呵護難得的“暖”市

3月份，北京冷清的樓市有些溫?zé)幔嗉曳康禺a(chǎn)研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京久違的成交量高漲再次以高昂姿態(tài)走來。進入3月，多家樓盤成交量回歸到相對穩(wěn)定的狀態(tài)，給平淡的市場帶來清新色彩。

樓盤成交量回暖，成為目前北京樓市的最新變化。此次成交量的平穩(wěn)，顯然不能和熱銷狀態(tài)同日而語。但對于滯銷多日的市場，略有起色的成交量還是讓人振奮。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，3月份回暖的成交量，主要是一些樓盤主動降價，通過合理價格帶動需求釋放。也就是說，這些樓盤售價達到了購買者的心理預(yù)期。今年初，包括萬科、富力、保利、龍湖等多家品牌房企，均有針對旗下地產(chǎn)項目降價銷售的舉措。這在一定程度上，推動了北京房價的合理回歸，也進一步拉升了市場的購買欲望。也就是說，目前市場所呈現(xiàn)出來的回暖，是眾多房企“以價換量”的結(jié)果，來之不易。

市場中供應(yīng)量快速釋放來自于需求的推動，這些需求主要是以剛性購買為主，但同時也是經(jīng)不起價格考驗的需求。現(xiàn)在的交易量，都是建立在購買者能夠接受價格區(qū)間之上的，這些購買者的購買訴求很明確，其對價格的敏感高于產(chǎn)品類型、區(qū)域地段等其他要素。此類人群只能接受合理的，并且自己認可的價格。更何況這一輪的銷售紅火，應(yīng)該是去年積壓的需求造成的，能持續(xù)多久還是未知數(shù)。因此，建立這個基礎(chǔ)上的剛需是脆弱的，經(jīng)不起任何具有破壞性的價格出現(xiàn)。

可以這樣說，現(xiàn)在樓市出現(xiàn)的“以價換量”，進一步帶動交易量增加的局面，需要整個市場來呵護。其實，開發(fā)商也看到市場中暗中涌動的交易熱流，3月中旬，市場推盤量開始驟增，甚至有些樓盤為迎合市場熱潮，快速調(diào)整價格入市。

預(yù)計三四月份，北京會出現(xiàn)樓盤供應(yīng)集中的局面，隨著部分降價樓盤的快速消化，低價位樓盤供應(yīng)量也會減少。當(dāng)供需都在往高走的時候，后續(xù)入市供應(yīng)就要掌握好尺度，要制定一個合理的銷售價格，不能因為市場的增量稍微有所變化，或短期出現(xiàn)供不應(yīng)求，就隨意提高售價。

目前來看，不論是市場對價格的承受能力，還是購買者對價格的認可程度，都有一個相對的臨界點，今年2月份，應(yīng)該是在臨界點后的一種自然回升。北京購房者經(jīng)過一年多的觀望，其購買行為逐漸理性，當(dāng)房價上漲超過其預(yù)期時，觀望局面會再次出現(xiàn)，市場將會再次回落到臨界點狀態(tài)，再次出現(xiàn)的觀望對市場的打擊應(yīng)該是致命的。

因此，這個階段，對于開發(fā)商而言，要保持一個理性而良好的心態(tài)。市場底部還沒有夯實，不要輕易來試探市場的接受程度。不要因為單個企業(yè)的利益，而破壞了目前日漸穩(wěn)定的樓市局面，目前樓市穩(wěn)定交易量是首要大事，離提價銷售還有一段時間。升得越高，摔下得會越慘。奉勸那些準(zhǔn)備提價的項目，要享受目前市場平穩(wěn)而相對和諧的局面。目前，合理定價考量開發(fā)商的大智慧，甚至比如何銷售更為重要。聰明的開發(fā)商應(yīng)該理性定價，尤其是根據(jù)市場的需求來定價。