商品房下行加速樓市拐點(diǎn)到來

木沐

但到了2012年，商品房銷售額、新開工面積、土地購(gòu)置面積、開發(fā)投資額等一系列指標(biāo)都有可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。而樓市將在新的供求關(guān)系下尋找平衡。

“2011年11月份，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也下來了，身邊擁有千萬(wàn)資金的投資人都不再出手?，F(xiàn)在業(yè)內(nèi)的普遍預(yù)期是，今年一季度，北京、上海等一線城市的核心區(qū)，房?jī)r(jià)將有一跌，而且幅度不會(huì)小?！遍L(zhǎng)期從事商業(yè)地產(chǎn)投融資的高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫在近期舉行的一場(chǎng)內(nèi)部沙龍上坦言。

而住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，2011年11月的拐點(diǎn)意義非常，“11月以前，樓市成交量萎縮主要集中在一線城市，但11月份，二三線城市乃至其下轄的縣城，商品房成交量全都下來了?！?/p>

與此相對(duì)應(yīng)，全國(guó)性布局的一線房企在11月份出現(xiàn)合約銷售額集體跳水的現(xiàn)象。銷售額排名前20位的房企中，絕大多數(shù)房企11月的銷售金額同比環(huán)比均出現(xiàn)下滑；中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房企11月銷售金額同比跌幅逾20%。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，商品房全面下行拐點(diǎn)已經(jīng)確立，明年商品房銷售額、新開工面積、土地購(gòu)置面積、開發(fā)投資額等一系列指標(biāo)都有可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。受預(yù)期悲觀影響，去年12月12日滬深股市房地產(chǎn)板塊跌幅居首。

商業(yè)地產(chǎn)未能幸免

持有數(shù)億元資金仍在觀望的溫州投資客老龍，暗自慶幸自己在2011年9月份經(jīng)歷的一場(chǎng)車禍?！澳菚r(shí)候，我正在北京看一宗商業(yè)項(xiàng)目，一場(chǎng)有驚無險(xiǎn)的車禍讓我在醫(yī)院躺了半個(gè)月，投資計(jì)劃最后也放棄了?；仡^看，如果沒有那場(chǎng)車禍，9月份我肯定會(huì)投項(xiàng)目，那現(xiàn)在就難受了?！?/p>

去年11月份，曾經(jīng)被業(yè)內(nèi)視為資金避風(fēng)港的商業(yè)地產(chǎn)也開始遭遇樓市寒流。北京、上海、深圳、廣州等一線城市的商用物業(yè)項(xiàng)目，成交量環(huán)比跌幅普遍超過20%。數(shù)據(jù)顯示，去年11月，深圳一手商鋪成交面積環(huán)比下降23%；北京商用項(xiàng)目(寫字樓、商鋪)共成交11.65萬(wàn)平方米，環(huán)比減少9萬(wàn)平方米。

地產(chǎn)入冬，投資下行。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2011年1-11月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資55,483億元，同比增長(zhǎng)29.9%，增幅較前10個(gè)月下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。11月單月的投資同比增速達(dá)20.1%，較10月下降4.9個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)創(chuàng)出年內(nèi)新低。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，12月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將進(jìn)一步放緩。

據(jù)《金融理財(cái)》記者統(tǒng)計(jì)，2001年11月以來的十年間，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的月度同比增幅僅在2009年2月-12月低于20%，而那時(shí)正是全球金融危機(jī)最為嚴(yán)重的時(shí)刻。

由于投資趨冷，房地產(chǎn)行業(yè)開始步入“不景氣”區(qū)間。去年11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為99.87，比10月份回落0.40點(diǎn)，這是自2011年6月以來連續(xù)6個(gè)月下滑，并自2009年7月以來首次跌破100這一景氣榮枯線。該指數(shù)在上一輪調(diào)整中于2008年10月破百，并連續(xù)9個(gè)月維持在該水平之下。

搶收行動(dòng)效果有限

2011年10月中旬開始，龍湖地產(chǎn)等一線房企啟動(dòng)“搶收”行動(dòng)，以“微利價(jià)”甚至“成本價(jià)”甩賣新開項(xiàng)目房源，以期快速消化庫(kù)存、回籠資金。去年11月中旬，龍湖地產(chǎn)位于北京六環(huán)外的“時(shí)代天街”項(xiàng)目以萬(wàn)元單價(jià)入市，明顯低于周邊項(xiàng)目均價(jià)。雖然該項(xiàng)目首期200余套房源已經(jīng)售罄，但龍湖地產(chǎn)內(nèi)部人士仍然表示，“時(shí)代天街”項(xiàng)目選擇冬天開盤，原因是公司對(duì)明年的樓市更加看淡。

