“小陽(yáng)春”乍暖還寒

“久旱逢甘霖”，或許恰能比喻節(jié)后商品房市場(chǎng)成交量的反彈。據(jù)世聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后四周，北上廣深等四大城市商品住宅成交量每周環(huán)比平均增長(zhǎng)44.7%。

伴隨成交量的上升，關(guān)于樓市“小陽(yáng)春”的報(bào)道也大量見(jiàn)諸報(bào)端，但對(duì)于這乍現(xiàn)的“小陽(yáng)春”是否能帶動(dòng)樓市回暖的質(zhì)疑，業(yè)界普遍認(rèn)為市場(chǎng)探底尚未完成，斷言回暖為時(shí)過(guò)早。

樓市“小陽(yáng)春”乍現(xiàn)

2月份以來(lái)，北京樓市出現(xiàn)了一輪成交回升。據(jù)北京市住建委住宅成交數(shù)據(jù)顯示，2月北京新建住宅簽約套數(shù)為5281套，二手房簽約4892套，相比1月成交均有大幅回升，而其中二手房成交環(huán)比一月漲幅達(dá)八成。

直到3月初，成交量回升現(xiàn)象還在繼續(xù)。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月第一周，期房與現(xiàn)房累加，共成交商品住宅1094套，成交面積12.76萬(wàn)平米，雖然不及之前一周，但相比春節(jié)之后的其他周，依然維持著當(dāng)前樓市的回暖跡象。二手房方面，據(jù)北京中原數(shù)據(jù)顯示，3月第一周，二手住宅網(wǎng)簽成交量2140套，環(huán)比上漲3.43%，成交面積18.21萬(wàn)平米。

北京中原市場(chǎng)研究部認(rèn)為，購(gòu)房者的主動(dòng)出擊與開(kāi)發(fā)商的適度讓利，共同促成了市場(chǎng)成交的反彈。首先從政策面來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控是“兩會(huì)”的重要熱點(diǎn)議題，發(fā)改委、住建部、國(guó)土部等均表示，繼續(xù)執(zhí)行目前的樓市調(diào)控政策，“限購(gòu)令”短期內(nèi)不會(huì)放松，政策走向穩(wěn)定，部分購(gòu)房者逐步由觀望轉(zhuǎn)向買房；其次，萬(wàn)科、招商等房企表示，采取降價(jià)等優(yōu)惠措施，會(huì)拉動(dòng)住宅成交增長(zhǎng)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析表示，從市場(chǎng)情況來(lái)看，目前成交情況較好的主要是低價(jià)項(xiàng)目，以低價(jià)入市或降價(jià)銷售的普通住宅樓盤(pán)，如龍湖時(shí)代天街、K2·百合灣等。

商住項(xiàng)目的錦上添花同樣為回暖添了一把火。據(jù)悉，除中弘北京像素?cái)?shù)月來(lái)一直盤(pán)踞周度、月度銷量榜首之外，3月第一周位于大興的50年產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目波普公社也取得65套的銷售成績(jī)，位列銷售排行榜的第二位，此外沉寂已久的房山長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域也沖出一匹黑馬，商住項(xiàng)目綠地啟航社3月第一周也實(shí)現(xiàn)成交34套。

成交量低于去年同期

雖然近期成交有回升跡象，但對(duì)比去年同期，仍舊只能看作是市場(chǎng)低迷期的反彈。

據(jù)世聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，包括北京在內(nèi)，春節(jié)后四周與春節(jié)前四周全國(guó)范圍相比，北京商品住宅成交量下降26%；上海商品住宅成交量下降5%；廣州商品房成交量下降8%；深圳商品住宅下降33%，市場(chǎng)成交仍舊處于波動(dòng)期。另一方面，今年春節(jié)后四周與去年春節(jié)后同期相比，一線城市的成交量除上海外均下降，其中，北京商品住宅成交量大幅下降46%；廣州商品房下降26%；深圳商品住宅成交量下降39%。

