資金土地壓力大 保障房目標下調(diào)

今年保障房建設(shè)任務(wù)700萬套。在2011年12月22日召開的全國住房保障工作會議上，來自全國各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市所有主管保障房建設(shè)工作的負責(zé)人與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部簽署一份名為“2012年住房保障目標責(zé)任書”的文件，全國開工任務(wù)總計700萬套。

早在2011年初，“十二五”規(guī)劃就已經(jīng)明確，未來5年我國將建設(shè)3600萬套保障性住房。其中，2011年1000萬套，2012年1000萬套，后面3年還要建1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%。現(xiàn)在緣何縮量？

住建部政策研究中心主任秦虹在接受《投資者報》記者采訪時表示，資金和土地成為最大制約因素。

縮量：從1000萬到700萬套

從全國住房保障工作會議傳遞出來的消息顯示，2012年我國保障性安居工程開工任務(wù)定調(diào)為700萬套，其中基本建成500萬套。去年，保障房實際開工量超額完成1000萬套的目標任務(wù)。不過竣工量僅為330萬套。

今年保障房任務(wù)縮量，并不讓人十分意外。

去年10月27日，住建部部長姜偉新向全國人大常委會報告保障房建設(shè)和管理工作時曾表示，將對“十二五”保障性住房建設(shè)的數(shù)量、質(zhì)量，特別是數(shù)量進行中期評估，根據(jù)評估結(jié)果來確定調(diào)整住房建設(shè)規(guī)劃和計劃數(shù)。

記者獲悉，這個評估由住建部住房保障司負責(zé)。中期評估結(jié)果如何，與今年目標下調(diào)有何關(guān)聯(lián)，記者就此向住建部相關(guān)部門發(fā)出采訪函，但至截稿對方未予任何回復(fù)。

秦虹告訴記者，700萬套的目標，是綜合考慮了資金、土地、續(xù)建項目等因素確定的。她說，2011年新開工1000多萬套保障房，絕大多數(shù)到明年還繼續(xù)建，下調(diào)開工目標在所難免，“降低開工數(shù)量，有利于加快竣工速度。”

住建部在2011年初確定1000萬套保障房任務(wù)時，明確的開工標準是，三分之一達到主體結(jié)構(gòu)基本完成，三分之一進入樓層施工，三分之一開始基礎(chǔ)施工。盡管開工超額完成，但竣工量并未達標。

記者獲悉的住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“十一五”期間全國開工建設(shè)的各類保障性住房總量為1630萬套，到2010年末竣工交付使用1100萬套，其余590萬套轉(zhuǎn)結(jié)至2011年。加上新開工的1000萬套，去年在建的保障房至少在1600萬套以上。330萬套已實際竣工，顯然不到三分之一。

今年竣工量要提升至500萬套以上，其實對地方政府而言壓力不小。

錢荒：購商品房充抵成笑話

保障房建設(shè)面臨的最大壓力，當然是資金。尤其是2012年工作責(zé)任書首次將保障性住房的竣工量納入全年任務(wù)的考核范疇。

中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉分析，去年在建保障房1600萬套，竣工330萬套，加上今年還要新開工700萬套，2012年全年在建保障房將接近2000萬套。其資金壓力要遠超過2011年。

根據(jù)2011年規(guī)劃，1000萬套保障房需要資金1.3萬億~1.4萬億元，其中，中央財政預(yù)算安排補助資金1210億元，地方政府籌集4000多億元，其余的8000億元是通過社會機構(gòu)的投入和保障對象以及所在的企業(yè)籌集。

2010年開始房地產(chǎn)調(diào)控以來，地方政府的土地出讓金收入日漸減少。中國指數(shù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年1~11月，全國133個城市土地招拍掛市場各類土地總成交面積同比增長15.6%，但出讓金總額卻下降了1.8%。

財政部的數(shù)據(jù)顯示，2011年中央財政已分批下達1522億元保障性安居工程補助資金。盡管中央安排的補助資金將能夠按時到位，但地方政府財力有限、社會資金對保障房興趣不濃的現(xiàn)狀在2012年不會根本改觀。

全國住房保障會議提出，地方政府可通過購買合適的普通商品房來增加保障房。初看之下，這似乎為完不成竣工量的部分地方政府預(yù)留了一個政策“口子”，但實際一點用處也沒有。

一位業(yè)內(nèi)人士稱，如果地方政府連自建保障房資金都面臨缺口，又哪里拿得出錢去購商品房充抵保障房的量呢？在他看來，購商品房肯定比自建保障房需要更多的錢，允許地方政府購商品房抵量，有點像“吃不起蔬菜，為什么不吃肉”的笑話。

秦虹在接受《投資者報》記者采訪時也證實，各地購買商品房沖抵保障房的確實少見。

地緊：試點集體土地建保障房

秦虹表示，今年保障房任務(wù)縮量，既有資金壓力的原因，也有土地供應(yīng)的矛盾。“一是土地儲備的問題，二是用地成本的問題。”

記者獲悉，目前保障房建設(shè)用地，既有劃撥方式，也有通過“招拍掛”方式出讓。無論何種方式，都是需要各級政府首要保證的。據(jù)新華社消息，2011年全國下達保障性安居工程建設(shè)任務(wù)用地4.26萬公頃，落實率超過100%。

如此之大的用地，對不少依靠買地生財?shù)牡胤截斦碚f，無疑影響巨大。

像北京，2011年供應(yīng)住宅用地2550公頃，其中保障性住房用地1330公頃，占住宅供地總量的52%；其中廉租房及公租房用地的供應(yīng)量達到300公頃，為2010年的六倍。

北京地方財力并不弱，即使如此，也有點熬不住的架勢。11月21日，位于北京市豐臺區(qū)一個名為郭公莊車輛段項目四期F2公建混合住宅用地的地塊公開掛牌出讓，該地塊此前需配建保障房的條件被取消。土地用途更改的原因，北京市國土局的解釋是“目前市場不太好，如果土地供應(yīng)不上去，不但政府的公共收入會受到影響，更重要的是未來的成品房的供應(yīng)也會有問題”。

至于全國保障房建設(shè)用地的具體數(shù)據(jù)，相關(guān)部門沒有公開。“保障房用地大多是劃撥方式，從市場層面無法監(jiān)測。”中國指數(shù)研究院房地產(chǎn)分析師王亮說。

秦虹透露，2012年住建部也為部分用地緊缺的地方開了“生地”的法子，那就是允許部分地方政府試點在集體土地上建設(shè)保障房。北京，即是試點地區(qū)之一。

不過，早在去年5月，國土資源部曾經(jīng)出臺《關(guān)于加強保障性安居工程用地管理有關(guān)問題的通知》，明確提出要防范和杜絕擅自利用農(nóng)村集體土地興建公租房。對此，秦虹表示，集體土地建保障房僅僅是試點，不存在為“小產(chǎn)權(quán)房”正名，“試點需得到國土部特批。”