房地產業的財政“病根”

房地產業矛盾重重，雖然近幾個月房價有所下跌，但仍難掩蓋諸多深層次的問題。比如，3月14日溫家寶總理答記者問時表示：為什么2003年以來調控不見成效？群眾也在責怪我們，說房價越調越高，政策不出中南海。我覺得房地產市場關系到財政、金融、土地等各項政策，涉及到中央和地方的利益關系，涉及到金融企業和房地產企業的利益，調控的阻力相當之大。

此話說得明白，調控房價有很多制約因素，部分是盤根錯節、根深蒂固的因素，比如地方政府對于房地產收入的追求。去年下半年以來，先后有20個左右的城市放松了調控措施，少數城市如佛山、蕪湖尺度偏大，即被叫停。地方有放松的沖動，主要原因是市場低迷影響了當地GDP和收入。

地方政府對房地產的依賴度到底有多高？不妨讓數據說話。首先，聊聊土地出讓金。自從1990年前后，我國開始實行國有土地批租制度，土地出讓金就成為地方政府的一項重要財源。2004年實行“招拍掛”制度后，地價猛漲，地方政府獲利甚豐。2011年調控史無前例的嚴厲，但全國土地出讓金達到3.3萬億元，比2010年的2.8萬億還要多。

這么多的收入，與中央財政無關，全部收入地方囊中。按當前體制，土地出讓金不列入政府財政預算內，而是列入政府性基金，而且是政府性基金的絕對主力。不妨看下結構。2011年，全國地方財政收入52434億元，地方政府性基金收入33609億元，那么土地出讓金占前者的六成多，占這兩塊總收入的近四成（2005年只有不足三成）。可見，土地出讓金是地方財稅總收入的核心組成部分，是地方政府最主要的收入來源，短期內仍具有不可或缺、不可替代的地位。

其次，分析一下房地產稅收。與房地產相關的稅收有十項，其中完全屬于房地產類的稅種有五個：房產稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅，皆屬地方稅種，另外包含有房地產的稅種還有營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅。

單論五類直接稅，由2004年的1208億元增加到了2011 年的8223億元，增長近6倍。從占地方稅收收入的比重來看，呈現出上升的態勢，由2004年的12.6%上升至2011年的20.6%。可見，房地產類稅收在地方稅收中起著越來越重要的作用，對地方財政的貢獻逐漸加大。如果算上其他五類間接稅，則可能高達30%-40%。

最后，看一下房地產總收入。將五類直接稅和房地產稅收二者相加，除以地方稅收和地方政府性基金，則這一比重由2004年的39.9%上升至了2011年的48.3%，總體上呈現在波動中上升的態勢。如果加上五類間接稅，則這一比重已經超過50%，可能達到60%左右。由此可見，房地產類收入，是地方政府收入的“主力軍”。

今年1-2月份，全國地方本級財政收入同比增長15%，增幅比去年全年下滑14個百分點，但支出同比增長34.5%，卻比去年全年增幅增加15個百分點。尤其是，受1-2月全國商品房銷售額下降20.9%（銷售面積下降14%）的影響，房地產營業稅下降22.7%。另外，今年財政部預算中土地出讓金比去年下滑18.6%。

由上述數據，可知今年地方政府的日子將是緊巴巴的。按兩會上溫總理的表態：房價還遠遠沒有回到合理價位，房地產調控如果放松，將前功盡棄。政策依舊從緊，房地產市場不可能出現實質性的回暖，土地出讓金和房地產稅收總體下滑難以避免。在這種形勢下，期望地方政府都能百分百執行國家調控政策，并不現實。2012年，中央和地方在房地產上面的利益關系，將更加曖昧、晦澀。