與此同時(shí)，從周平均成交量比較，春節(jié)后四周平均每周成交量也遠(yuǎn)低于去年全年周平均成交量。即便是春節(jié)后四周成交量最高的一周（第8周，2012年2月20日-2月26日），與去年全年周平均成交量比，也存在一定的差距。北京商品住宅第8周成交量比去年平均成交量低33%，上海低4%，廣州低8%，深圳高2%。

針對(duì)市場(chǎng)近期的表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)分析機(jī)構(gòu)人士普遍認(rèn)同成交回暖特征已逐步顯現(xiàn)，但進(jìn)入回暖期的說(shuō)法并不成立，其直接表現(xiàn)就是房?jī)r(jià)沒(méi)有停止下跌，市場(chǎng)仍未筑底。

據(jù)世聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后四周與春節(jié)前四周相比，北京商品住宅成交均價(jià)下降7%；上海商品住宅成交量均價(jià)下降11%；廣州商品房成交均價(jià)下降9%；深圳商品住宅均價(jià)上升1%。

相對(duì)于往年房?jī)r(jià)在下行通道時(shí)購(gòu)房者的“圍觀”景象，當(dāng)前成交的回升也只能看作是剛需的釋放。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，自去年年初以來(lái)，全國(guó)多個(gè)一二線城市執(zhí)行限購(gòu)令已滿一年，一些外地購(gòu)房者繳納社保或納稅已超過(guò)一年，符合購(gòu)房資格，也為市場(chǎng)增加了新的需求。即便是在外省市人口須提供5年社保或納稅證明、限購(gòu)政策嚴(yán)厲的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前新增的已符合購(gòu)房條件的剛性需求也開(kāi)始進(jìn)入。

降價(jià)幅度仍為關(guān)鍵

自從去年下半年以來(lái)，市場(chǎng)看跌預(yù)期形成，購(gòu)房者紛紛推延了購(gòu)房時(shí)間，導(dǎo)致市場(chǎng)正式進(jìn)入下跌階段。而一旦市場(chǎng)預(yù)期反轉(zhuǎn)，龐大的購(gòu)買需求重新釋放，將帶領(lǐng)市場(chǎng)走出低谷?？梢?jiàn)，購(gòu)房者預(yù)期是判斷市場(chǎng)探底成功的重要前行性指標(biāo)。

去年10月份至今，二手房成交持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存速度也不理想，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)總體向下的壓力仍然很大。

據(jù)北京中原方面表示，年初以來(lái)二手房市場(chǎng)價(jià)格已出現(xiàn)松動(dòng)，業(yè)主降價(jià)意愿日趨明顯。另?yè)?jù)世聯(lián)監(jiān)測(cè)，目前開(kāi)發(fā)商的降價(jià)幅度平均為12%，與2011年第四季度世聯(lián)購(gòu)房者信心指數(shù)最低期望價(jià)格降幅20%以上，仍存在一定的差距。因而，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商降價(jià)到位迎合購(gòu)房者，將能夠進(jìn)一步改善甚至轉(zhuǎn)變市場(chǎng)預(yù)期。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，價(jià)格的回落當(dāng)然是刺激市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵因素，但成交量的穩(wěn)步回升及其長(zhǎng)時(shí)間的持續(xù)才是衡量市場(chǎng)進(jìn)入回暖期的直接標(biāo)準(zhǔn)。

胡景暉表示，當(dāng)前二手房?jī)r(jià)格相對(duì)于去年峰值已下跌二成左右，新房也有近10%的降幅，而預(yù)期只有一、二手房?jī)r(jià)格再降一成左右，才有可能帶來(lái)市場(chǎng)真正回暖。同時(shí)，以往年經(jīng)驗(yàn)看來(lái)，在二手房月成交過(guò)一萬(wàn)套，新房月成交過(guò)七千套，持續(xù)一個(gè)季度以上的情況下，才能算作是真正的市場(chǎng)回暖?！爱?dāng)前只是一個(gè)小小的復(fù)蘇，僅此而已?！?/p>