京津寫字樓虛火

張曉水

9月14日，《新財經》雜志記者來到位于CBD的中服地塊現場。中服地塊東部的z-8、z-9、z-10、z-14地塊工地上熱鬧非凡，忙碌的工人、來來往往的貨車、推銷玻璃的銷售人員……而這些地塊的建設者早已不是房地產公司，而是資金雄厚的金融公司。目前，這些開工的地塊已經被國壽、人壽、安邦、民生銀行等控制，房地產企業已正式離開這個舞臺。

DTZ戴德梁行向《新財經》雜志記者提供的資料顯示：北京寫字樓整體市場租金達到326元/平方米/月，環比上漲6.8％，同比上漲了34％。其中，7月份北京甲級寫字樓租金為444.70元/平方米/月，同比上漲了30.31％。CBD和第三使館區租金漲勢最為強勁，出現供不應求的局面。

不過，泡沫破裂的危險已從二線城市開始了，到2014年，許多二線城市將出現巨大的寫字樓供應。例如，南京、沈陽、成都等城市，未來的供應量將超過目前的總存量。比如南京183.9萬平方米的新增供應量等于其目前總庫存的153％。上海新建辦公樓項目累計成交8277套、85.1萬平方米，與去年同期相比，分別下降23.8％和35.9％，為近4年以來同期的最低值；成交均價約為2.31萬元/平方米，較去年同期下降12.7％。

“寫字樓生態環境貧富差距特別明顯，比如北京與天津市場差距就非常明顯，一個是許多人擠破頭未必能夠進去，一個是‘睡城。” 萬方地產股份有限公司運營總監韓國龍對《新財經》雜志記者談道。

價格狂飆

9月，北京市西城區月壇南街商業地塊“出閣”，眾房企紛紛搶奪。“房企涌向商業地塊，主要是大家都認為寫字樓基本上無泡沫，那些原來在住宅中獲取充沛現金流的房企，進軍商業地產無疑是明智之舉。”亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存在接受《新財經》記者采訪時表示。

北京寫字樓租金逐步企穩并開始恢復性上漲始于2010年，而之前的2008和2009年，“由于2008年要承辦奧運會，北京市政府要求所有的寫字樓入市，當時500萬棟寫字樓在2007年趕著末班車入市，當時寫字樓是有泡沫的，CBD租金已跌到2002年水平。”韓國龍說。

“像CBD這種寫字樓價格飆升，是因為這些寫字樓基本上沒有泡沫，原因有三個方面。第一，全球金融危機讓許多外企正在加快中國市場布局，同時中國中小企業的上升，整個經濟氣象造成企業對寫字樓的需求量非常大；第二，寫字樓的‘面粉（土地）價格越來越高，許多金融公司參與CBD地塊競標并取得了大量土地；第三，寫字樓的特殊屬性造成越成熟，人越多，商業越發達，寫字樓價值越高。”旭輝集團土地經理黃輝在接受《新財經》記者采訪時表示。

而CBD的崛起更是許多寫字樓崛起的一個縮影。2000年CBD剛規劃發展，只有橋西北國貿、嘉里中心幾棟高層寫字樓，其他地方是老舊的宿舍和廠房；2004年CBD的國貿、嘉里中心是北京最早的甲級寫字樓，匯集著名企業和金融機構如奔馳中國、英特爾中國等知名企業入駐，讓當時嘉里中心的租金平均達到每天8元/平方米，出租率高達90％～97％。

2007年，萬達廣場、華貿中心、金地中心三棟高檔寫字樓相繼投入使用，此時的CBD已經成為“明星寫字樓”，歐美經濟的疲軟讓許多歐美企業再次將市場主要著眼點放在中國市場，而北京CBD自然是外企青睞的“頭牌”，眾多房企開始成為CBD舞臺上一個“打醬油”的角色，就連與CBD同成長的SOHO董事長潘石屹也沒跟上它的步伐。

2003年底，首創集團、首開集團與遠洋地產控股有限公司正在激戰CBD原中服地塊的一級招標。當時CBD地區最大的開發商潘石屹主動被政府邀請“參戰”，但2011年，在北京CBD最后一次規模土地（Z11地塊）出讓中，潘石屹也僅僅扮演了“打醬油”的角色。

天津的“睡城”

9月10日，《新財經》記者來到天津濱海新區中心商務區（CBD）響螺灣的中鋼廣場，看到其已經停工。即使如此，這個地塊建設寫字樓的步伐仍沒停止，一河之隔的于家堡金融區，準備在2020年，將昔日荒灘的海河下游兩岸矗立起1500萬平方米的高樓大廈，其中至少有700萬平方米甲級寫字樓。

《新財經》記者以租戶的名義聯系了幾家寫字樓，發現很多寫字樓都是空蕩蕩，一棟6層的高端寫字樓，只有一層出租出去，很少有完全住滿的寫字樓。“天津濱海新區寫字樓的發展是有煩惱的，一棟寫字樓一般都需要幾十億元資金，一般個人也沒有能力炒作起來。”泰禾集團土地投資總監余敦成對《新財經》記者表示。

“寫字樓發展得好不好，關鍵是有沒有產業支持，濱海新區應擺脫對于制造業的單一產業依賴，構建從制造業到金融業完整的現代產業鏈。如果兩者之間缺乏產業填充，城市就會暴露在外圍經濟動蕩的風險之中。如濱海新區中央商務區過于依賴股權投資基金注冊落戶來推動商務區建設，PE（私募股權投資）等創新金融業務自身的發展規范問題，導致城市的抗風險能力不足，從而直接影響到商務項目的健康發展。”五合智庫副總經理肖益民在接受《新財經》記者采訪時表示。

同時他表示，招商邏輯也應該有所轉變，“天津響螺灣以央企總部與省市辦事處為主進行開發的招商模式，足以成為讓濱海新區引以為戒的教訓，這種方式雖然較易完成土地開發，但是缺乏實體經濟導入則會后患無窮。

規劃土地部門應通過控制土地出讓進度，調整規劃時限來夯實制造業、物流、金融、專業服務、商業綜合體等產業的發展基礎。微觀層面，商務核心區規劃也應保持商務辦公、公寓與酒店等公共服務設施平衡。只有產業支撐，只有招商規模和質量上去，才能避免睡城的出現。”肖益民道。