拉鋸戰

近日兩會的熱點之一即是房地產調控，不少房地產業內人士紛紛諫言對政策進行微調。萬達集團董事長王健林建議“首套房貸利率恢復7折”。但從中央近期釋放的信號來看，從嚴的房地產調控仍是今后的主基調。從地方政府的“小動作”被叫停也說明中央和地方政府博弈加劇。

凸顯博弈加劇

來自國家統計局的數據顯示，政策調控的威力已經顯現。3月18日，國家統計局發布2012年2月房價數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價格下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市僅有4個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.1%。

面對日益深化的調控政策，作為政策執行者，地方政府的試探性舉措意味深長。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示，目前地方的心態很糾結，既要保證中央房地產調控政策不放松，又必須實現地方財政的增長。

而從各地出現的樓市低迷、土地頻頻流拍、供地價格走低、市場交易量暴跌的情況來看，不僅是開發商的日子難過，高度依賴土地財政的地方政府更是“受創”。

寶龍地產董事局主席許健康在兩會上就表示，地方政府生存狀況很嚴峻，如果今年第一季度末到第二季度，全國經濟若仍無回暖，樓市政策必將微調。

業內分析認為，地方政府的“小動作”最終難逃被叫停的命運，但其在“微調”上的舉動，也說明中央和地方政府博弈加劇。銀信聯總經理符文忠認為，政策微調主要源于地方與中央的利益沖突。中央房地產調控與地方發展經濟的目標出現了矛盾，連帶制約了財政收入來源，其中以土地出讓收入減少更引人關注。隨著政策效果顯現，地方政府必存在政策微調的沖動。

中房信評論員朱一鳴進一步分析表示，去年房地產調控體現在中央與企業之間針對房價的博弈，房價出現下跌之后，今年市場轉向中央與地方政府的博弈，其焦點是地價。

業內人士認為，由于中央強調要“繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施”，一些地方政府假借保護剛需的名義，出臺了各種“微調”政策。蕪湖新政及上海的“舊政新解”都是例證。

微調不可逾越限購“紅線”

在幾次叫停地方新政中，可以看出中央政府對于堅決調控的決心。以蕪湖新政為例，蕪湖市政府剛剛出臺有關鼓勵購房的政策文件，旋即引起中央政府的高度重視。中央檢查組空降蕪湖、住建部約談蕪湖政府相關官員，使得地方政府宣布房產新政暫緩執行。

而從上海、蕪湖、佛山和成都等地調整政策被叫停來看，原因就是由于這些政策放松過度。顧云昌表示，從上海、佛山等地的案例來看，政策微調不能超越限購的紅線，若跨過這條紅線擴展到其他投資、投機性購房需求上面，比如支持外地人購房等政策，必將被叫停。

在上述叫停的案例中，無論是上海申明居住證滿三年的非戶籍家庭可購買二套房，還是佛山放松對外地購房者的個人所得稅證明限制，都變相觸及到中央限購的紅線，故而導致政策流產。

針對上述案例，不少評論指出，作為一線城市，上海“舊政新解”的叫停，比之前叫停蕪湖、佛山釋放的信號意義更為重要。若不叫停上海，將會引發更多地方政府跟進。

基于此，業內人士分析認為，針對首套自住購房群體政策優惠的措施，包括稅費補貼或首套房貸利率優惠等措施，或將被默認放行。中國指數研究院分析指出，中央在限購等方面的政策導向仍然嚴厲，在堅持房地產調控的前提下，不觸及限購紅線、不明顯鼓勵購房、順應房地產市場發展的政策微調，其生存的可能性較大。

業內諫言“差別化”調控

中央堅決對地方唱反調進行“嚴打”的同時，住建部和發改委近來都表示，今年要完善居民購買首套自住普通商品住房貸款優惠政策，支持居民的合理購房需求。

業內人士認為，相關部委“嚴中有松”的表述，已經定下了今年樓市調控的新基調。為了防止調控政策“一刀切”，中央將在堅持調控的基礎上適當微調，釋放合理的購房需求。

目前，廣州、江蘇、浙江等地表態將研究差異化限購政策。如廣州市國土房管局曾透露，今年房地產主要調控思路為：適當調整新建住房購買的行政調控手段，如針對住房交易的區域性、人群結構、套型結構特點，研究差別化限購措施的可行性。

符文忠表示，地方政府應關注“剛性需求”及保障人群存在的先天弱勢狀況，考慮對政策進行“結構性”微調。如對首套房貸實行結構性寬松政策、降低首次置業者的首付比率、加大對首次置業者的利率優惠力度、下調銀行貸款成數等。

此外，多名受訪人士表示，在制定限購政策時，不應以“戶口”為唯一條件，還應考慮居住年限、納稅記錄完整和連續的常住人口。目前中央就通過放開中小城市戶籍的手段為其城市的房地產調控“松綁”，國務院辦公廳2月發布《關于積極穩妥推進戶籍管理制度改革的通知》，放松了中小城市的戶籍制度。

銀聯信分析師張璐表示，由于金融政策帶來的影響更為靈活，在各種政策微調中，以修訂普通住宅標準、放寬公積金、首套房首付比例、按揭成數下調與利率優惠的方式對政策沖擊較弱，在操作層面上較為可行。

中國房地產協會副會長朱中一表示，歷經了一年多樓市調控，中央已經認識到需要一個長效的、完善的房地產制度。經濟學者李稻葵近日在“兩會”上說，要解決內地房地產問題，必須同時做“退燒”和“解毒”兩件事。限購、房產稅都算是退燒藥，解毒關鍵是建好保障房。根據住建部部長姜偉新此前的公開表示，在今年6月實現40個重點城市個人住房信息系統與住建部聯網。業內分析認為，這將為加快房產稅等房地產業發展的長效機制奠定基礎。