于凌罡VS趙智強

闊別7年之久，個人合作建房在北京重現江湖。2月底，曾在溫州運作個人合作建房項目的趙智強召開新聞發布會，旨在宣布“揮師北上，準備在北京打造‘第二個溫州版合作建房模式’。”

趙智強有“中國個人合作建房破冰第一人”之稱，他在溫州通過合作建房模式打造了理想佳苑。根據最新進展，北京個人合作建房組織已成立了專門的公司，并推出其官方網站“中國合作建房”，網上通過審核報名人數突破1200人。

趙智強此行目的地的“第一人”當屬于凌罡。2004年，自聯想集團IT工程師于凌罡發出合作建房的倡議，召集兩三百人，自己做開發商，一起湊錢買地蓋樓嘗試失敗后，此模式再無人問津。

時勢造人，“合作建房”再次將兩個人推上了風口浪尖，本刊特意對他們進行了采訪，一位是前北京合作建房發起人，一個是曾有成功拿地經驗的北京后來者，盡管于凌罡的運氣似乎還不如趙智強——奮斗幾年，土地也沒能“拿到”一塊。但對趙智強過去的“成功”，于凌罡認為有待商榷，對他的北京之行也認為“有難度”。

作為本次事件的核心人物，趙智強則信心滿滿。在趙智強看來，自己現階段的北京合作建房計劃已經具備一定的安全保障。

合作也罷、PK也罷，或是或非，這本來就是一個充滿爭議和變數的市場。

合作

幾年過去了，于凌罡企圖以個人力量推動整個社會機器前行總是力不從心，但他始終在關注。兩個同道中人能否開啟北京合作，于凌罡在期待，趙智強也在期待，但如果僅是于凌罡期待的資金監管合作，恐怕兩者將失之交臂。

問：合作建房提及了很多年，你怎么定義合作建房？它的內涵是什么？

于凌罡：這是一種房地產開發模式的變革，“大家一起做開發商”，這樣做最大的好處就是能用成本價買到讓自己滿意的房子，還能擁有物業自主權和小區的配套收益權。

有人質疑，合作建房根本不可能成功。我承認這是有道理的，合作建房必須是大家一起遵守規則來合作，才可能成功，如果你想合作建房的組織者和發起人把地皮買下來，然后建好房子，再便宜銷售，那你就別做夢了。合作，是建房的前提，一種在資金、權利、義務、責任等方面全方位合作的建房模式。合作建房成立的訴求有兩點：市場有很大利潤，否則大家更愿意去買房；項目自有資金收益率達到100%，大家要一起用8000萬賺8000萬，每個人用40萬元掙回40萬元。

趙智強：合作建房就好比一個村，村子的人沒房住，需要找具有公信力的組織來解決沒房住的問題，好比村委會組織大家一起，組織者并不是出錢，而是號召大家一起。大家是孤立個體，相互之間不信任，需要有公信力，所以當時溫州是以溫州市市場營銷協會的名義，當時很多人叫我為趙秘書長。現在我是以個人名義，所以需要大的金融機構來監管，讓大家覺得資金是安全的。

我覺得合作建房不是以盈利為目的，所以我不是商人，但也不是慈善機構，我需要養活工作人員，我給自己的定義是社會工作者，是給社會做有益的事情。合作房是商品房、保障房的有益補充，它可為廣大住房需求者極大地減輕購房負擔，也為政府分憂，解決老百姓住房問題。

問：如果有機會，你想和對方合作嗎？或者在其他城市再次合作建房？

于凌罡：希望有合作機會，我對北京市場的合作建房熟悉，而且有公信力，想在資金監管上和他合作。他提出的與信托合作進行資金監管，我認為不可取。給信托多少管理費，股東能否意見統一？還有，信托公司只是充當資金管理的角色，如果合作建房后續資金需要信托公司來為其融資，那么最終由誰來償還這筆資金是最大的問題。我想我來資金監管比信托更可靠，我已經做好了一份合作建房的方案，有一整套成熟的財務管理方法，我一直想將我做好的方案和趙智強見面溝通。在其他城市合作建房，主要看機會。

趙智強：可以合作，主要看合作理念能不能統一。上百萬、千萬甚至上億元的資金，已經超出對一個人或一群人的信任度，因此必須靠制度來約束和規范，故選擇由信托公司作為第三方獨立監管資金，也有可能找銀行合作，現在也在找銀行談，目前是這兩種模式，信托不僅是資金的安全模式，還有土地造價、資金流向問題更專業化，還能避開非法集資的嫌疑。監管費用還沒定，但一定是大家都能接受的價格，我們講求民主，一切都在談，但肯定不會給個人監管，沒有一個人能有如此大的精力、公信力。

互評

這場成功與失敗的經驗之爭，于凌罡、趙智強兩位合作建房“第一人”觀點交鋒。一場“對壘”下來，讓人們進一步看清“合作建房”的難點在哪里，成功的突破口在哪里。

問：你們都是合作建房的先驅者，也關注過對方的合作建房模式，如何看待對方的模式？

于凌罡：他做的是不是合作建房還待商榷，他的合作建房模式可能是想掙錢，本來掙錢無可厚非，但關鍵問題什么是合作建房，如果想掙錢，就不是合作關系，而是買賣關系。合作建房所有股東是可以共同看賬本的，比如每天、每月、每季度有明細賬目，大家作為股東有權利清楚。另外，房子延遲交房了6年，沒有建成沒關系，這不是他的問題，但什么原因導致的延期交房不公示就有問題。再次，分配模式、財務監督等缺失了很多制度。因此，我認為溫州模式的“三不公開”，即“賬目不公開、進度不公開、出了問題不公開”，它就不應該叫做合作建房，頂多是委托代建，實際上作為受托人，沒有公開就是失職，所以后來也遇到了糾紛。

