樓市“小陽春”是政策允許下的正常回歸

乍暖還寒，這既是清明時節的天氣特征，也是當下“樓市氣候”的真實寫照。

所謂“乍暖”，主要表現在：進入3月以來，我國多個城市住宅成交量較2月份回升，出現了難得的暖意；所謂“還寒”，主要表現在：房地產調控依然保持不變，管理層也明確表態“房價還遠遠沒有回到合理價位”，未來相當長時間內調控政策保持緊縮狀態不變；雖然住宅市場成交量已經較年初回升，但一級市場的土地成交并不活躍。

乍暖還寒是當前樓市的明顯態勢，應當說，樓市在嚴厲的調控環境下能夠呈現“暖意”，是多方因素共同促成的。

首先是信貸因素。信貸政策的松與緊直接關系到購房者購房能力的強與弱。目前大部分商業銀行開始執行首套房貸8.5折利率政策。這一政策對樓市是明顯利好，極大提升了剛需投資者的購房意愿和能力，在更大程度上緩解購房者的財務壓力。

其次是需求因素。社會上關于住房的需求有很多表述，如“丈母娘需求”等。實際上，房地產既是消費品也是投資品。在市場經濟條件下，兩者不可分割，也不可能強行剝離某一個屬性。

再次是季節因素。從絕對量看，目前的成交量與去年同比并不突出，但相對交易比較低迷的春節，3月份的成交量反彈現象明顯。這就是說，當前房地產市場所表現出的“回暖”或者“小陽春”，是相對市場低迷的春節而言的。房地產市場整體依然處于政策調控的制約中，市場依然是受控的。

“回暖”的未來道路并非是非理性繁榮，而是政策設計路線中的正常發展。要全面理解中央關于房地產業的調控政策，一方面要強調政策不放松，另一方面也強調發展普通商品住房市場，增加市場供應。中央對房地產調控的主基調并非單方面地限制、打壓房價、打壓需求，而是建設“雙體系”，即保障性住房體系和商品房市場體系并重。

我們也注意到，“調控不放松”的政策效用已經開始遞減，市場需求因素開始主導行情。效用遞減規律在政策調控領域同樣適用，也提醒政策制定者要及時調整政策，適應市場的發展。（作者系北京中房研協技術服務有限公司研究中心總監）