首付分期重現“江湖”

日前，借著“一成首付”的宣傳造勢，深圳一個爛尾了十多年的樓盤港澳8號成功實現“逆勢突圍”，吸引了一大批來自香港的投資客入市。與此同時，廣州、南京、武漢、合肥、惠州等地開發商也紛紛“暗度陳倉”，絕跡已久的“一成首付”現象大有卷土重來之勢。

記者采訪發現，北京一些樓盤也悄然實行首付分期的策略，以期吸引消費者下單成交。值得注意的是，首付分期并非高枕無憂，其風險不得不防。

現象

開發商的首付貓膩

3月10日，記者以購房者身份致電北京多個樓盤，其中珠江國際公館的樓盤銷售人員稱，77平方米的房源可先付9萬，余下的首付款半年內付清。北京方糖則表示，首付至少交15%的房款，因現臨近放貸期限，其余房款需要在6月底前交齊。

此外，包括中建玲瓏山、北京方糖、綠地國際花都、北京城建N次方等售樓處也均表示，首付可以分期，首次付款從兩成到三成不等，余款需在一月至半年左右繳清。

在當前首付要求30%-60%的情況下，制定分期支付首付款的促銷策略，幫助購房者提高資金杠桿率，對于剛需客群無疑具有一定吸引力。按照目前的主流住宅項目120萬-150萬的總價，以及部分商住項目100萬左右的總價計算，開發商前期為每套房墊付的款項在40萬-50萬，購房者等于享受了開發商最長半年時間的無息貸款，最多能夠省下近1萬元的貸款利息，還提前買上了房子。

而對于開發商來說，1萬元的投入相當于售價再打一個9.9折，優惠幅度并不大，卻能換來一套成交，也是一筆劃算的買賣。“雙贏”結局之下，促成近期為購房者提供“首付分期”方式的項目有所增加。

然而盡管如此，多位業內人士認為，該方式僅限于個別項目，所占比例較小，不會成為市場主流。記者從萬科負責人處了解到，之前采取首付分期的萬科金域華府、中糧萬科長陽半島、萬科藍山等項目已取消該項促銷活動，同樣在經歷了一段時間的試驗后取消首付分期的還包括合生世界花園、億城西山公館等項目。而從已經實施首付分期的項目來看，多數項目的操作都是較為謹慎的。

探因

樓市僵局致首付花招

首付分期為何會在此時出現？據亞豪機構相關數據分析，截至2月22日，京商品住宅存量已經達11.7萬套，如果樓市僵局未解，預計上半年庫存即可達到2008年11月房價跳水時的15萬套頂峰。在調控政策持續發力下，成交量的持續走低對開發商造成了較大的影響，尤其是對于追求高周轉率、有一定業績要求的上市房企來說壓力會更大一些。

“首付分期”的促銷手段，在業內早已不是新鮮招數，早在樓市低迷的2008年底，已被很多開發商大規模使用過。由此可見，開發商在巨大的去庫存壓力下，銷售策略上也不得不大做文章。

天潤集團副總裁胡宇宙認為，首付分期現象的出現，源于市場上半年仍處于相對艱苦的狀態，價格方面的調整估計將有10%左右的波動。部分開發商分析，現在的市場購買力依然存在，因而希望能從滿足剛需方面增加力度。對于剛需人群來說，排除限購、限貸等問題，如果有一部分業主確實在首付分期上存在需要，此舉在提高售房率上會產生一定作用。但是，胡宇宙也預計，到下半年后，市場將會出現一定松動，首付分期將不再需要。

“目前，北京的首付分期現象主要集中在商住項目，這與目前商住項目整體市場的投資屬性降低有關。房企在巨大的資金壓力下，不得不尋求新的銷售方式。而由于商住客群與普通住宅客群有所區別，因此對于整體市場而言，不會產生大的波動。”鏈家地產市場研究部分析師馮聯聯如是分析。

亞豪機構市場總監郭毅對此也持相近態度，她認為，可以墊付首付的開發商，往往需要具備一定的資金實力，此舉只能在少數個案中發生，不會成為大的趨勢。

提示

首付分期隱藏多方風險

業內人士分析認為，嚴格來講，首付分期的操作手法屬于違規操作。政府出臺限貸政策的主要目的是為了防止投機性炒房、防止金融風險的發生，在現有調控政策不放松的情況下，開發商擅自降低購房門檻，在一定程度上挑戰了調控的底線。

針對首付分期涉及的相關法律問題，北京市浩東律師事務所張春杰律師表示：從民事法律關系角度講，開發商代墊首付款，購房人與開發商之間就墊付的首付款數額形成借貸關系。從房屋買賣關系來看，首付款應由買受人支付。但是，如果開發商愿意為業主先期墊付，法律層面是不禁止的。

“是否采用首付分期需要看開發商自己的現金流，平衡各方資金關系，找到符合自身的銷售策略”，胡宇宙在采訪中說。

然而，據記者了解，從刑事法律關系角度講，購房人與開發商涉嫌共同虛構事實向銀行套貸的行為，一旦發生斷供或其他損害銀行利益的行為，購房人與開發商可能面臨承擔刑事責任。

為此，張春杰律師提醒購房者，面對首付分期現象，需要有一個比較理性的心態與綜合的考量。在資金方面，購房者需要根據自己的支付能力進行合理評估并進行積極籌措。

業內人士表示，在具體的購房過程中，應注意約定剩余首付款的支付時間，盡可能延長以減輕自己的資金壓力；注意協議中逾期還款的違約責任條款，盡可能通過談判降低自己的違約責任風險；另外，相應期間購房人是否承擔利息、發生斷供如何處理、如果未通過銀行貸款審批如何處理等事項也應該在和開發商的合同中進行明確的約定。