至于我的幾次合作建房都沒有成功，有幾方面原因：一是輿論方面的引導，老百姓對很多事情不放心，我們的聲音在很多程度上，被其他各種各樣的聲音淡化了；二是每個個體都有自己的想法，所謂‘眾口難調’，利益很難統一；三是其他股東對合作建房的組織人員不理解和不信任，也就談不上大家共擔風險和責任了。當時很多人說做事不管，但是價錢一定要壓到最低。 除了合作建房的參與者不成熟，工作團隊不得力、外部強大的競爭性也都是不成功的原因所在。

趙智強：于凌罡先生對合作建房做出了很大的貢獻，沒有他2003年的發起，就不會有后來的合作建房，他當時的“藍城計劃”過于理想化而已。

“被開發商招安”的報道我看到了，我覺得這是大眾的誤解。就像電工上崗需要電工證一樣，我們需要有資質的開發企業，才能進行各項報批，而且我認為合作建房本來就是地產開發的一部分。

至于后來的官司，是因為我們選房順序一是根據報名先后，二是按交錢序號，當初交錢之后大家分到的是房子的分配權，起訴者們因為交錢晚等原因其分配順序被后延，最后只能分剩下來的幾套60平方米房子。這件事情對我們的影響不大，我們的原則是為大部分人服務。

問：于凌罡作為北京合作建房發起第一人，你想給趙智強一些什么建議？或者你最想對他說些什么？趙智強作為中國合作建房成功的第一人，結合你的經驗，會給于凌罡一些什么建議？

于凌罡：我迫切希望趙智強在北京的合作建房能夠成功，但他要認識到有許多問題需要面對。限購、地價和房價差、調控后銷售不利等，都是目前北京樓市的現實。在北京搞合作建房如果不得到政府或開發商的即支持與合作，很難成功。北京合作建房應該跟政府、開發商合作，切入到公租房領域，相關的具體細節我已形成文字，將向政府合理反映。

我的建議是：一不要讓所有開發商都對此抵制，二是要把方案向大眾公開，令大家能接受。其 實，合資建房，不僅是買便宜的房子，更是共有包括綠地、商業等的綜合配套。

我理想中的合作建房是這樣一種模式，比如有個項目，開發商有一億自有資金，項目總投資十億，銷售額預期二十億，還需要至少三億后續投資才能啟動。那么，合作建房人可以投資這三億，用市場價一半的成本，得到項目三成的面積，而開發商只需要一億自有資金，就能賺到七億利潤。各取所需，共贏共存。那種不允許開發商賺錢的思路是要不得的，不遵守商業市場規則的方法，是行不通的。

趙智強：政府出臺政策支持合作建房目前比較難，但是法律沒有禁止，我覺得就是可行的。于凌罡的“藍城計劃”很大而且過于理想化，在方式方法上應該做些調整，其余的不便多說。但我始終認為于凌罡為合作建房做了很大貢獻。

問：看于凌罡的博客描述，于凌罡籌備在年后組織大家一起買地，建大棚，做微創業。目前這項工作是什么進展？

于凌罡：我們有一個節能公司，有大棚節能技術，能讓大家在郊區弄一些大棚，建農家樂配套的東西，我們看了三塊地，有一塊地是一年租金七八萬，建一個大棚投入5萬，已經看了通州和昌平的地塊，但是現在還沒確定，等3月底從歐洲回來才能運作。

我們在策劃公租房項目，每股7萬元，1500股，1.05億，建一棟42000平米的公租樓，1500間使用面積18平米的公租房，180間配套用房，5輛50座班車，戶均100元每月的班車成本，刷卡計次，按實際乘車情況均攤班車成本。租金收入7成歸投資人，其余3成歸政府，按照每間公租房平均租金1000元每月計算，扣除每年給政府的540萬租金收益，每股每年還可以分到8400元左右的分紅，預期收益率12%，這才是工薪族最應該支持的合作建房。

問：趙智強“進京”也有段時間了，目前工作進展如何？

趙智強：我們的合作建房一直都強調低調和保密，土地我們已經看好，但只有不超過4個人知道土地信息，但至少我們的土地獲取肯定是合理合法的。雖然我沒有給股東具體的土地信息，但我會給大家一個承諾，規定房屋細節，主要是地段、價格，樓盤面積，比如南四環幾百米范圍之內，如果差別大，可以選擇退出，價格方面土地價格是可以預計的，在建安成本方面也許會有小幅波動，我都會給股東一個浮動范圍。

溫州建房時最后房價也有所提高，這是因為2006年拿到的土地，2007年國土部出臺了文件，大意是現在老百姓生活奔向小康，需要注意環保問題，最開始的時候我們的預算是初步，所以后來的房子各項配套、建筑本身所提高及人工工資的大幅度上調，相應價格也提高了20%-30%，但實際上市場上其他房子的價格已經翻了好幾倍。

具體的資金路徑和管理模式，或許是用信托資金組建房地產開發公司去開發一個項目，之后房地產開發公司蛻變成管理公司。或許是收購一個項目或項目公司，最后肯定是以一個擁有土地開發資質的公司身份，參與到拿地、運作之中。