湖南土地出讓金為何逆勢飄紅

王義高

2011年前11個月，全國130個主要熱點城市土地出讓金同比減幅30%，而湖南土地出讓金收入同比增幅近50%。為何湖南土地出讓金會異于大勢而逆勢上揚？借助全國限購大氣候與湖南土地出讓金的統計方式，或許能挖掘出其中的答案。

2011年前11個月，全國130個主要熱點城市土地出讓金收入為1.18萬億元，同比2010年的1.7萬億元減少5200億元，大約減少30%。相比之下，2011年1～11月，湖南招拍掛合計成交出讓面積為7285公頃，成交價款約697億元，其中商服用地共227億元，工礦倉儲用地89億元，住宅用地約為371億元。土地出讓金收入同比增加了約232億元，增幅將近50%。

為何湖南土地出讓金會異于大勢而逆勢上揚？單就長沙來說，前11月的土地出讓金同比也保持了增長。這些數據不禁讓人產生了湖南撐起中部脊梁的景象，否則如何能不受宏觀調控的影響？借助全國限購大氣候與湖南土地出讓金的統計方式，或許能挖掘出湖南土地出讓金逆勢飄紅背后的答案。

轉戰的氣候

長沙土地出讓金逆勢而上的原因還必須從2010年一線的調控政策，到2011年二三線城市普遍出臺限購令說起。

當一線吃緊，二三線城市還未受到調控影響時，2010年7月，長沙誕生了第一個北辰三角洲“地王”項目。當時一線城市是調控的重點，開發商認為，長沙等二線城市恰恰是發展的機遇，于是，投資大鱷迅速把目光鎖定在二三線中心城市。以恒大為例，目前全國有70個盤，只有一個在一線城市，其余全部在二三線城市。可見央企、外資和上市公司一起瞄準了長沙這樣的二三線城市，由此推高了長沙土地成交門檻和房價。

2010年，一線城市開始調控，房價下跌了30% ~ 40%，而二三線城市的房價反而上漲了20%，長沙的房價增幅達10%~20%。開發商和炒家轉戰二三線城市導致2011年限購令的普及。

但限購令只在一線城市頒發，并未殃及二三線城市。以長沙北辰三角洲為例，地價為每平米2400元，目前周邊的成交地價已升至3500每平方米， 北辰三角洲地價已經升值45%。由此看來，從北辰、萬達到九龍倉，長沙土地出讓金一路上揚，直至2010年12月底才停止上漲。

蓄勢的統計

長沙2011年土地出讓中商業性質的用地比2010年增加了50%，住宅土地出讓減少。雖然土地總量減少，但集中市區CBD地段。2011年長沙集中出讓了市中心的幾塊舊城改造的地塊，地價都非常高昂。芙蓉區東牌樓九龍倉地塊是長沙中央商務區，單一地塊收入高達56.3693億人民幣，規模為香港銅鑼灣時代廣場3倍。

東牌樓棚改項目東到蔡鍔路，西到黃興路，南到解放路，北到東牌樓街，總占地面積147畝，凈用地面積115畝，拆遷安置預計為31.027億元。香港商業地產沙皇九龍倉將在這塊地塊上建設70萬平米的純商業地產項目，包括限低300米的摩天和超級奢華購物中心、五星酒店、超級寫字樓城市綜合體。

根據九龍倉集團在其網站上的公告：東牌樓這一地塊平均樓面價約為每平方米8000元人民幣。開發商敢拼“地王”的關鍵在于土地升值速度太快。第一個長沙北辰三角洲“地王”大約一年半增值45%，吸引了港資在長沙東牌樓這樣的“黃金碼頭”投資。

持續的升值，成為蓄積的能量。而面對宏觀調控，長沙采取逐月上報、分期統計公布的方式，年末產生匯總數據。因此，當全國土地成交量出現下滑態勢時，長沙公布的總出讓金產生了逆勢飄紅的效果。

滯后的效果

在限購政策的嚴厲打擊下，商品房銷售持續萎靡，各大房企的庫存持續增加，市場的消化能力絲毫沒有出現轉機，暗降促銷不僅無法刺激銷量，反而需要多繳納稅金。

全國范圍內的限購政策正發揮著明顯效果，需求層面受到遏制，供給方面的土地當然不可能持續上揚。2011年長沙樓市曾經數個月上漲排名全國前三位，這主要是上海、北京和深圳的降價狂潮需要經過3～6個月的時間傳導期才能跨過區域發揮效果，加上春節年關的“季節性銷售”利好發揮了一定作用。

然而，降價大潮下，長沙樓市價格下降成為必然趨勢，采取“以量換價”的促銷手段將是開發商的明智選擇。

對樓市的預判依據為：全國性的庫存積壓高點將在2012年3月左右到達，上市公司的負債和存貨雙雙激增，現金流入相對較緩。全國124家房地產上市公司年報顯示現金流為2119.8億元，同比增長12%；存貨10281.9億元，同比增長39%；總負債11681.3億元，同比增長39%；大多數房企的資產負債率超過70% ~80%。上市公司的投資減弱、庫存增加，以及降價導向將帶動各個樓市處于相當低迷的狀態。

大致歸納一下長沙土地出讓金逆勢上揚的背景：一是借助二三線城市沒有進行調控的短暫時機，投資大鱷迅速進入長沙；二是在統計上不造“地王”，轉而采取逐月上報方式；三是長沙成交地塊集中在CBD區域，成交土地面積雖少，但單價呈現“面粉貴過面包”的局面。

進入2012年，湖南土地成交將轉入低迷，將基本沒有溢價率成交。隨著土地價格下行壓力的增大，流拍、溢價率為零將成為常態。

（作者系湖南省經濟地理研究所副所長、研究員，湖南省房地產開發協會首席經濟學家）

土地出讓金減少影響幾何

在地方財政對土地出讓收入如此依賴的情況下，土地出讓金的大幅下降，將使一些地方政府的財務平衡壓力驟然加大。2008年，國際金融危機引發國內樓市降溫，導致地方政府土地出讓金大幅縮水，就曾影響一些項目的后續投資。因此，此番土地出讓金銳減，一些地方政府可能面臨資金壓力。當前應警惕的是，要防止由此產生連鎖反應，影響各地保障房建設、農業開發和教育等領域的投資。

尤其令人擔憂的是，土地出讓金減少將使部分地方政府的債務風險放大。審計署公布的數據顯示，截至2010年底，我國地方政府債務余額達10.7萬億元，在地方政府有償還責任的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額達2.5萬億元，接近當年全年土地出讓金總額。而且這兩年地方政府也正迎來還債高峰。土地出讓金的減少將放大地方政府的債務風險，使一些地方財政和金融體系面臨較大考驗。

土地市場和房地產市場密切相關。應該說，土地出讓金縮水和當前樓市降溫、房地產企業資金趨緊有很大關系，說明當前房地產調控已經取得初步成效。中央政治局召開會議研究2012年經濟工作時，再次強調要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸和房地產市場健康發展。因此，在土地出讓金減少使得地方財政收入削減的情況下，必須堅決防止一些地方政府因利益受損而變相放松房地產調控政策，使當前難得的房地產調控成果付之東流。

（資料來源：2011年12月13日《經濟日報》）