青龍湖畔興建別樣紅酒城

趙方忠

房山青龍湖鎮到底會向外界傳達怎樣的特色定位，酒莊紅酒？旅游休閑？商業地產？還是新興金融？或許都有可能

自2010年房山區政府決定在青龍湖鎮建設國際紅酒城以來，這里的一舉一動時刻都在牽動著媒體神經。

2011年10月，總部位于深圳的星華智本投資發展有限公司出資1.8億元摘得了青龍湖國際紅酒城的核心區500畝產業用地。一年之后的9月20日，一期投資20億元的青龍湖國際紅酒城核心區3.7平方公里正式動工，房山高端葡萄酒莊產業帶建設翻開歷史性一頁。

由于釀造酒莊酒，從葡萄種植到釀成紅酒至少需要五年時間，以2010年政府決策之后的葡萄種植為座標，從現在開始只剩三年。

再過三年，青龍湖國際紅酒城首批釀造的酒莊酒有望上市，項目一期也將建成，屆時房山青龍湖鎮到底會向外界傳達怎樣的特色定位，酒莊紅酒？旅游休閑？商業地產？還是新興金融？

或許這些都有可能。按照青龍湖鎮與星華智本的設想，青龍湖國際紅酒城核心區致力于打造中國葡萄酒產業的旗艦，兼具旅游、文化、地產、高端種植、釀造生產、衍生金融等產業概念，這儼然是中國葡萄酒業首個復合型產業綜合體。

產業的抉擇

雖然沒有煤礦，但非煤礦山密集的房山青龍湖鎮依然是北京西部轉型的重要區域。

對北京西部的所有資源型區域而言，2010年都是重新思考未來發展的關鍵年度。青龍湖到底往哪轉？不只是青龍湖鎮，就連房山區都為這個北部山區鄉鎮的門戶區域設計過多條路徑，最接近成功的有兩個：其一是結合青龍湖連接平原與山區的地理優勢建設國際賽車城，承辦國際賽事;另一個是利用青龍湖這一京西最大的湖泊爭辦奧運級別的水上項目。

但很快政府就發現了問題，青龍湖鎮與中國的地理特點類似，山區、平原、淺山丘陵各占三分之一，平原地區由于距離房山城區很近，京石二通道、六環路等高速公路的建設，使周圍的交通出行極為便利，為發展房地產業創造了機會;山區作為北京的生態涵養地區，過去主要以礦山開采為主，對生態資源的破壞較為嚴重，今后的任務主要以生態修復為主;要布局新的產業發展，只能在淺山丘陵地區，而這一地區雖居住著大量居民，可土壤條件極為惡劣，種植的樹木均難以成活，以往這一區域的居民收入來源幾乎與農業無關，主要依賴礦山開采，資源型產業退出后，若是發展賽車、水上項目等產業，根本無法保持居民的原有生存狀態，更談不上居民增收。

不只是青龍湖，在其周邊的房山10余個淺山區鄉鎮幾乎都存在類似問題。青龍湖鎮的產業轉型，已不能再局限鎮域自身的未來定位，更要著眼房山整個北部山區的持續發展。

從房山區的發展大局出發，2010年，房山區決定以青龍湖鎮為核心起步區，帶動10個淺山區鄉鎮發展高端葡萄酒產業，進而打造房山高端葡萄酒莊園產業帶，并建設與之配套的商貿會展區、物流加工區、生態辦公區、人文涵養區等，打造高端葡萄酒世界級的房山品牌。

“房山區處于北緯40°、世界公認的葡萄種植黃金線上，發展葡萄酒莊產業的自然條件得天獨厚?！鼻帻埡傸h委書記蘇秀春稱，更重要的是，經過專家的論證分析，不僅氣候自然條件適宜，青龍湖鎮淺山丘陵地帶土壤的葡萄種植成活率也較高，如此一來，這一區域的產業發展和農民增收問題便可迎韌而解。

粗略估算，青龍湖及其周邊的10個淺山區鄉鎮，適宜種植葡萄的區域達5萬畝，可以建設高品質酒莊上百個。

規模經濟加上青龍湖所處的地理交通優勢，讓青龍湖鎮的國際紅酒城核心區項目建設進展順利，2011年政府整理完成的土地一經上市，在經過多個投資商的輪番報價后，被星華智本公司成功摘牌。

蘇秀春告訴記者，由于在房山區乃至整個北京市都難以找到如此規模的葡萄酒產業種植區域，而且北京又是中國高端葡萄酒的主要消費地域，從一開始，青龍湖國際紅酒城的招商就不存在問題，基本上都是政府在“選商”。

據蘇秀春透露，目前青龍湖鎮除了外界熟知的波龍堡酒莊酒之外，已經吸引了15家酒莊正式入駐，其中3個酒莊已經開工建設。與此同時，青龍湖鎮政府已經從農民手中成功流轉了1.2萬畝農業用地，用于種植釀酒葡萄，現種植規模已達57萬株。