據(jù)知情人士透露，“華南五虎”之一的某全國(guó)性地產(chǎn)商，目前已將旗下所有未銷售商品住宅項(xiàng)目全部停工。“現(xiàn)在最難受的是項(xiàng)目已銷售20%的開發(fā)商，不好降價(jià)，也不能停工，只能硬撐?！碧K鑫表示。

盡管實(shí)施低價(jià)入市策略，但多數(shù)房企去年11月的銷售業(yè)績(jī)依然慘淡。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已公布11月銷售數(shù)據(jù)的16家全國(guó)性房企銷售額集體跳水。其中有15家房企銷售金額同比環(huán)比均出現(xiàn)明顯下滑。中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房企去年11月銷售金額同比跌幅逾20%，世茂、雅居樂及富力等房企銷售業(yè)績(jī)亦不樂觀，降價(jià)“搶收”未能力挽狂瀾。

以萬(wàn)科為例，去年11月公司實(shí)現(xiàn)銷售面積73.8萬(wàn)平方米，銷售金額82.9億元；其中銷售面積環(huán)比下降27%，同比下降24%；銷售金額環(huán)比下降20%，同比下降36%。自去年8月開始，萬(wàn)科銷售額就已出現(xiàn)同比下降，8-10月，萬(wàn)科銷售額同比分別下滑12.6%、12%和33%，銷售面積在去年9-10月出現(xiàn)萎縮，同比降幅分別達(dá)4.9%和23%；去年9月份以來萬(wàn)科出現(xiàn)成交面積和成交金額雙降局面。

同樣，保利地產(chǎn)去年11月份實(shí)現(xiàn)簽約面積42.10萬(wàn)平方米，同比下降35.79%；實(shí)現(xiàn)簽約金額49.26億元，同比下降27.86%。2011年1至11月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積598.32萬(wàn)平方米，同比下降4.45%；實(shí)現(xiàn)簽約金額676.22億元，同比增長(zhǎng)18.33%，增幅大幅放緩。

一線城市布局占比大的中海地產(chǎn)去年11月銷售業(yè)績(jī)下滑最為嚴(yán)重。當(dāng)月，公司房地產(chǎn)銷售額按月銳減49%。另監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有中海、保利、萬(wàn)科、富力等7家開發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模降價(jià)銷售活動(dòng)。其中保利、富力、綠城、萬(wàn)科和中海去年11月銷售均價(jià)環(huán)比降幅在10%-20%之間。

尋找新供需平衡點(diǎn)

秦虹透露，2011年房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)都將維持正值，其中未實(shí)施限購(gòu)的城市商品房銷售量還將保持20%左右的增幅；但到了2012年，商品房銷售額、新開工面積、土地購(gòu)置面積、開發(fā)投資額等一系列指標(biāo)都有可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。而樓市將在新的供求關(guān)系下尋找平衡。

按照財(cái)經(jīng)評(píng)論人士葉檀的觀點(diǎn)，樓市需求反彈需要兩個(gè)條件，一是限購(gòu)政策放松，二是貨幣政策放松；從高層最新的表態(tài)分析，明年限購(gòu)仍不可能放松，但穩(wěn)健貨幣政策的實(shí)施意味著明年樓市的資金狀況將好于2011年。

受調(diào)控影響，樓市需求下滑明顯。數(shù)據(jù)顯示，2011年1-11月全國(guó)完成商品房銷售面積8.95億平方米，同比增長(zhǎng)8.5%，其中11月份完成銷售面積0.99億平方米，同比下跌1.98%。1-11月銷售均價(jià)5474元/平方米，絕對(duì)值較1-10月的5502元/平方米小幅下跌0.5%。

與此同時(shí)，作為供應(yīng)先行指標(biāo)的新開工面積也開始降速。1-11月全國(guó)新開工面積同比增長(zhǎng)20.5%，較1-10月回落1.2個(gè)百分點(diǎn)；11月單月新開工面積為1.46億平方米，同比增長(zhǎng)9.1%，這已是該指標(biāo)連續(xù)四個(gè)月單月同比增速均低于10%。

“如果考慮到保障房開工項(xiàng)目在四季度大規(guī)模推進(jìn)，那么11月份商品房新開工量的下降趨勢(shì)已十分明顯?！鼻睾绫硎尽?/p>

中金公司去年12月12日發(fā)布的研究報(bào)告指出，未來幾個(gè)月，樓市供應(yīng)釋放力度將加大，房?jī)r(jià)調(diào)整跡象將更為明顯；預(yù)計(jì)行業(yè)底部將出現(xiàn)在2012年一季度或二季度。