古代的房奴生活

房子，可以說是現代人最最關心的話題，特別是近年來房價不斷瘋漲的形勢，令所有人都瘋狂起來。有半夜排隊買房的，有手里拿著一大批房不肯賣的，有甘愿賭上后半輩子幸福也要買大房的，還有更多人只能眼睜睜看著房價往上漲而買不起的……面對房地產市場里各種光怪陸離的現象，我們不禁要問，如果生活在古代，我們還需要為買房發(fā)愁嗎？

兩千九百年前的一樁地產交易

要了解古代的房地產市場，首先要知道古代是否有房地產交易。在多數人的印象中，房地產交易也就是最近二十幾年的事情，而售樓部、開發(fā)商、分期付款、貨幣購房、按揭、房奴、開盤、過戶，這些熱門詞匯都是最近這些年才出現的。其實，事情并不是我們想象的那樣。

現在房地產市場上所有的現象在古代也有，根據考古實物和歷史文獻證明，中國在西周時就出現了土地交易，在戰(zhàn)國時就有房屋買賣。

在一個名字叫“盉”的西周青銅器上，就刻有一段關于地產交易的銘文，意思大致就是在公元前919年農歷三月份，一個叫矩伯的人分兩次把一千三百畝土地抵押給一個叫裘衛(wèi)的人，換來了價值一百串貝殼的幾件奢侈品，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。這是目前發(fā)現的最早的一宗不動產交易。

而就在矩伯和裘衛(wèi)兩人完成土地抵押交易的九十三年后，又發(fā)生了一宗土地買賣。這宗土地買賣的交易過程也被刻在青銅器上。這次記錄的是周厲王買地的事，周厲王為擴建王宮，買下一個叫鬲從的人的地，沒有立即給錢。鬲從擔心周厲王賴賬，周厲王派人對鬲從說：“你別怕，我一定會照價付款的，如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了。”這是個很毒的誓。

周厲王買地花了多少錢，銘文上沒寫。不過有人買地，有人賣地，說明當時除了有土地抵押，還存在土地買賣，房地產市場已經有了雛形。

有土地買賣，就應該有房地產商開發(fā)。那么，最早的房地產商究竟出現在什么時候呢？

古代只有二手房買賣

在古代，一套住房的第一代業(yè)主，一般都是自主建房，也就是說，這套住房最開始一般都不是從市場上買來的，都是第一代業(yè)主自己蓋的。房子蓋好后，因為種種原因，這套房子被賣掉，賣給第二代業(yè)主，然后再賣給第三代、第四代業(yè)主。總的來說，從戰(zhàn)國到明清，中國房地產市場上賣來賣去的主要是二手房，也不存在產權年限一說。

不過到隋唐時，倒是有人專門開發(fā)商鋪，蓋好之后，或租或賣，從某種意義上講，他們也可算是開發(fā)商。有個叫竇乂的人，就是其中的佼佼者。

竇乂這個人非常傳奇，他生在陜西，小時就死了爹娘，跟著舅舅一塊兒生活。舅舅是個公務員，住在長安城。竇乂先通過賣鞋、賣樹等生意賺了一些錢，后來有了八十萬錢的身家，于是開始向房地產行業(yè)進軍。當時長安西市有一個廢棄的化糞池，面積不小，有十幾畝，閑置七八年了。竇乂把它買了下來，雇人填平，在上面蓋了二十間店鋪，租給波斯胡人做生意，平均每天都收上來幾千錢的房租。再后來，竇乂聽說當朝太尉李晟喜歡打馬球，于是斥資70萬錢買下一塊地，又花三十萬錢把這塊地建成一片馬球場，送給了李晟。李晟很高興，從此跟竇乂結成死黨，有求必應。有這種靠山保駕護航，竇乂發(fā)得更快了，不到四十歲就成了長安首富，人稱“竇半城”。

除了像竇乂這樣的開發(fā)商，古代的開發(fā)商還有一些是公務員、退休干部等，甚至官府自己就是開發(fā)商。比如在北宋，中央政府下面就有個專門搞開發(fā)的機構，叫做“修完京城所”。這個機構向朝廷請示，劃撥給他們大片地皮，他們在上面蓋住宅蓋店鋪，蓋好了，有的賣給老百姓，有的賃給老百姓，給國庫做了很大貢獻。

所有這些開發(fā)商都不專門從事房地產開發(fā)，他們搞房產開發(fā)只是多元化經營的一種，沒有誰只靠賣房子吃飯。從唐朝到清末，中國一直沒有職業(yè)的開發(fā)商，只有業(yè)余的開發(fā)商。

職業(yè)開發(fā)商到民國才正式出現

為什么古代沒有純粹的開發(fā)商？首先，從漢朝開始，傳統(tǒng)中國一貫重農抑商，單靠造房子賺錢，會被大伙瞧不起。北宋初年有個人叫陶轂，據他描述，當時只要有人蓋房子往外出租，大伙就說這人是市井小人，掙來的錢就叫“癡錢”，即呆傻的意思。可見在那時候，連做房東都受歧視，更別說做開發(fā)商了。

其次，做開發(fā)商最需要的是錢。買地、買建材、雇人、擺平關系，哪個環(huán)節(jié)都得花錢。尤其買地，流動資金不能少，錢不夠，就得找同行拆借，或者找銀行貸款。古代沒有銀行，但有錢莊，可是錢莊規(guī)模一般很小，即使有一些大型的全國連鎖的錢莊，他們也不做開發(fā)商的生意，都把錢借給別的老板了。史料上有這樣兩個辦理房地產抵押貸款的例子：一個是南北朝時期的梁朝郡王蕭宏，讓人家拿著房契去貸款，一張房契最多只貸給幾千錢；還有一個是明朝嘉靖年間山陰縣的一個富戶，名叫求仲，最多的一次才貸給15000文。這點兒錢別說搞開發(fā)，吃一頓大餐都不夠。