在青龍湖鎮的帶動下，布局在周邊的酒莊已近50個，只要假以時日，此前已被外界知曉的“一樽一盞一心海，一房一山一世界”，將從圖紙變為現實。

模式的創新

青龍湖國際紅酒城的建設，蘇秀春一再強調“鎮企合作”的開發模式，鎮政府所做的工作主要體現在創品牌和強基礎，一方面讓國內外知道北京的青龍湖在建設具有世界水準的葡萄酒莊產業集群，另一方面則在水電路等基礎設施的完善上投入巨資進行配套建設。

實際上，在建設中，作為項目單位的星華智本投資發展有限公司扮演著重要角色，雖然項目的策劃、設計、實施方案，乃至建設進度等政府都將過問、審查，但以商業地產起家的星華智本如何打造一個獨具特色的紅酒城，外界多存有質疑，畢竟核心區對于整個紅酒城和產業帶而言，不僅僅是一個起步區，更是發展的龍頭，具有牽一發而動全身的重要意義。

“我們對項目方案的審查非常慎重，不能是一個單純的葡萄酒產品，因為綜觀世界知名的法國、美國，或者新興的澳大利亞、智利等國，要形成一個具有國際影響力的酒莊酒區域，至少需要幾十甚至數百年的努力，這一點顯然需要青龍湖也要經過數十年的堅持，當然也不是做成一個側重旅游的項目，那樣就偏離了政府的要求。” 蘇秀春說，青龍湖國際紅酒城核心區類似于以葡萄酒為核心的會展經濟，包括以葡萄酒為主題的超五星級精品酒店，高端葡萄酒莊園等，相當于中國葡萄酒產業的“CBD”，涵蓋商務、文化、旅游、會展等諸多功能，這會在青龍湖產生一個新的產業發展模式。

政府的高標準要求讓投資商的項目設計產生了壓力，也直接催生了青龍湖國際紅酒城核心區的全新投資和運營模式。

在投資模式上，星華智本投資發展有限公司，引入了中國平安集團所屬的平安信托有限責任公司作為戰略合作伙伴，雙方共同在項目理念、主題定位、運營管理、資金投入等方面深入合作。星華智本投資發展有限公司綜合部項目總監張炯勇告訴記者，平安信托不是人們傳統觀念中的僅僅提供融資支持，而是作為聯合出資方，對核心區建設的商業地產長期持有，并對今后發展中與該項目相關的投資進行長期投入，這就避免了出現商業地產商對產業項目謀求短期獲利行為而影響項目的長遠發展，要求我們集中精力研究項目的長期運營，這種綁定戰略合作者的投資模式也是青龍湖鎮看中星華智本的原因之一。

在運營模式上，星華智本的創新已經付諸實踐。據張炯勇透露，目前，由星華智本發起的高端葡萄酒主題會員俱樂部“京棲堂”已經成立，未來將向會員提供一系列以葡萄酒為主題的優質資產和文化體驗，致力為會員打造“葡萄酒、藝術、建筑、文化”于一體的高品質生活。

“這也不是人們傳統觀念中的俱樂部，我們除了為會員提供產品消費，更重要的是提供投資機會，我們會設立葡萄酒產業基金，吸收會員進行參與，目前我們已經收購了美國的三個酒莊，對更多有關葡萄酒產業鏈上的資產收購也正在進行之中，這些資產今后都將注入到產業基金的資產包，把這些投資權益設計成金融衍生產品，讓會員通過基金開展認購共享收益?！睆埦加抡f，這種全新的運營模式在國外的葡萄酒主產區剛剛開始萌芽，并受到了有力的追捧，相信在青龍湖的嘗試也能取得成功。

實際上，在星華智本的設想中，張炯勇透露，未來還會在葡萄酒主題俱樂部的基礎上，在青龍湖成立游艇俱樂部和飛行俱樂部，都將采用“消費＋投資”的運營模式，讓青龍湖的高端人群在商務休閑的同時兼顧投資發展。

一個以葡萄酒為核心的龐大價值鏈條正在成形，而青龍湖和星華智本同時在實業和金融衍生產業中保持穩健發展，確實是個大挑戰。

但種種創新的確是青龍湖國際紅酒城建設的利好，這已經讓一些研究區域經濟的學者斷言，建設青龍湖國際紅酒城，將給房山區培育發展高端葡萄酒產業、打造首都都市觀光度假區、促進產業轉型起到強有力的拉動作用，其以葡萄酒為主題的新型商務度假設施，將與青龍湖周邊的國際文化會都、高爾夫球場聯成一體，使房山青龍湖區域成為北京未來高端商務活動、旅游、休閑觀光的新亮點。