2011年北京高端寫字樓市場逆勢上揚

常華

今年以來，國內幾大一線城市寫字樓市場與住宅市場形成鮮明對比，不僅投資額增加，租金也大幅攀升，跨國公司對幾大一線城市寫字樓的需求在2008年以后出現一輪高潮。

在住宅市場受到壓抑最明顯的北京，寫字樓市場的發展最為迅速，今年前三季度總體租金漲幅將近30％，并一舉超過上海，成為國內甲級寫字樓租金最高的城市。

從全年整體走勢看，北京寫字樓市場走出了一條令人振奮的“X形曲線”：一邊是空置率的逐漸下降，一邊則是租金水平屢創新高。

根據高緯環球最新發布的報告，第三季度北京甲級寫字樓有效凈租金達到每月454元／平方米，超過了412元／平方米的上海甲級寫字樓的租金，創出歷史新高。

實際上，北京的寫字樓租售價格在2008年金融危機之后出現了大幅度的下降，到2009年底跌至低谷，從2010年開始漲起來，今年一年則實現了飛速上漲。多個機構的研究報告均表明，2011年北京甲級寫字樓市場表現強勁。

北京高端寫字樓市場土地價格不斷升溫

2011年以來，在住宅市場實施嚴厲調控之后，北京的商業地產相對升溫，特別是稀缺地段的商業價值逐漸被挖掘，商業類地塊受關注程度明顯增加。

市場研究數據統計，今年上半年北京市商業金融用地共計成交14塊，總面積為223.9萬平方米，同比增長44.8％。

在土地成交量增長的同時，北京商業地價也維持了較高水平，但各區域差異比較大。據統計，CBD中心地塊平均樓面地價超過每平方米2萬元；奧運南區樓面地價每平方米為1.8萬元左右；麗澤商務區地塊樓面地價為每平方米1.3萬左右。個別區域，如北京市崇文門菜市場地塊拍出了今年最高成交地價，達到每平方米4.32萬元，溢價率為140％。

可以預見，隨著住宅可開發用地尤其是北京可開發用地的日益稀缺，以及通貨膨脹帶來的資產貶值，以商業、寫字樓為主的可持有型物業越來越受到開發商的青睞，預計未來幾年以商業、寫字樓為主的房地產市場將更加繁榮。

北京高端寫字樓市場呈現供不應求態勢

2011年上半年，北京甲級寫字樓新增40余萬平方米供應，整體市場存量達到580萬平方米。其中，一季度有五個甲級寫字樓入市，兩個為自用寫字樓，新增供應集中位于中關村和CBD區域，二季度沒有任何新增供應。進入第三季度，北京仍然沒有新增甲級寫字樓入市，市場存量得以進一步消化，甲級寫字樓空置率降低至6.2％，相比上一季度降低了7.9個百分點。特別是近兩年來，北京寫字樓市場的新增量主要集中在通州、亦莊等新城，金融街、CBD等傳統板塊，整體存量呈下降趨勢。

雖然上半年有五個甲級寫字樓完工，但市場仍表現為供不應求。跨國企業的擴租和內資企業的整層租賃是推動北京甲級寫字樓需求增長的主要原因。同時，內資企業以及越來越多的跨國企業對自用和租賃寫字樓的需求保持強勁，其中自用型寫字樓需求占上半年整體凈吸納量的近40％。強勁的租賃需求則主要來自于制藥、金融、IT和制造業，其中內資企業和外資企業的需求各占一半。在強勁需求的推動下，2011年上半年甲級寫字樓的凈吸納量達到近60萬平方米。

2011年下半年，預計還將有50萬平方米的新增供應進入市場。雖然新增供應可能會對租金上漲帶來一定壓力，但壓力及其微弱，并不足以抑制其上漲趨勢。仲量聯行分析指出，“未來四年內，北京甲級寫字樓的整體租金將逐漸超過上海。而許多首次進入北京并有較大租賃需求的公司都在進行慎重的比選。”

值得注意的是：伴隨著中資公司的業務擴展以及北京優質寫字樓市場租金的快速上升，眾多有實力的國有企業將房地產投資策略轉向購買整幢優質寫字樓物業用于自用，或投資經營。今年以來，北京已出現了多宗整棟交易，涉及項目多為成熟商圈內的優質寫字樓及商鋪。例如，中國五礦集團以45億元收購北京東二環位置的三棟寫字樓；金融街以40億元收購北京中信城B、C、D三商業金融地塊的使用權；益彰商貿整購三里屯SOHO E座；凱德商用12.1億元收購了冠城大廈的零售物業部分等。

