綠城的“舍”與“得”

郭莉

分析人士指出，在綠城斷臂賣地的陣痛過后，多元化發展舉動可能暗含一些轉型的信息

綠城集團董事長宋衛平不久前宣布了一個令人驚訝的消息：綠城將進軍農業。

宋衛平表示，在經歷了賣地賣樓賣項目賣股權，綠城活過來了。并明確向外界宣稱，再也不去土地拍賣現場，也不再買地了。暫別房地產市場的宋衛平告訴外界，接下來他要把一部分精力放到現代農業上。“老早就有做農業的想法，以前沒有精力去做，現在快失業了嘛。”

宋衛平透露，除了做農業，綠城還將投資養老地產、加大保障房的開發力度。從單一的房地產開發，到做農業、投資養老、開發保障房三足鼎立，綠城的多元化道路只是一時興起嗎？

分析人士指出，在綠城斷臂賣地的陣痛過后，多元化發展舉動可能暗含一些轉型的信息。其中透露出要讓企業多元化發展的思路，增強企業抗風險能力。而綠城此番吃虧，也與專一高檔地產不無關系。這種模式使得綠城在市場平衡期時可獲取高利潤，而在市場波動期也相應地要承受較大的風險和壓力。

斷臂求生

近年來，圍繞著綠城刺激眼球的新聞一次又一次爆發：從“收購門”、“信托門”，“賣地門”，再到從香港退市的傳言，這家公司被推到了風口浪尖。在地產調控風聲鶴唳的關頭，很多人似乎忘記了綠城著稱于世是因為其“卓越的品質”，取而代之以“地產調控的風向標”。

綠城一直就是一家激進的公司。樓市高潮時，它一擲千金，是土地市場的豪客；調控時，它成為最危險的公司：2005年調控，綠城涉險過關；2008年調控，綠城命懸一線；而此次調控，使得它瞬間危在旦夕。

融創中國董事長孫宏斌曾經說過，綠城是中國最優秀的房地產公司，如果綠城倒了，那將是行業的悲哀。該倒閉的應該是那些產品做得差、對客戶不負責的企業。

據調查，綠城在“居民居住滿意度”優秀企業排名中名列第一，在物業服務、工程質量、規劃設計、銷售服務、企業形象、業主忠誠度等全部6個分項評比中，綠城囊括六項第一。

顯然，宋衛平把這頂桂冠看得非常重，這也是綠城所追求的目標。只不過，正是這種優越感也讓理想主義的宋衛平在幾年前選擇了擴張之路。

調控卻讓綠城感到十分窘迫。

2011年底，綠城負債率達148.7%，同比上升16.7%。集團銀行結余及現金、抵押銀行存款共58.8億元，僅為上年三分之一。資產負債率曾在內地所有上市公司中位列第一，坊間幾度傳聞它將成為此輪房地產調控里第一家倒下的開發商。

綠城為自己曾經的“野心”付出了慘重的代價。2009年，宋衛平曾經主動給自己設了一個“局”：三年破千億，銷售額超越萬科。然而這一刻已經漸行漸遠。

中原地產華北區董事總經理李文杰表示，綠城的高負債率源于它較高的資金杠桿率。過去兩年，綠城在全國利用資金杠桿借債、合作等方式拿了不少土地。同時，綠城的高端產品本身受市場影響也較大。

宋衛平將過去的一年比喻為逃荒年代：一家有五個孩子沒有吃的了，靠吃草根、樹皮，樹皮都吃光了，按照能力只能活下來兩三個，這時賣掉幾個到其他人家去，是一件非常沉痛的事。為了度過危機，綠城出售了20個左右的項目，讓合作伙伴中更有能力的去撫養。80%多的項目還是留下來了。2011年底到2012年4月，綠城連續轉讓6個項目，回流現金近60億元，才在“生死線”上緩了一口氣。

綠城兩次“瘋狂的變賣”都發生在今年6月。此前，資金鏈斷裂的傳聞一直纏繞著綠城。

6月8日，綠城宣布與九龍倉達成認購及投資協議，向九龍倉定向增發股份和可換股證券，交易金額總計約51億港元(約合人民幣41.6億元)。完成配發后，九龍倉集團持有綠城中國24.6%的股份，成為第二大股東。

據了解，根據綠城與九龍倉的投資協議，綠城的凈負債比率必須維持在100%上限以下，九龍倉的目標是恢復綠城的財務靈活性。

不到半個月的6月22日，綠城又將其在上海、蘇州、無錫、常州、天津等地的9個項目的一半股權轉讓給融創中國，收取對價33.7億元。此外，綠城還在上半年先后轉讓了上海外灘地王、綠城廣場、無錫香樟園、臺州等地的項目股權，回籠資金約51.1億元。

宋衛平個人為此付出的代價是：作為綠城第一大股東，他的股份被稀釋至25.45%，僅略高于九龍倉的24.6%。

不得不承認，綠城此次“斷臂造血”卓有成效。據透露，綠城計劃通過資產出售來降低債務杠桿，并向其與融創中國和九龍倉等投資者建立的合資企業出售項目。通過向其與融創建立的合資企業出售項目，綠城預計會在2012年下半年獲得24億元現金。

在李文杰看來，通過和九龍倉、融創等的合作，綠城確實獲得了不少轉機，也使它度過了最困難的時期。綠城的資產負債率由去年年底的148%，降至今年上半年的93%，目前降至70%，預計年底維持在65%左右。綠城目前的負債率情況已不再是問題。