直到民國時期，外國銀行紛紛到中國開展業(yè)務，開發(fā)商們才能貸到大筆的貸款。所以中國的職業(yè)開發(fā)商直到民國才出現。

開發(fā)商大量囤地得挨板子

在中國古代，最不利于職業(yè)開發(fā)商生存的，還是政策因素。具體些說，就是古代政府一般不允許商人購置大量土地。以唐朝為例：唐玄宗在位時，土地政策里有這么一條：政府給老百姓劃撥宅基地，劃撥的宅基地大小取決于家庭等級和家庭人口，如果是平民家庭，每三口人給一畝宅基；如果是賤民家庭，每五口人給一畝宅基。另外老百姓也可以購買宅基，但是購買的面積有限，不能超過政府規(guī)定的指標。

在唐朝，商人也屬于賤民，再有錢的商人也是賤民，賤民老板去買地，即使是上百口人的大家庭，最多也只能購買二十畝地，用這二十畝地搞開發(fā)，一兩年就倒騰光了。而如果超標大量買地會怎么樣呢？唐朝法律規(guī)定：“諸占田過限者，一畝笞十。”意思是買地超過指標的，得挨板子，每超出一畝指標，挨十大板。

古代的拆遷費和房價

雖然古代開發(fā)商沒有現如今的開發(fā)商這么“牛”，環(huán)境和政策對他們都不太有利，但是在拆遷問題上，始終還是開發(fā)商們占優(yōu)勢。就比如竇乂，他就知道要搞房地產，首先得朝上有人，于是傍上了當朝太尉。

古代拆遷過程更為暴力，因為普天之下，莫非王土，國家要用哪里就用哪里。當然，在古代，也不乏一些民主的君主。例如北宋元豐六年（1083），開封外城向外拓展，規(guī)劃中的新修城墻要占用一百二十戶居民的住宅，宋神宗讓開封府制定拆遷補償計劃，開封府寫報告說，總共需要補償款兩萬零六百貫，平均每戶至少能拿到補償款一百七十一貫。當時的一百七十一貫銅錢，大約等于現在的四萬五千六百元人民幣。這些錢能不能在宋朝買到房？

古代的房價，也是有高有低。就說北宋，首都開封的房價不是普通人能承受得起的，連很多名人都是買不起房子的。比如蘇東坡，一生也沒能在開封買到房子，只是在其他小地方買了幾套。兒子在開封結婚，沒有新房，蘇東坡很著急，最后還是借了一個朋友的房子，才算把喜事辦了。蘇東坡的弟弟蘇轍也是。蘇轍參加工作幾十年，到七十歲那年才買上房子，而且不是在首都開封買的，是在開封南邊的一個城市許昌買的。

白居易權當候鳥族

古代人買房子，也跟現在人一樣，要考慮很多因素。

第一也是看房價是否承受得起。不管是古代購房者，還是現代購房者，買房之前都會掂量一下樓盤的價格和自己的腰包。蘇氏兄弟一輩子也沒在首都買房，而唐代詩人白居易買房更有意思，跟現代都市打工族的買房經歷很像。

白居易二十八歲考中舉人，二十九歲考中進士，三十二歲參加工作，干的是“校書郎”，就是在中央辦公廳負責校對紅頭文件的工作人員。級別呢，是正九品，相當于一個小縣的縣長，不過工資卻不低，每月一萬六千錢。白居易在長安東郊常樂里租了四間茅屋，因為離上班的地方遠，又養(yǎng)了一匹馬代步，此外還雇了兩個保姆，這樣每月的開銷是七千五百錢，剩下八千五百錢存起來。但是存了十年，他也沒能在長安買下一套房子。

后來白居易覺得這樣長期租房不是辦法，就跑到陜西渭南縣，也就是長安城的衛(wèi)星城，買下一處宅子，平時住在單位，逢假期和休息日就回渭南的家，有點和現在的大都市白領差不多，在郊區(qū)買房不住，而在城里租房上班。

房奴的窘迫生活

現代人因為房價過高，買了一套房子后，因為要每月還貸，就會淪為房奴。那么在古代，是否也有房奴一說呢？是否也能貸款買房呢？

古代也有房奴，不僅有房奴，也有蝸居。北宋初年有個大學士叫陶轂，他親眼見過老百姓的住房是多么緊張。“四鄰局塞，半空架版，疊垛箱籠，分寢兒女。”就是說房子太小，就在房子天花板和地板的中間加一層，隔成小復式。臥室太小，放不下床，就把箱子柜子什么的拼起來，讓孩子們睡。這種一家三代擠一個小房子的居住生活，跟電視劇《蝸居》里出現的場景差不多。

宋朝江浙一帶也出現過房奴，有個叫張仲文的宋朝人寫了一本書，書名叫《白獺髓》，這本書里描寫房奴生活：“妻孥皆衣蔽跣足……夜則賃被而居。”存款和借來的錢都砸到房子上了，只能節(jié)衣縮食還債，不但老婆孩子身上沒一件好衣服，連被子都是租人家的。

清朝也有房奴。光緒年間，北京有人買不起房，就自己蓋，蓋也蓋不起，就借錢蓋，然后慢慢還。有一首竹枝詞唱道：“搭得天棚如許闊，不知債負幾多錢？”

至于古代貸款買房的事情，是到清代才出現的，清朝就出現業(yè)主拿著產權證明去當鋪辦理抵押貸款，而真正意義上的住房按揭，是到民國時期才有。