如何實(shí)現(xiàn)“房價(jià)合理回歸”

3月5日，國務(wù)院總理溫家寶在《政府工作報(bào)告》中表示：“2012年中國房地產(chǎn)調(diào)控任務(wù)是繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。”我們可以看到，在這份《政府工作報(bào)告》中，并未明確指出房價(jià)的下降區(qū)間，而用了“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”來籠統(tǒng)表達(dá)。

政府調(diào)控目標(biāo)是“房價(jià)合理回歸”，但是卻未說明什么是合理的房價(jià)。事實(shí)上，國務(wù)院（2010年-2012年）三輪房地產(chǎn)政策調(diào)控對(duì)此一直未作具體的解釋，2012年《政府工作報(bào)告》中也沒有明確說明，“合理房價(jià)”成為老百姓心中不解的謎團(tuán)。

何為“房價(jià)合理回歸”？筆者對(duì)此的理解，是讓房價(jià)下降到老百姓普遍能接受的“合理的價(jià)位”，即政府調(diào)控目的是進(jìn)一步明確為要“促使房價(jià)回落”到符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的經(jīng)濟(jì)水平和民眾滿意的政治水平。3月14日，國務(wù)院總理溫家寶會(huì)見中外記者并回答記者提問表示：“什么叫房價(jià)合理回歸？我以為合理的房價(jià)，應(yīng)該是使房價(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房價(jià)與投入和合理的利潤相匹配。現(xiàn)在我可以明確地告訴大家，房價(jià)還遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展。”

有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說：“房價(jià)下降50%-60%才叫合理”。筆者認(rèn)為，此言有失偏頗。所謂“合理房價(jià)回歸”的概念，應(yīng)該叫房價(jià)下降區(qū)間，但是政府沒承認(rèn)。所謂“合理房價(jià)”的標(biāo)準(zhǔn)理解，筆者認(rèn)為有四個(gè)，第一是以居民收入水平（人均還是戶均還是年均）；第二是以GDP增長幅度范圍之內(nèi)（比如2011年住建部的“價(jià)格控制目標(biāo)”，房價(jià)上漲幅度在GDP增長之下）；第三是以CPI增長作為參考；第四種是投入和合理的利潤回報(bào)相匹配。

事實(shí)上，“房價(jià)合理回歸”的解釋，溫總理也有許多問題未講清，一是總理沒說需要多少時(shí)間房價(jià)才回歸；二是房價(jià)收入比，房價(jià)可以跌，收入可以漲，收入不是要5年翻番嗎？三是總理也沒有說合理的房價(jià)收入比應(yīng)該是多少，是10倍收入，還是20倍收入，或者30倍收入？實(shí)際上，總理“合理房價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)與解釋，與購房者實(shí)際收入水平和支付能力相差巨大，根據(jù)總理“合理房價(jià)”的標(biāo)準(zhǔn)推出后，據(jù)此推算幾個(gè)重點(diǎn)城市大致的合理房價(jià)，分別是北京4387元/平米；上海4831元/平米；廣州4573元/平米；深圳4867元/平米。對(duì)于這種推算，或許我們只能把它當(dāng)作一個(gè)美好的愿望來看待。

按照溫總理對(duì)“合理的房價(jià)”說明，筆者認(rèn)為，合理的房價(jià)是綜合因素的參考系，沒有絕對(duì)的，只有相對(duì)的。因此，“合理的房價(jià)”有兩個(gè)參考因素：一是與居民人均收入增長相同步適應(yīng)。二是房價(jià)與房屋價(jià)值即投入與產(chǎn)出的價(jià)值之間相差合理。如果按照溫家寶總理的合理房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和解釋，國內(nèi)沒有一個(gè)城市房價(jià)回歸合理。

理論上講，一線城市北上廣深中心城區(qū)房價(jià)至少下降50%-60%，甚至下降80%；而一線城市的郊區(qū)房價(jià)下降30%，二線城市房價(jià)下降40%，三四線城市房價(jià)下降30%。但是，政府會(huì)允許嗎，GDP增長拉動(dòng)得起嗎，地方政府財(cái)政收入扛得住嗎，銀行承受得起嗎？

所以，解決房價(jià)合理回歸不僅需要國務(wù)院堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，還需要政府出臺(tái)長期機(jī)制性又合理的房地產(chǎn)政策，最關(guān)鍵是增加居民財(cái)富和收入水平及減少居民稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，才是解決住宅困難的上上策。