9月5日，穆迪投資者服務公司已將綠城中國的公司家族評級從Caa1上調至B3，其高級無抵押評級Caa2上調至Caa1。穆迪分析師稱，九龍倉集團有限公司對綠城的投資已經穩定了后者疲弱的財務狀況。

正如此前宋衛平不止一次在公開場合宣稱，綠城以后可能不是一個規模很大的公司，但它會很穩健，會更多地把精力放在把產品做得更精致完美。

轉型挑戰

很顯然，綠城并非一家戰略能力很強的公司。

2008年首輪調控之后，萬科已經開始從產品結構到公司管理結構等一系列調整，但綠城仍迷失在拿地的亢奮中。豪擲323億買地，成為當年買地最多的公司。

當時很多房地產企業都已經開始轉型，或分散經營，或轉向商業地產、旅游地產等領域，就連一貫專注于住宅地產的萬科，也悄然進入商業地產領域。

不過，受到長期的調控壓制，宋衛平在公開場合曾經坦言，綠城團隊多少有些“萎靡不振”。同時，調控也讓其反思：打了敗仗的綠城，是時候開始擺脫“三高”標簽，不能再依附高負債而快速成長，而是要走上穩定發展之路。

綠城初嘗穩健果實，是從代建開始的。所謂代建，即委托方出錢或地，綠城出人出品牌，向委托方收取相應的管理費用。這種模式的好處顯而易見，品牌輸出和管理輸出，是綠城的核心競爭力。

代建是一種不受財務制約的發展模式，包括萬科、中海、保利等大型房企，近年來都在探索代建模式。但成立獨立公司運行的，只有綠城一家。

幾經賣地賣股之后，綠城代建的決心尤其明顯。宋衛平不止一次公開表態，未來他的工作重心將轉移到代建上。“希望在今后兩至三年內，把綠城經營成全國保障、安置房領域的最大開發商。”

根據公告，截至2011年12月31日，綠城建設已簽約項目共計61個，總規劃建筑面積約1250萬平方米，總收入1.99億元。代建模式對綠城未來的意義重大，但是對目前綠城的貢獻甚微。

綠城轉型的第二個方向是養老地產，進展也不算順利。2007年開始，綠城開始對養老地產進行專題研究，并總結出一套清晰的模式。

據了解，目前綠城正在開發50萬平方米的養老地產項目，預計兩年后可交付使用。該養老地產可能與普通住宅開發模式無異，但將會更加注重對老年人的服務。雖然經過預估，養老地產利潤可能只有普通住宅地產的30%-50%，但綠城還是毫不猶豫地決定大加發展，僅在杭州周邊，就準備做10個項目，將來還會將養老地產和旅游地產結合起來發展，以養老地產帶動旅游地產。

除了養老地產之外，綠城已經開始在浙江嵊州試點5000畝農業區項目，做2-3個超過5000畝的農業區。據了解，10年左右時間，綠城將做幾十萬畝的農業區。與此同時，綠城已經和浙江省農科院簽訂合作協議，同時，綠城現代農業公司即將掛牌成立。

擴大保障房代建、投資養老地產、成立農業公司??激進的綠城開始轉型穩健行業，不禁有人疑問：綠城為什么會劍走偏鋒，進入這些收益率偏低的領域？

今年6月在與九龍倉簽約的現場，宋衛平的一番話已表露了其心跡：“我們并沒有做錯什么事，只是為改革開放以來先富起來的那部分人用心造房子。如果沒有調控，我們公司的境遇不會是現在這樣。”宋衛平略帶憂傷地表示，他改變不了大環境，所以只能去適應。

“我們只是一個中型房企，經過這一役，我們也知道企業的脆弱。傻瓜才做大，這種環境不適合做太大，融資成本又那么高。除非你去醫院做手術，把心換成鋼鐵的。以前要做大，是因為我年輕。”宋衛平近期公開表示，他將不再追求企業的規模。

對比綠城4年前的意氣風發，一年以來賣項目的慘痛經歷，讓綠城飽受煎熬，綠城也不得不開始艱難轉型。對于幾年間的起伏跌宕，宋衛平毫不隱晦，從2009年至2010年間綠城花300多億拿地，到在內部賣兒賣女，這個過程非常慘痛。

最早的時候，綠城以開發豪宅而聞名，所面對和服務的一直是先富裕起來的人群；而在農業和養老地產這些新的領域，綠城要面對的將是數量龐大最普通不過的人群。

賣項目、促銷，上半年綠城幾乎就是圍繞著回籠資金這幾個關鍵詞在忙。隨著資產負債率逐步下降，綠城的壓力也小了許多。而根據穆迪的研究報告，今年前7個月綠城獲得簽約銷售額260億元(包括合資企業項目)，占其2012年全年400億元目標的65%。而綠城在全國24個城市的93個項目，2012年上半年的平均售價為18744元/平方米，同比去年下降了11.4%。

“經過一番折騰，綠城已經不是幾年前的綠城了，元氣大傷。”業內人士指出，綠城需要一個休養的時機，用較長時間來調養自己。

同策房產研究總監張宏偉表示，也許正是這些困境，促使綠城想要投資農業、養老地產，醞釀多元化的轉型。

其實，宋衛平的轉型憂慮其實也是很多房企所擔憂的，而從綠城開發養老地產、保障房的定位來看，可以看出綠城的確正在悄悄地發生深刻的變化。當然，綠城是否真的會把做保障房和養老地產作為一項重要的領域來投資，還要看他們后期的實際投資。