“一方面，中國業務增長迅速的跨國公司需要更多辦公面積來推進公司擴張，另一方面，擁有充裕現金的國有公司及私人持有的公司對于寫字樓的需求也在持續上升。”業內人士分析指出，2011年前三季度，市場累計凈吸納量超過78.9萬平方米，其中40％的市場凈吸納量來源于自用需求。

從各機構反映的情況看，金融機構、咨詢公司、律師事務所、高新研發類公司以及生產制造型公司依然是市場需求的主力。在市場空置面積有限和租金高漲下，一些有擴租計劃的公司選擇在原有的辦公樓續租或擴租；而有些辦公預算有限的公司則不得不在外部寫字樓尋求搬遷與擴租，這類情形在CBD、第三使館區、東長安街區域尤其明顯。據了解，大眾汽車與國際中心簽署租約租賃了1.2萬平方米寫字樓面積，阿爾斯通租賃位于酒仙橋地區的頤堤港寫字樓4000平方米；管理咨詢公司埃森哲則承租了環球金融中心3700平方米寫字樓面積。

北京高端寫字樓市場租售價格表現搶眼

在供給相對有限，需求不斷增長的態勢下，2011年以來，北京高端寫字樓市場租售價格呈現明顯增長態勢，入住率持續上升。最新統計數據顯示：

2011年第三季度，北京甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米310.3元，環比上漲8.9‰與去年第三季度相比，同比上漲26.3％。2011年10月，北京甲級寫字樓租金為380.72元／平方米／月，環比上漲1.58％，在全國主要城市中漲幅僅次于上海(環比上漲6％)。總體來看，11月北京市寫字樓租賃市場整體租金價格依然呈上漲之勢，但是由于步入第四季度，10月份租金價格上漲勢頭有所緩和。

2011年第三季度，北京優質寫字樓平均售價為每平方米3.062萬元，環比上升15.6％；與去年第三季度相比，同比增長32％。

此外，2011年10月北京甲級寫字樓入住率為94.23％，環比上漲0.51％，與上月基本持平；次甲級寫字樓的入住率為97.71％，環比上漲0.71％。從各個商圈寫字樓入住情況來看，甲級寫字樓中，國貿、建國門、中關村商圈寫字樓入住率均有所提升，分別為90.6％、91％、98.71％，燕莎、東二環、燕莎商圈寫字樓入住率出現小幅下滑，分別為96.73％、97.12％、87.65％。金融街商圈寫字樓入住情況與上月基本持平。

未來市場走勢預測：隨著政府對住宅、商住項目的調控措施全面鋪開和不斷深入，使房地產投資轉向商業地產。北京11月寫字樓成交量和成交價格繼續小幅上漲加碼。另外，12月份寫字樓租賃和入住率較上月依然保持增加的趨勢，活躍優質寫字樓在統計時間范圍內

大部分處于滿租狀態。從今年1月份開始，北京寫字樓租金一直處于上漲的趨勢，在未來很長一段時間內，北京甲級寫字樓仍處于“供小于求”的趨勢，但租金上漲勢頭或將減慢。

北京高端寫字樓市場區域板塊表現

目前，北京共有優質寫字樓約520萬平方米，約130個項目，為數千家機構提供辦公場所。這些頂級寫字樓項目主要聚集在中央商務區(CBD)、亮馬河、東二環、金融街、中關村等五大商圈。

中央商務區(CBD)商圈：中央商務區商圈是北京市知名度最高的的國際性商務中心區，也是北京市寫字樓市場最重要的核心商圈之一。多年的自然衍變使該商圈寫字樓的客戶構成較為穩定，基本形成了以公司總部為核心、以外資金融保險機構、電信業、咨詢服務機構為配套的產業生態鏈。目前入駐CBD商圈的世界500強企業超過120家。寫字樓租戶以國際知名的外資公司為主，涉及的行業類型包括提供專業服務的律師事務所，咨詢公司，及外資銀行、保險公司、能源類企業等。此外，中央電視臺、北京電視臺的東遷，將使得傳媒業成為未來CBD商圈寫字樓市場租戶構成的重要組成部分。

