嘉德置地600億深耕中國

盡管正經歷空前嚴厲的地產調控，但外資開發商卻絲毫未停止在華擴張的腳步。新加坡房地產企業嘉德置地對外發布的2011年度財務報告指出，嘉德置地在華總資產增至600億人民幣，占集團總資產38%，已超過新加坡所占比，中國是其除新加坡以外最重要的核心市場之一。

作為最早進入中國的外資企業之一，嘉德置地被諸多內地房企引為榜樣。如萬通集團董事局主席馮侖在去年宣布專注大萬通戰略發展，其目標正是學習“嘉德模式”。

全產業鏈擴張

在內地住宅調控之際，嘉德置地并未停止在華業務增長步伐。新加坡嘉德置地在華的投資業務統稱凱德中國，包括了凱德置地（主打住宅）、凱德商用（主打商業地產）、雅詩閣（主打服務式公寓）、凱德惠居（主打平價商品房）四大業務單位以及房地產金融業務，可以說覆蓋了完整的商住產品線。

國巨創業投資集團總裁孫飛認為，相比內地房企單一的住宅開發模式，嘉德成熟的全產業鏈模式，優勢在于進行房地產集成式的開發。通過各個平臺的通力合作，創造出競爭優勢。

根據凱德置地方面提供的數據，目前嘉德置地在華業務中，住宅占比約38%，商務房產和商業綜合體約22%，購物商場業務約30%，服務公寓約7%。

其中，2011年凱德商用在中國市場業績最 強，凈資產收入同比增長20.7%。去年凱德商用共投資237億港元，在內地增持上海凱德龍之夢閔行廣場等5個項目。

業內普遍看好嘉德置地的全產業鏈模式，正是由于嘉德并不把“雞蛋”放在一個“籃子”里，使得調控之下，依舊保持良好的發展態勢。凱德置地在住宅開發上就堅持精致高檔的定位，目前銷售業績穩定。如在上海的市中心豪宅項目茂名公館，自2011年11月末開盤直至2012年3月1日，已經以9.3萬元/平米的均價成交7套，總銷售金額達1.2億元。

同策咨詢研究中心數據顯示，凱德中國2011年在售住宅項目有12個，主要分布在上海、北京、天津、廣州和佛山。

房地產信托護航

目前在中國，嘉德推行“地產+金融”模式，房地產金融的支持滲透到了產業鏈的各個環節。

目前，嘉德置地集團旗下擁有嘉茂信托、嘉康信托、雅詩閣公寓信托等共計6只房地產投資信托（REITs）和17只私募基金，其中有9只私募基金和1只房地產信托基金（REITs）關注中國業務，總規模近40億美元。

REITs和私募基金作用不同，通常由私募基金對物業進行孵化和培育，提供早期資金支持，物業成熟后，私募基金則向REITs輸送項目，并退出物業。私募基金在物業成熟后可分享利潤，這就是馮侖所期盼的“資本家”角色及“以錢生錢”的模式。

以凱德旗下來福士中國基金為例，項目建成后，先把項目注入來福士中國基金，待項目能產生穩定現金流時，再把項目注入REITs。這樣一來則前者分享利潤，后者則形成長期穩定的現金流。萬通地產獨立董事杜麗虹表示，凱德憑借此種模式，形成集投資、開發、運營、物業管理的整條房地產金融鏈條，在這種模式下，凱德中國不至于過分依賴銀行貸款等融資渠道，從而能實現靈活布局。

依托集團成熟的房地產金融運作，凱德在融資上擁有內地房企艷羨的低融資成本。今年1月11日，凱德商用宣布其全資子公司CapitaMallsAsiaTreasury公開發售總額1億新元債券，后又額外發行兩億新元債券，第一年至第五年年息率僅為3.8%。相較之下，內地房企境外融資成本超過10%，通過高息借貸的利息甚至超過20%。

此外，相對于內地房企高周轉高負債擴張的模式，凱德置地保持了不超過50%的總資產負債率。嘉德置地2011年負債率僅為30%，遠低于內房企如萬科72%的負債率。

押注內地長遠市場

凱德最近的一個大手筆運作案例，發生在去年11月，凱德置地與凱德商用等兄弟公司聯手在重慶朝天門奪得一處黃金地塊。這塊被重慶市市長黃奇帆高調稱之為“中國地王”的地塊，總投資211億元、每平方米樓面地價達8000元/平米以上。

凱德置地方面表示，朝天門項目是凱德中國在華投資最大的一個單體項目，預計該項目將建成一個涵蓋住宅、寫字樓、商場以及服務式公寓在內的地標性綜合體項目。此外，就在2011年多數內地房企收縮“過冬”時，凱德置地先后在廣州、杭州、重慶等多個城市拿地，產品涉及住宅、商業綜合體等多種物業。

中國一直是嘉德置地集團在新加坡之外的最大戰略目標，凱德中國此前就將“在中國再造一個嘉德置地”提上議程。此前凱德中國常務委員會副主席林明彥此前亦公開表示，未來幾年內，凱德中國資產值占集團資產的比率將上升至45%。

凱德置地方面表示，事實上早在2010年初，凱德置地以22億美元收購東方海外發展（中國）有限公司后，凱德中國業務比值已從此前的28%上升至了36%，此次在華資產增至600億人民幣，占集團總資產38%，正是看好內地市場的表示。

此外，從凱德商用增持內地也可看出嘉德在華的決心。2011年，凱德商用共投資237億港元，在中國增持5個項目，而2012年預計將在中國再開業7家購物中心，未來將在中國的商場總數增至56個。