開發商“過冬”五策

開發商過冬的戰略有很多，但其核心是內強筋骨、外適環境。

在中央一輪又一輪調控政策的高壓下，我國高企的房價終于出現松動，房地產市場的“冬天”正在逼近。據近日人民銀行調查統計司撰寫的《當前房地產市場形勢分析報告》和《房地產市場變化對金融業影響的調查報告》分析，我國房地產開發投資增速高位回落，房地產開發企業資金趨緊，土地交易市場量價齊跌，房地產貸款增速回落，房價拐點初現端倪。然而，中央對房地產市場從緊的調控政策并未從此打住，其高壓政策仍然會延續。面對寒氣逼人的房地產市場冬天，開發商如何過冬已成為戰略層面要考慮的第一要務。筆者2011年6-8月份，考察調研了海南及湖南的房地產市場，經過與業內人士廣泛地交流，對房企“過冬戰略”進行了一番探討。

只賣不買，收縮戰線。房地產市場的冬天來臨時，隨著中央宏調政策的緊縮，無論是內源融資還是外源融資都極其困難，融資環境惡劣，融資成本高企。而資金鏈條是房地產開發商的生命線，要確保其安全首先要做的戰略調整是只賣房、少拿地，收縮戰線。房地產業是典型的資金堆積產業，即燒錢的產業，從拿地到賣房回籠現金一般需要3~5年的周期。在這個資本循環過程中，拿地和樓盤積壓是開發商資金沉淀最主要的兩個環節，所以收縮戰線就成為開發商過冬戰略的上上策。

降價促銷，走量為主。房地產市場的冬天來臨時，開發商迫于資金壓力，都會選擇促銷。促銷有很多手段，但最有效的還是房價打折，以價換量。但降價打折促銷與降價先后及降價幅度正向相關，所以開發商在實施降價走量策略時，要掌握市場主動權。即當預判房地產冬天即將來臨時，采取搶先打響區域性市場降價第一槍，而不是被動地實施跟隨降價策略。

產品多元，結構轉型。中央對房地產實施緊縮調整，也不是鐵板一塊，對不同的房地產業態及產品，其調控政策是不同的。從現階段看，中央調控的對象集中于普通商品住宅這種業態，而對旅游地產、養老地產、商業地產、工業地產等業態是鼓勵支持的，至少是中性的。所以，從業態和產品層面看，開發商過冬的戰略便是積極進入新型房地產業態，開發適銷對路的新產品。

盤活存量，壓縮周期。開發商在冬天來臨時，都會想到去庫存化戰略，但把去庫存化僅僅理解為盡快通過促銷手段把成品房賣掉，回籠現金。其實去庫存化戰略不僅僅是在產業鏈的終端——成品房營銷環節上做文章，而是要貫穿整個產業鏈，落實于每一個環節。除了終端存量外，產業鏈上的中間環節，如土地、半成品都是房地產開發產業鏈上的存量，所以，盤活存量要放眼整條產業鏈。盤活存量，尤其是盤活中間環節的存量，除了回籠現金，減少來自資金鏈的壓力外，還有一個顯著效果是壓縮了房地產開發周期，加快了資本循環周轉速度，從而也減輕現金流壓力。

資本運作，傍大靠強。房地產市場的冬天來臨時，各開發商對嚴冬的感受是不一樣的，御寒承受能力是不一樣的。那些身強體壯的大開發商過冬的能力比起成千上萬的中小開發商，顯然是能支撐較長時間的，不會輕易倒下。而大部分中小開發商要想避免在市場洗牌中倒下出局，加大資本市場運作力度，通過資本市場的并購重組，傍上或靠上一個房地產市場中的“超級腕”，也是一條過冬生存之策。

總之，中國房地產市場的第一場雪來得有點晚，但終歸是要來了！開發商過冬的戰略有很多，但其核心是內強筋骨、外適環境。經過嚴冬洗禮，中國房地產回歸可持續發展正軌是可期待的。

易可君：湖南屈原營田人。半生專職區域經濟、資本市場、現代公司治理的研究，略有小成。現任湖南省委黨校經濟學部主任。