亮馬河商圈：亮馬河商圈緊鄰第二、三使館區，享有最便利的機場交通，擁有眾多的高檔涉外酒店及豐富的商務服務設施，同時到主要的涉外住宅區也只有不超過半小時的車程，是眾多外資企業，尤其是汽車制造業、航空公司等辦公地址的首選。很多國際及國內航空公司、汽車制造商和一些外國使館、組織機構成為該區域寫字樓的主要客戶群體。例如，國航、波音、寶馬、戴姆勒克萊斯勒、本田、現代、通用汽車、菲亞特、德國商會、日本出入境管理處等。一

東二環商圈：東二環商圈匯集了北京寫字樓市場上很多早期的寫字樓項目，如國際俱樂部、恒基中心、中糧廣場等。很多寫字樓在當時成為外資企業辦公選址的熱點項目，這些企業包括匯豐銀行、渣打銀行、可口可樂、飛利浦、畢益輝系統、蒂森克虜伯、輝瑞制藥等。如今機場高速的延長、東直門交通樞紐的建設以及中關村雍和科技園的成立，大大地提升了東二環商圈的吸引力。近一個時期以來，東二環商圈更多地吸引了著名內資機構，尤其是石油巨頭、通信公司、銀行及保險公司的目光，如中國人壽集團、中石油、中海油、中石化、中國銀行北京分行等。

金融街商圈：金融街商圈一直以來都是國有大型企業、國內知名銀行機構、政府主要監管部門及組織機構的匯集地。該商圈內的寫字樓項目多數以自用為主。銀行類企業、金融機構、IT、電信企業、一些國有大型企業及政府機構的總部云集于此，成為整棟購買或散購寫字樓面積的主力軍，使得金融街商圈內很多寫字樓供應量在正式投放市場前就被以購買的形式消化，而長期持有并對外出租的寫字樓項目十分有限。從性質上看，金融街商圈寫字樓的客戶構成主要以內資企業或機構組織為主，如中國銀行、工商銀行、中國網通、平安保險、泰康人壽，以及擔任國家金融業監管職能的“一行三會”(即中國人民銀行、中國保監會、銀監會、證監會)。隨著中國加入世貿組織后對外資金融業的逐步開放，以及隨之出臺的西城區促進金融產業發展優惠政策的吸引，近一段時期以來，金融街開始逐漸吸引外資金融機構入駐，如高盛、摩根大通、瑞銀集團、加拿大皇家銀行等。

中關村商圈：中關村商圈依托其特有的文化教育及高科技人才資源等方面的優勢，一直以來是國內的IT企業及跨國公司研發總部的首選之地。寫字樓客戶主要為IT及網絡相關的高科技企業、研發中心，如NEC、方正、Google、AMD、Intel、微軟研究院、三星研究中心等。此外，中關村商圈憑借其鄰近眾多高等學府而特有的創業氛圍，還匯集了很多高新技術領域內的中小企業、孵化器等成長型企業。

2011年第三季度，北京核心商圈甲級寫字樓均實現租售價格的穩定增長。其中，金融街區域平均租金最高，甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米340.3元，環比上升3.3％；CBD區域甲級寫字樓平均租金漲幅最大，達到每月每平方米339.6元，環比上漲13.6％；王府井區域甲級寫字樓呈現整體上漲趨勢，區域甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米280元，環比上升1.5％；東二環、燕莎、中關村甲級寫字樓平均租金分別達到每月每平方米259元、259.5元和279.9元，環比上升3.4％、4.4％和7.4％。

在巨額稅收的誘惑下，幾乎北京各區政府都在醞釀打造高端商圈，央企和大型國企、民企是爭先邀請的對象。但井噴式發展的商圈也令業內人士感到擔心：讓國內商圈建設引以為榜樣的曼哈頓、倫敦金融城都不以規模取勝。國外的商圈一般都不超過4平方公里，通常只有一兩條街，建筑規模多在200萬一2000萬平方米。曼哈頓華爾街不足1平方公里，建筑面積不超過1500萬平方米；巴黎拉德芳斯占地1.6平方公里，東京新宿商圈僅約1平方公里。區域內金融貿易增加值才是衡量商圈核心功能的主要指標。按照這一指標來比較，北京商圈僅是曼哈頓區的一個零頭。業內人士指出，雖然已經歷10余年的發展，北京距離建設成熟的商圈還需要30年時間。因此，現階段北京商圈的發展應著重于產業培養，而非擴大規模。

這也意味著，雖然短期之內，北京高端寫字樓市場呈現租售旺銷的良好態勢；但持續的市場價值增長則來自于核心產業的培育，以及商業環境、公共配套設施與服務的整體提升。