滑的缺口。有業內人士認為，萬通地產業績斷崖式下滑的根本原因在于，萬通地產的商業化轉型使公司陷入陣痛。

另一個不爭的事實是，由于資本瘋狂涌入商業地產，導致亂象叢生。其中，熱點區域商業項目過量、庫存過大成了最突出的問題。21世紀不動產的統計數據顯示，截至2011年年底，上海在售的商業地產新房庫存總量已超過了住宅，達1000萬平方米以上，需32個月才能售完，而消化完上海商品住宅庫存的時間，僅需15個月。

來自高緯環球的監測報告顯示，在北京已經有一些購物中心出現招租難的情況。盡管項目即將完工，但由于招租情況不利，這些本應在2012年入市的項目有可能推遲入市。也有人指出，目前最嚴重的現象是商業地產市場過于盲目。投資者一哄而上的結果，是市場的同質化、粗放化。

經過一番調研和深思后，王明輝進軍商業地產的熱情大大降溫。在他看來，商業地產是以實體經濟作為依托，買了商業地產沒人用，商業地產未必會增值；但住宅地產只要有人居住或者人口有需求都會增值。商業地產前期投入比較大，而且對于后期資產的運營、出租等都有更高的要求，所以在投資風險上，商業地產遠遠高于住宅地產。

《新財經》記者今年國慶期間來到位于長沙遠大路與東二環交界處的湘域相遇項目，這個商業地產項目今年9月剛剛開盤，地段好，屬于長沙市中心位置，銜接火車站商圈和馬王堆商圈，周邊市場林立，立交橋四通八達，但來這里的客戶寥寥無幾。

進軍旅游地產？

在旅游地產趨熱的當下，愛好旅游的王明輝曾和長沙當地另一名開發商朋友商議，共同進軍旅游地產，并一度到湘西、云南、海南等地考察過，但依然下不了決心。

住宅開發房企轉投旅游地產，是此輪地產調控政策出臺后許多房企的熱門選擇。有統計顯示，目前房地產行業前100名房企中，至少有1/3介入了旅游地產領域，主要企業包括萬達、雅居樂、富力、萬達、龍湖、恒大、中坤、世茂等。而當前旅游地產項目總投資額更是達到5000億元。

大連萬達集團董事長王健林認為，“旅游地產和商業地產這兩個板塊可能是今后中國整個經濟轉型升級的兩個非常好的投資點。富裕了，肯定就需要旅游，所以我們在這兩個方面投入比較多。”

但熱潮背后，是旅游地產項目數量激增和開發商的盲目進入。

據中房信統計，目前全國共有旅游地產項目2226個，共覆蓋85個城市和地區，主要集中分布于海南島、兩廣沿海、“長三角”、“環渤海”、西南地區、福建東南沿海六大旅游地產板塊區域。

而2011年全國銷售額排名前20強的房地產公司中，有一半的開發商進入旅游地產，目前在上述領域規劃投資總額保有量達10991億元，其中海南島投資規模最大，為4493億元，旅游地產項目達到915個，西南地區和兩廣地區分別為1740億元和1399億元，而環渤海地區投資額為640億元，其他地區為2100億元。

其中，僅惠東巽寮灣就集中了諸如萬科、碧桂園、金融街、富力、世茂、中航地產、合生創展、合正等多家開發商。中房信旅游地產事業部總經理胡曉鶯對此表示，很多開發商在進入旅游地產領域的時候，僅僅是因為旅游地產拿地成本相對較低，其實并不清楚旅游地產該怎么做。

與此同時，受房地產調控影響，大多數旅游地產項目銷售遭到市場沖擊，出現首期開發的產品滯銷、后續開發無限期“擱淺”的局面。

由于大多數開發商認為旅游地產項目拿地成本較低，準入門檻低，便一哄而上進入該領域“跑馬圈地”，從而導致整個市場供需不平衡，許多旅游地產項目陷入滯銷。

歷經半年的考察后，王明輝認為，旅游地產不僅僅是做一些可售性物業，還應該包括商業、酒店、旅游度假等元素。“但這些都需要開發商具備很強的資源整合能力，如果缺乏資源整合能力，項目造出來也很難賣出去。”他認為，自己并不具備這樣的綜合開發能力，因此基本放棄了進軍旅游地產的念頭。

改行涉足礦業？

自去年以來，王明輝已從地產項目中撤出部分資金，在商業地產和旅游地產都遇阻的情況下，他必須繼續尋找新的投資方向。在朋友的建議下，他也和許多國內開發商一樣，將目光轉向了礦業。

近年來，“涉礦”也是地產公司扎堆進入的行業，不少上市房企更是因為頻繁“涉礦”而在資本市場上興風作浪。

自去年下半年以來，已有華業地產、綠景地產、萬澤股份等多家上市房企進軍礦業。今年以來，中茵股份、鼎立股份、西藏城投、中潤資源、中弘股等也涉足礦產業務。據《新財經》記者不完全統計，在149家房地產上市公司中，24家房地產公司涉足礦產，占比為16%，14家公司進軍頁巖氣行業，占比超過了9.4%。

從涉礦種類來看，涉金礦者最多，其次是煤礦，二者在涉礦房產股中占比接近一半。但事實證明，房企在礦中“尋寶”并不順利。大多數房企涉礦后，幾乎沒有實質性進展，甚至主營礦業的子公司發生虧損，礦業賬本勝算寥寥。

比如正和股份持股34%的礦業公司今年上半年就虧損124.43萬元，華業地產收購的陜西和新疆兩地的礦業目前仍在虧損，綠景控股也在此前的半年財報中稱，公司尋找新項目轉型的行動進展緩慢，雖然考察調研了不少項目，但至今尚未找到合適項目。

一名礦業分析師對記者表示，礦產資源開發短期內難見收益，從公司涉礦到擁有探礦權，到探到礦，再到辦理采礦權，不僅要經過有關部門的層層審批，風險也是極不可控，“少說一兩年不見收益，甚至有十幾年前立項，現在依然擱置的項目”。

從Wind數據看，涉礦房企收購的大多只是探礦權，能夠擁有采礦權的還是少數，真正達產的就更是“鳳毛麟角”。

與此同時，投資礦產資源對于資金的要求很高，占用公司大量現金流是很正常的，這對于目前很難融到新資金的中小房企來說壓力可想而知。除了考慮到開發礦業的風險外，王明輝最擔心的正是自身資金實力不夠強。

除涉礦外，王明輝也想過嘗試文化傳媒、金融和白酒等行業，但風格一向謹慎的他又擔心，這些行業與自己從事的地產行業并無任何關聯。

“繼續做地產難，轉型也很難”，王明輝一聲長嘆 ，對記者苦笑著搖頭。他表示，最近還會到山東和內蒙去考察一些礦產項目，不管最終是否介入，都要找到能充分說服自己的理由。

（應采訪對象要求，文中王明輝為化名）